2.5万/平最快涨到3.5万/平，是南京这个区域

河西的1次摇号=1个购房资格+200-360万不等的个人存款本票，

，上回说到南京的2.5万/平区域已经分布在燕子矶、雨山路、青龙地铁小镇、麒麟、青龙山、淳化6大板块，虽然有人说，多个区域并不具有可比性。其实是想告诉大家一个事实：

只能买2万/平以内的房子，那是南京在选你。

当你可以买2.5万/平，那是你在选南京。

2.5万，你真正开始进入南京楼市的选择。

所以，昨天365楼市私享会，结论是看好燕子矶、雨山路，地铁小镇。

cute：你是自住还是投资？是改善还是刚需？选择都不一样

2.5万均价的房子，在南京属于不高不低的价位，相比一万多的高淳、溧水、六合、滨江禄口来说，距离是明显优势，因此多了一份自住性，抗跌性也就强了一分。

相比3.5万的南站以及河西南来说，又有更亲和的价格、更大的买到可能性，因此在这个价格区间内的板块我认为是相对来说会更加安全稳妥，有操作性。

那目前南京新房市场中在此价位的六大板块，燕子矶、雨山路、地铁小镇、麒麟、青龙山、淳化该如何选择呢？对于这个问题，我觉得不能笼统简单的说买哪个，而是要分情况看，你是自住还是投资？是改善还是刚需？

如果让我排的话，垫底的是江宁淳化和青龙山国际新城，首先在目前的调控大环境下，前段时间刚拍出来的地已经让青龙山的业主心中煎熬了，从自住性分析，无论是地铁还是规划都算不上太好，更何况还有众所周知的影响买房者下定的那些心理性原因，即使加上学区也难以抵消。

麒麟：刚需标签

板块的居住氛围、交通条件都日趋成熟，曾经也去看过二手房，实地考察几次后，不可否认作为保障房、安置房重地，板块的档次不高，作为刚需可以考虑入手，毕竟单价、总价都不高，生活方便，离主城也不远。但是不适合改善，没有重量级利好支撑，所以也不适合投资。

燕子矶：刚需、投资可以 改善不适合

剩下的燕子矶，雨山路，地铁小镇怎么排序倒可以说道说道。燕子矶可以说是我从小在那里玩大的地方，再熟悉不过。这几年变化很大，作为栖霞区的第二个重点开发版块，拥有大山大水的特天独厚的资源，化工厂搬迁，品牌房企入驻，距离主城又是最近的，可以说前景可期。作为投资还是不错的选择，周边配套成熟，刚需自住也不错。但是周边拆迁安置房太多，之前没有合理规划，导致整体有一种脏乱差的感觉，加之对燕子矶化工厂的土壤顾虑，我认为该版块不适合改善入手，如果一定要投资，就像大师说的精选小区，小户型。

雨山路和地铁小镇都不错，无论从规划、地铁、学区还是产业、环境都没挑，个人已经用脚投票，但这两个版块目前都处于开发初期，没什么商业和生活配套，急着住的刚需不太适合，改善的可以挑选其中好的楼盘（可惜选择范围不大），投资的话也可以去碰碰运气，融创就要开盘了吧？（拼人品的时候到了）。这两个版块都是成长型的，买了要做好长持准备，资金充足想买到就是赚到的还是去河西南吧。

Steven：仙林优质的生源，会把这个区域考成学区房的

南京目前买房投资首选河西南河西中江心洲地区，因为ZF限价新房与二手房有着5000-10000的差价，但是河西南新房太难买了，投资最重要的是要会妥协，所以均价2.5万的地区也是非常不错的选择。 

南京目前2.5万房价板块目前有燕子矶、雨山路、青龙地铁小镇、麒麟、青龙山、淳化6大板块，

从房子是用来住的需求来看，周边已经有2条地铁作为仙林附城享受仙林配套的青龙地铁小镇的受众人群主要是周边广大高校、医院、徐庄SN刚需、改善人群和城东富裕人士。至于学校，坊间传闻土地已经划拨了明年开始建设预计2019年9月投入使用，未来的成绩可以参考今年金中分校的中考成绩，均分差点秒杀29中，大仙林地区优质的生源会把这个区域考成学区房重点区域的！ 至于学区，如果不给最近的中南和恒大这2个拓荒盘有点不符合正常的逻辑！而且后面还有新城招商2万地价的现房销售，无形中帮前面这2家拓荒盘二手房抬了一点价格。 

从纯投资角度来看，作为南京主城的价格洼地的燕子矶板块大牌开发商云集，区位、交通更占优势，二手房的价格会先于其他板块优先爆发。选择楼盘可以考虑哪家便宜投资哪家！ 

江北新区的雨山路，因为国家级新区的成立其实已经透支了未来几年房价，加上江浦地区人口增长不明显，房租价格也上不来，目前二手房和新房价格持平，考虑到未来五桥连接河西南的因素，目前适合自住兼投资。 

麒麟地区，有轨电车通车了，也表示地铁几年内不会来了。 短期不适合投资。

投资青龙山和淳化更需要长期持有，无自住目的不建议持有，毕竟房子不是用来炒的！ 

最后建议刚需人群，只要你有实际居住需求，南京限购区域都是可以买的，买到房子借到房贷你就是人生赢家。

星耀如金：从稳健性来看，雨山路>燕子矶>地铁小镇>麒麟>青龙山>淳化

从短期（3年内）投资回报率来看，燕子矶和地铁小镇更有想象空间。第一：燕子矶规划成熟，由仙林管委会原班人马打造3.0城市人居理念，规划和设计理念更成熟，商业打造短期可期，明年招商综合体开业，经五路门户顶级商业集群也拉开帷幕，地铁金轮1号线北延线，南外分校也在紧锣密鼓建设中。因此燕子矶当之无愧榜首。地铁小镇次之。

地铁小镇：原因是区域板块定位初期以改善和刚改起步，起点较高，跟仙林湖紧密联系，享受仙林万达茂配套，而区域内有轨电车，学校，产业配套也一应俱全，短期内可以看到居住氛围不愁。

但最大的黑马板块很大可能是江浦板块中的雨山路五桥科工园板块。未来最有潜力。最大的特性就是离河西一桥之隔，可以享受到河西立体成熟配套，而区域内的海峡两岸科工园给本区域注入最大的产业发展后劲，租房和买房需求都增加了很多潜在群体。周边空地也比较多，发展空间可以预见，而区域内地王的品牌开发商一定是给区域买房人注入最大的兴奋剂。

昨晚我们还聊到：江北核心区刚刚一个业主正荣润景成270到265万到260万到255万。一个星期业主降了15万。中介打电话过来。雨山路金地格林格林等二手房，目前大多数报价都在2-2.1万/平左右，折合税费下来2.3万。雨山路2.3万的新盘不好买，二手房却很好挑，为什么不考虑？

二手淘不到就新房，新房第一次摇不到就立马定二手房，年后二手房慢慢又会好卖，价格又挺起来了。

诗经小雅：资购房最稳的做法只能是购买真实价格倒挂最厉害的楼盘

买房是和南京这座大都市一起成长，这个命题在今后很长一段时期仍然不会过时。南京目前2.5万房价板块目前有燕子矶、雨山路、青龙地铁小镇、麒麟、青龙山、淳化6大板块。燕子矶有作为主城的先发优势，也是主城唯一的价格洼地，看得见的红利将在2020左右兑现；雨山路板块与河西南隔江相望，又属于江北新区的蓝筹股，更有大型高新企业的支撑，虽然短期内可能没有燕子矶发展快，但今后的发展潜力不可限量。

未来的五年内，投机的机会将会越来越少，投资的机会永远存在，关键看你的发现价值眼光和兑换价值的能力。如果说刚需和刚改需要擦亮眼睛买，那么投资购房最稳的做法只能是购买真实价格倒挂最厉害的楼盘。

法号如藏：投资分波段，最早波段进去的全是暴利

燕子矶：

投资分波段，最早波段进去的全是暴利。越到后面越要考虑如何套现。2011年，燕子矶最早的楼盘开盘价是7800,原本的规划就有地铁和学校，这个区域实数域三四类地区，至少养5年，但唯一的优点是当时单价低，涨幅空间就是他的卖点。后期燕子矶整体规划和餐盘，导致区域价值继续上升，那么这个区域利润点还没到极限。任何新盘不养5年，就卖掉多可惜。短平快，不是什么人都能玩的，需要自身资源，足够强大。从小区总开建方量，门口有学校，容积率低，底商面积大这些特点去判断，哪些盘可以买。涨幅空间大+销售时间短，符合投资基本点。

雨山路？永不过江

在场几乎都认同江北有升值潜力之时，法号如藏作为永不过江派开始了长长的阐述：

为什么不买江北？

南京所有的金融医疗教育体系，都在主城，江北有吗？

真正的投资房产需要时间，现在江北投资客太多，主城二手房比不过江北吗？

江北的自贸区在上海启东的夹击之下，遇到很大的瓶颈，自贸区最重要的是招商引资，现在江北房价虚高，继续上涨，会把人逼回主城。

再建50条隧道，江北依旧堵成狗。

江宁河西发展了十年，主城区还没发展结束，哪里轮到江北？

回报时间长，租金难，价格高，怎么玩的下去呢？

10年前大校场就有了规划，因为有些东西根本没有协商余地，现在的麒麟也面临这样的问题。这些东西都不可控，燕子矶作为主城最便宜的区域，这是眼看着就能起来的区域。

青龙地铁小镇：屌丝刚需区域，捂盘时间太长，投资加居住可以，但是纯投资不行。

编后语：

365楼市副主编万昕 wanxin173353:

没有人的成功可以复制，也许你没有太多内幕消息，但是建立思维模式比接受更多信息更重要。

星耀如金说，他去年上半年40来万首付买的今年下半年套现。就是看到有人接盘。怕捂下去没有多大的空间，不如到其他2万初略好点的区域。性质差不多。主要还有另外两点：1.以小换大。2.调仓，高新换雨山路。

利润最大化，勤奋也是一条途径。

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