有盘已现危险信号？2018南京楼市风险更小的是…

——致我们即将失去的买房机会

近期，很多人都来问我2018年南京房价是不是会跌？

当你们都来问我的时候，我知道你们的心里预期都降低了，那南京房价真的很有可能要跌了……

刚需房，高地价，命运如何？

上周末，据网友爆料，南京某区域高价地开发商因欠施工方数千万元，于11月25号停止了施工作业，目前项目一片荒凉。

2017年9月，该项目第一次申领销许房价不到2.6万/㎡。

2016年4月，该地块以楼面价22353元/㎡的价格超过河西中，曾放风要卖4万元/㎡。

今年，他作为南京第一幅高价地入市 ，结局你想到了吗？

南京楼市迎来了两年来第一盆冷水，具有一定风向标意义。地价和房价不能挂钩，开发商拿地的代价，销许价第一个说不，这关就没过去，其他高价地看在眼里，痛在心里，这个示范性的价格，对于今年甚至明年上半年要上市的高价地，就是参考。

2018年房价逻辑最有可能是：

在限价调控坚决执行的情况下，3万多/㎡的地价，原本的房价预期可能是6万/㎡往上，在上述高价地的示范作用下，想顺利上市可能最终定价4-5万/㎡。参考区域的最高房价，也许是唯一依据。总之，房价推导逻辑肯定要变了。

刚需房，高地价，命运如何？

最后买房人会不会买单？就看最后会卖出多少了。

高价地入市会影响房价格局？可能是带崩了自己……

随着年底前多家低价楼盘的收官，明年的南京楼市必然是高价地纯新盘的市场，那么他们到底会不会突破限价"红线"？到底影响了谁？

1、年内将有70多家楼盘收官，明年纯新盘主导

在限价背景下，今年南京楼市各板块的供应主角还是在售楼盘，调控增供应几乎把各板块的"存货"都尽可能地挤了出来，而由于限价不放松，各家在售楼盘也纷纷加快跑量，年内将有70多家楼盘收官。

不少板块已面临在售项目整体出清，后续存货日益趋紧的状况，明年房源供应主体必然要转向纯新盘。

2、高价地块扎堆入市，到底会不会突破限价"红线"？

近两天，江浦即将上市的纯新盘（除江山薈、通宇林景尊园12月底有可能开盘外）曝光，明年江浦至少会有10个新盘上市，买房人可选择的空间瞬间增大。

2万+地块集中上市，明年的房价走势究竟将往何处？而江北也不是南京唯一一个2万+地块集中的板块……

2015年至今，南京共拍出了38幅楼面价2万+的住宅地块，迄今为止只有3幅地块开发上市。

由于2万+地块出让时间密集在去年，今年又普遍拖延，结果必然造成明年开始上市大量集中。那么到底会不会突破限价"红线"？

从此前入市的三家楼面价超2万的项目看，限价无疑给这些楼盘套上了“紧箍咒”，河西的北辰旭辉铂悦金陵与保利天悦从入市到收官均价都无法超过4.5万/㎡红线，城东高价地2.6万元/㎡不到的入市价，只比2.2万元/㎡的拿地楼面价高出3500元/㎡左右，被形容为贴地价卖房。

但即便如此，绝大多数高价地块至今还尚未入市，加上多家项目放风价也不低，不禁又给市场增添了不小的悬念。

此前北京楼市的一则消息引发了不小的关注。

今年8月北京三家豪宅盘金茂府、华润昆仑域和招商中国玺同时领取销许，预售价格达到9.5-9.6万元/㎡，均突破同区域8万元的“价格红线”。

这三个项目的前身也都是2015年出让的高价地，拿地楼面价达到最少达到3.7万，最多超过了5万，一度被认为是北京限价“松绑”的信号，但此后北京新批上市楼盘中也再没有出现突破限价红线的消息。

对此业内专家分析，三盘的案例说明监管部门会考虑到一些高价地的历史成本和运营压力，但这并不代表高价地会被无限制放行，个案并不代表限价全面松绑。

参考北京的个案，有两点也是可以明确：

1、未来南京高价地块的上市价格有很大可能低于开发商的放风价。比如目前河西楼盘已经传出了7-8万/㎡的预期价格，江北也传出了4万/㎡的放风价，这些价格究竟是开发商未来的实际定价，还是一种心知肚明的营销手段，购房者心里应该有个谱。

2、即便未来有可能突破红线，这些楼盘的入市价也有很大可能低于周边二手房的价格。眼下无论河西还是江北，二手房价格即便倒挂，相比很多新盘放风价也还是有一段距离的。

可以肯定的是，不管是否有楼盘突破现有价格红线，最终的上市价格都必须服从调控市场预期的导向，这一原则不会变。

3、高价地块扎堆入市到底影响了谁？

有业内评论，以时间换空间，通过房价快速上涨平抑高地价，是高地价项目解套的主要方式。

但问题是，目前南京房价会上涨吗？短期内，不会！

明年2万+地块集中上市，这些房源的房价不会低于2万/㎡，这是板上钉钉的，那么价格你都能接受吗？或者说接受价格就能买吗？

对于各板块2万+地块，依据板块内的新房和二手房价格、释放的规划利好以及买房人对于该板块的认可度，我做了个风险系数排名。（个人观点，仅供参考，也欢迎和小5妹探讨）

总结一下：

地价高于新房价格、二手房价格——危险

地价与新房价格、二手房价格大差不差，没有“价差”空间，很可能高价跑量卖不出去——危险

区域没有“脱刚”、认可度不够，很有可能出现“有价无市”的情况——危险

光有高价地没有利好释放——危险

明年，首先肯定的是，调控继续，炒房客的日子会很难熬，但是刚需可能也会面临一些艰难的选择。因为大量低价房源今年清盘，明年上市的比较少，地价2万+的纯新盘相继开卖，刚需可能选择的并不多，但是如果你想要在这个城市扎根的话，可能还是得咬咬牙，抓住每一个留在这个南京的机会……

部分来源：每日楼市

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