房产税来后，甲5套房，乙1套房，丙无房……

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凛冬将至，2017年还有9天就宣告结束，作为一个资深地产号，深悦会少不得回顾一下这个2017年楼市究竟发生了些什么。

从政策调控到热点事件，一段一段来。

我们地产人就应该从过去看未来，做到胸中有丘壑，过去是如何？将迎来一个什么样的市场？

2018年的地产人，是笑容温暖纯真，还是一如今年的热泪盈眶？

01

调控打了一套势不可挡的组合拳，

严密而厚重

2017年是不可思议的一年，单单在这一年当中，中国楼市便经历了大大小小的调控，总计接近180次，什么概念？两天小调控，一月大调控，无论是密度还是厚度堪称历史之最。

如果将楼市比作一座江湖，调控这个中神通级别的武林高手，硬生生的打出了整整一套降龙十八掌+一阳指+蛤蟆功+弹指神通的组合拳。

    
“限购+限价+限贷+限售”
    
在一套“组合拳”的重击下，楼市也收到了预期的效果：房价涨幅回落，全国70个大中城市目前的涨幅已经回归到1%以内，北京等一线城市房价更是出现小幅下跌，然而，让人意外的是，这轮如狂风暴雨般密集而严厉的调控之下，2017年的房产销售面积将首次突破16万平方米，销售金额将首次突破12亿员（16年是11.76万亿），双双创下了历史新高。

不得不说，国家的这轮为去库存准备的组合拳，取得了巨大的成功。

除了调控，2017年火起来的政策很多，例如共有产权、租售同权、限价地、集体建设用地、长效机制，以及终于在前两日露了把脸的房地产税。
 
这其中每一条政策的出台都刷爆了朋友圈，无论是哪种媒体都争破头的去分析优劣利弊，一来二去政策都被炒火了，结果呢？雷声大雨点小，治标不治本，其中以抱怨居多，自住房变成共有产权？租售同权真的能让无房的人送娃进入理想的学校？就像知乎上一个网友的疑问：不降房价，反而是鼓励大家去租房？去和政府合资买房，最后房子还不是自己的？

当然，无论是租售同权还是啥，最后的结果都是不了了之。

其实，这完全可以理解，每一次的政策出台针对的都是一线城市，每一次政策的出台都有这么一个意思：市场上的供应不变，但需求增加，商品价格就必然上涨。所以，就有了全款的进贷款的靠边站公积金的小黄车请挪走的鄙视链，这些政策出台对于普通人其实半点好处也没有，一线城市你压根就买不起，所以也只是看看就好，但是，却给国家带来一个好处：让一线城市的房价涨得慢一些，并且给摆脱房地产是国家经济支柱的战略提供了充分的过度时间。

02

调控和政策何时休？

2018年吗？

要回答这个问题，不仅仅只看17这一年，我们得从15年开始看，在能明白国家的调控思路，如此，地产人才能对调控做到胸中有丘壑。

在15年年底，中央财经小组会议召开，正式提出了“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”，去库存正式出台，15年一整年，央行9次降准降息，40多个大中城市相继松绑限购令，公积金，营业税等，从那个时候其，房地产市场的火热已经不可避免。
    
16年至今，全国人们经历了一波史无前例的房价飙升，但是这个飙升并不是全国突然一起涨，其实分了三个阶段。
   
第一个阶段：15年年底到16年年底。

北上广深等一线城市以一种令人目瞪口呆的姿态在疯涨的路上一去不复返，而二线也开始涨，只不过脚步稍缓，一线疯涨的情况一直到16年两会期间提出了“因城施策”，自此一线高位横盘，疯涨告一段落。
   
第二个阶段：16年中-到7年初。

二线房价疯涨，三四线房价启动，这一波疯涨之中的典型代表，就是厦门南京苏州合肥四小龙，其中合肥的涨幅更是冠绝全球，16年底全国经济会房地产调控回归，二线疯涨遏制，到17年两会之后，二线基本横盘甚至阴跌，第二波基本宣告结束。
   
最后的阶段，开始于16年底，发力于17年初。

持续到现在，三四线城市的房价以一种不可思议的态势窜升，其涨幅甚至超过了当年的北上广深，甚至连一些贫困县城的房价都翻了至少1-3倍。
   
由此，不难看出，房价的飙升是由调控决定的，按照顺序就是一线到二线再到三四线的挤出效应，三四线城市这些年库存极大，但随着棚改货币化，政策放松等一系列的调控之下，去库存基本宣告结束。 
    
这就是17年房地产销售创历史新高的原因，不是我们市场变好了，而是政府去库存大基调下的必然结果，也是本轮全国房价疯涨的最终章。
    
那么，问题来了，本轮调控会延续到什么时候，18年会如何？

如果看懂了上面近三年的房价涨势，不难发现，房价涨基本伴随着去库存进程按一二三四线层层递进，哪一个层级去库存结束，那么房价疯涨也就落停，三四线城市做为最后一环，一定会等到去库存完全结束，才会结束房价的飙升。 
    
这一套威力卓绝的组合拳打下来，去库存接近尾声的同时，房价横盘的同时，也将老百姓好几年的劳动果实割了个遍，从一二到三四，从上到下，很干净。

03

房产税，不是刚需的春天

也不是多房客的冬天

前两日，财政部长肖捷发文说，力争2019年完成房产税立法，2020年完成税法改革任务。网络瞬间被刷屏，尤其是刚需族，更是欢呼雀跃，心想炒房客的时代终于要被终结了，我们终于迎来了一道曙光。

    
深悦会也分析了那篇文章，有心的可以回头看看《刚刚，房产税一锤定音》，房产税全面开征有两大必要技术前提，不动产登记只是其中之一，征税多少还得建立房屋价值动态评估系统。这显然任重道远，虽然肖捷提到了2020年，但用词是力争，力争，力争……

万一哪天力争变成了真正立法，会如何？

深悦会在这里再说一点： 

        
首先房产税本身没有好坏，房地产税只是税制体系的一环，要有具体的评价，要放在总的税制下去评价好坏，房地产税好不好？是利是弊？关键在于看房产税怎么征收，向谁征收，收来干嘛？ 如果自己住且只有一套房免税，而如果个人名下有两套房以上收税，房子越多税率越高，这样的话，房产税就不错，可以打击炒房客，同时增加国家税收。
    
就像中国的计划生育一样，如果只有一套房免税，如果超过一套房，对其征收房产税，同时，实行递进税率，每多一套房，税率提高百分之十。
    
这样是最可行的策略，看起来对老百姓和国家都好，说不定有不少之前囤了房的客会提前出手，但对促成房价下降这个结果微乎其微，我们地产人都应该明白，出台房产税，可不是为了降房价。

而且，如果真的是按套数来收的话，之前深悦会的悦友就有留言：中国的离婚率将再度飙升。限购了可以离婚买房，现在收税了也可以离婚避税嘛，还有之前那个流传甚广的《甲方5套房》的故事，就可以改一下了： 
        
甲有5套房，不上班，靠收房租生活； 乙有1套房，上班赚工资； 丙无房，租房子住，菜场卖菜。
     
忽然有天要收房产税了，丙说：“太好了，我没房，收那帮炒房人的税，我全力支持，到时候，房价大跌了，我就可以买房了。”
    
乙说：“没关系，我只有一套，收那帮炒房人的税，我支持，房价大跌了，我可以再买一套。”
    
甲说：“哦，房产税收多少？1%，对吧，行，下个月房租涨5%。” 
    
房租上涨了，丙很郁闷，想换个房子，发现大家房租都涨了，只好忍。不过，丙也不能吃亏，明天菜价也涨5%，恩，就这么干，乙和甲去买菜，发现菜价涨了，很郁闷，想换个菜场，发现菜价都涨了，只好少吃点了。
    
于是乎，生活水平就这样下降了。
    
房价和租金都涨了，房价涨了交易税费高了，政府赚了，CPI就这样升高了！

本文转载自：深悦会

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