今天南京迈出雄心勃勃的第一步！买房人盯上了这些地方…

今天是宁和城际试运营第一天，我刚把365直击开通的内容转到微信，很快就有朋友来问，和县的房子可以投资吗？

毕竟这是第一条开出南京行政区域的地铁，地铁一头是二手房5万/平的江苏南京河西南，另一头是目前价格只有5500-7500元/平的安徽马鞍山和县。

开往安徽和县的地铁今天试运营了，但，这只是一个开始。我脑补了一个画面，带着迷之微笑的南京的野心勃勃地在周边几个地方画了个圈。

这些，这些，这些，我都要。

2018年安徽最有前途的城市会是哪个呢？我听见有人抢答：南京

南京的城市框架正在打开，宁镇扬一体化、宁滁一体化、宁马一体化并不仅仅是规划。地铁，城建的重头戏，好戏连连。

从南站通往马鞍山和县的宁和城际

从马群通往句容的S6宁句城际

从南京北站通往滁州市区的宁滁城际

根据规划，南京未来十年到十五年中，将会建成多条通往周边城市的城际轻轨。

南京一小时都市圈包括哪里

南京都市圈成员城市为南京、镇江、扬州、淮安、马鞍山、滁州、芜湖、宣城八市，包含31个市辖区、8个县级市和20个县。

从买房人熟悉的板块来看：滁州、汊河、全椒、南谯，马鞍山和县、博望，镇江句容、宝华等地，是南京都市圈买房的热门板块。

以下数据来自克而瑞，他们预计2018年南京周边房价基本都在1-2万/平。

南京都市圈有三宝：宁镇扬、宁马、宁滁一体化

先来说说今天开通地铁的这个区域和县

板块一、宁马一体化

辐射区域：马鞍山、和县

马鞍山和县，对接南京江北新区；

马鞍山市区，对接南京的江宁滨江。

为推进宁马交通一体化，马鞍山在规划、政策、软件、高铁等方面积极与南京对接。

宁和城际今天试运营，最热闹的是高冲站，一排姑娘举着牌子告诉你：地铁到河西20分钟，洋房仅6980元/平。不过今天又收到消息，人家要立涨1千/平，你怎么想？

和县区域有明发江湾新城、碧桂园如山湖城、长江熙岸孔雀城等主力项目在售，房价在6500-7500元/平不等。

宁和城际二期何时通往马鞍山和县，和县发改委表示已委托中铁四院开展预可研编制工作。

板块二、宁镇扬一体化

辐射区域：句容、宝华

宁镇扬一体化可谓是近年来爆红的话题，到镇江、扬州、句容买房，也成了不少人的投资新选择，对接的主要是南京的仙林、禄口、湖熟、汤山等区域。

宁镇扬一体化的交通策略是颇具野心的，宁句城际、宁镇城际、扬马城际、南沿江铁路等规划大网已铺就，还有正在讨论中的2号线东延至镇江宝华，发展路径比较明晰。

南京首先研究扩大公积金互贷模式和范围，未来南京市民的公积金有望在扬州、镇江等都市圈买房。今年9月，南京、镇江、扬州三地旅游一卡通（APP）发行。

板块三、宁滁一体化

辐射区域：滁州、汊河

滁州是仅次于镇江句容热度的另一个都市圈板块，对接的主要是南京的江北板块。主要利好是宁滁城际和南京北站的开工。

滁州打造南京江北半小时通勤圈，滁宁城轨连接京沪高铁滁州站与南京北站，滁州争取安徽段今年年底开工，南京北站定于明年开工，未来，这条线在南京北站与3号线西延线对接。

目前滁州最热点的置业区域即是来安的汊河、以及南谯区的乌衣镇，目前滁州最高地价是华夏幸福拿下的来安汊河29号地块，楼面价6475元/平。

都市圈为什么会火爆？

都市圈为何如此火爆？主要基于以下几点：

1、南京严厉的限购、限卖政策，使得投资客纷纷涌入这些非限购区域，而且都市圈离南京较近。对于手上有多余资金的买房人来说，是一个防止资产缩水的去处。

2、对于那些预算实在有限的刚需群体来说，江宁滨江、禄口、六合等区域买不到，无奈之下只能考虑离南京较远的都市圈；

3、都市圈政府救市，出台优惠政策鼓励买房，吸引了一些投资客。

如何判断都市圈的增值潜力？

首先，重点考虑区域内的房源是否有人来接盘，是否有持续的人口流入。如果中心城市向外扩散效应强，利好持续不断，那么能吸引人口进驻。但是如果都市圈房价超过投资和刚需的心理接受程度，就会导致区域内没有大规模的群体导入，房源流动性差，那么房价上涨的可能性不会太大。

其次，从开发模式上来看：超级大盘开发模式，滚动开发，房价涨幅是缓慢的，有的楼盘开发时间可能长达10年。极有可能会出现遍地都是房子，却没有刚需客群的导入，只能依赖投资、养老需求和极小部分的刚需的情形，那么就会耗尽都市圈的购买需求，这样的房子，就会上涨乏力。

注意！

我来做个总结，

宝华抱着仙林的大腿

汊河抱着南京北站的大腿

和县抱着桥林新城的大腿

宝华从7000元/平涨到1.4万/平花了5年；

汊河从3000元/平涨到8500万/平花了3年；

和县现在房价在5500-7500元/平，要多久翻番？

有人说，宝华的今天就是汊河的明天，那么和县的明天是不是就是汊河的今天？

从城市级别来看，宝华＞汊河＞和县

江苏镇江句容宝华肯定是高于安徽滁州和马鞍山，宝华的目标瞄着2万，短时间基本很难继续上涨，而宝华别墅热反而会比刚需房要有前途，因为中国人都有一个别墅梦，花最少的钱买个别墅住住，大爷大妈做梦都会笑醒，真的去那边养老？还是拿来度假吧。

从产业规划来看，桥林新城＞南京北站

南京北站目前来看，只是一个交通枢纽的定位，南京尚未有明确的产业规划。未来带动的也只是服务业，能带来多少人口？汊河所有的规划靠的是安徽来安经济开发区的规划，而桥林新城不同，它靠的江北新区的规划。

根据《南京江北新区桥林新城总体规划（2015-2030）》，桥林新城将成为江北新区向西南辐射的次区域中心，变身为以先进制造业和港口物流为特色的现代化滨江新城。

都市圈都为什么会涨价？

以汊河为例，我们可以看看南京都市圈的发展路径：

品牌开发商入驻，地价上涨，房价上涨

地价：这两年的汊河已经吸引了碧桂园、雅居乐、华夏幸福、弘阳、金地等品牌房企的入驻。无论是滁州汊河房价还是地价，都在发生巨变。最高地价已经突破7000元/㎡，成为房地产开发的热土。

房价：

2015年，雅居乐林语城的房子最便宜的时候才3000多元/㎡
2016年10月卖6800元/㎡，

2017年 12月卖8500元/㎡

而上周开盘的金地都会艺境来说，都已经要卖1万元/㎡了，几乎卖光。

原因很简单，首付2成，总价60万起。

汊河房价今年三次飞跃：地价站稳6000元/平，房价预期破万

飞跃一、5月24日，金地在汊河拿块，楼面价5462元/㎡。打造成如今的金地都会艺境。

飞跃二、9月15号，来安26号地块，金地以6.3亿元拿下，楼面地价6192元/平，溢价率高达202%

飞跃三、今年9月28日，滁州汊河新区又卖出一块纯住宅用地：来安29号地块，位于汊河新区长江大街西侧、明发北站新城北侧，华夏幸福以总价5.3亿拿下，楼面价达到6475元/平。

都市圈值得出手吗？

1、大腿还在发育期，看你等不等得起。汊河和和县一个抱着南京北站的大腿，一个抱着桥林新城的大腿，江北新区的辐射能力有多强？要多少年？这个我说不准，5-10年？新江北汊河能不能受益于江北新区多少实质性利好？我们都要等。

2、想赚快钱的别来！为什么说想赚快钱，纯投资的客户讲究的是资金回报率，低于50%的项目都有风险，要投资河西南的人基本都是在等1年半交付后立即倒手。

3、刚需要不要来？我觉得价格是吸引刚需的因素，但是绝不是关键点。地段才是刚需买房的首选。我建议大家来实地考察下，从你的上班时间、生活便利程度、周边配套、升值空间综合考虑，如果觉得OK，那可以买。

4、结论：我认为，这是一场赌博。但是在中国买房，谁不是在赌博呢？这两个区域都有可能是下一个桥北，但是从南京都市圈、宁镇扬一体化的推进速度来看，值得长线入手。

都市圈什么样的房子值得去买？

从区位上去选择：

1、板块发展相对成熟、饱和，这样比较容易接受其他板块的需求外溢；

2、区域内产业比较发达，能够吸引一定的就业人群过来居住。

从楼盘上去选择：

1、距离地铁或城市轻轨站点近的（交通方便）

2、选择好的地段，楼盘最好位于板块中心区域（生活便利）

3、选择品牌开发商开发的楼盘（好转手，二手房好卖）

4、价格不要太高，保证获益的空间（换房成本）

友情提醒：投资都市圈房产的风险

1、政策面：房子是用来住的，不是用来炒的；

2、当心房价涨不动，或者涨幅没有那么大，不能保证投资收益率；

3、都市圈主要靠利好吸引人，也要当心利好不能兑现。

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