主编新年寄语：楼市新时代！狗年，在南京这样买房……

光阴荏苒，日月如梭，戊戌狗年的钟声已经敲响，伴随新时代来临的同时，新的一年大幕已拉开。

回望365楼市过去这一年，忙忙碌碌的主旋律中，有些片段仍刻在记忆中：南京新政发布，团队深夜写稿为网友解答一个又一个疑惑；春夏秋冬，一场又一场的看房团和购房大课堂，我们带领网友看了南京无数个楼盘、为每一位想在南京安家的人提供了力所能及的帮助；365楼市三周年发布会，周日，大雨，但还是有100多位“真爱粉”冒雨前来，从头听到尾，那份感动仍然铭记在心⋯⋯

我们不止一次见过凌晨一两点的南京！

这是2017年某天凌晨两点，365楼市的伙伴们为一个当天出台的新政，当晚求证解答，并成稿推送，彼时大家还在群里热烈讨论。

过去的365天，我们不止一次见过凌晨一两点的南京。共同的理念和责任感，让365楼市这个团队开玩笑地喊出“宇宙不爆炸，我们不休息”！这不，大年初一你还隔着屏幕能看到我们。

说实话，有时这样的坚守不是为了获取那不断上升的阅读数，而是真心希望能解读每一个政策背后给买房人带来的影响，“谢谢你们”有时比阅读数更让我们开心。

风雨中，你们真的来了！

“我们做一次小型的粉丝见面会吧？”“大家会来吗？”……当我们萌生要做一次365楼市三周年庆典的时候，从开始到最后落地，每个人都有点忐忑，我们的粉丝真的那么给面子吗？

答案是真的！2017年9月3日，活动落地当天，从早上就开始下雨，活动开场前我们一边筹备一边内心打鼓，中午开始雨还越下越大。直到距离活动开始还有2小时，一对特意从淮安赶过来的夫妇第一个到达现场时，我内心逐渐平息。当天，前期报名的100多位（限定人数）都来了，很多人还是站着听完的。

（2017年9月3日，365楼市三周年庆典现场）

当天，我做了接手365楼市之后的第一场脱稿1个多小时的演讲，从一开始的紧张到看到每个信任的眼神之后的淡定，你们给了我很大的信心。结束后，有粉丝当面称赞，也有不少粉丝通过发朋友圈 38 38504 38 14986 0 0 1171 0 0:00:32 0:00:12 0:00:20 2975或者私信给予这场活动极大的肯定。我们坚信，你们对365楼市的这份厚爱是我们不断进步的动力。

2018年，如果我们还给“处女座”的365楼市庆生，你们还会来吗？

我们，一直与你们一起见证楼市的风云变化！

放假前，我和365楼市副主编万昕都收到了网友的“真情告白”和诚挚谢意：

在内容一线工作快11年，在经历不断变化的媒体环境时，不可否认曾怀疑过所谓新闻理想的坚持，一个房地产公众号如何做到权威、公正和情怀，是过去这几年，我和小伙伴们一直在摸索和探寻的事。

但每当能收到网友的反馈，我们的信息给他们带来了真正的帮助，甚至助推他们做了决定、买了房、安了家，这样的喜悦同样成就感十足。

春节假期间，虽然大家都沉浸在欢乐的气氛中，但还是能收到很多网友的咨询、提问或者祝福。在这个房子成为全民话题的当下，我们还是要一起面对楼市的风云变幻。

房地产市场小年 真正的楼市冬天还未到来

最严调控下，2018年楼市会怎么走？这个问题已经被讨论过无数次。乐观者认为，2018年是政治大年，开局红被寄予厚望，从世界主要经济体看，好像经济都在好转；但也有很多理性声音认为，楼市调控政策不会放松，货币环境不会宽松，真正的楼市冬天还未到来。

2018年是房地产市场的小年——住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌，中城联盟轮值主席、世联行董事长陈劲松，房企万科对此达成了出奇的一致。

什么是房地产市场的小年？顾云昌表示，从目前的楼市调控效果来看，房地产市场本轮上升周期的最高峰已经过去，未来一段时间将会走向下行周期，2018年可能会出现房地产投资、销售和价格的低谷，但是总体来说不会有大起大落的现象。

（业内几乎一致认为，2018年是房地产市场的小年，图片来源于网络）

不谋而合，万科所认为的房地产市场的小年，包括以下几个核心点：

1、2018年调控政策放松的可能性很小。

2、2018年房地产销售可能会出现整体性的下降，销售面积和销售金额双降。

3、不同城市分化会很明显，一二线城市房价难以上升，因为经过2016年的大涨，市场本身承接力弱化，加上政策调控，增长会有限。但是继续下调的风险也不存在，因为调整从2016年第四季度就开始了，持续很久了。

4、三四线城市也要分开看，在环一线城市周边的三四线城市，会比较稳定。但基础设施改善乏力和就业人口新增乏力的三四线城市，会降价。

2018年在销售下滑、金融环境不松反紧背景下，顾云昌也曾提醒房企应保护好资金链。“我国房地产市场有自身规律在，而且政府一再强调楼市调控不放松，楼市销售热浪已经消退，2018年楼市很可能整体下行，房企须护好资金链。”

竞争加剧，洗牌加快，利润减薄，不少房地产企业已经做好过冬的准备。

在南京，今年这样买房！

联系到南京市场，这种降温的态势在开年就有所呈现。南京新房市场表现远不如去年，曾经开盘就售罄的楼盘或区域，慢慢出现了滞销；二手房市场不景气，中介关门、房子主动降价抛售、房价微降；区域地王项目麒麟京奥港未来墅开发商资金紧张，工地停工，等待更有实力的开发商收购⋯⋯割肉10多亿？南京第一个变天的地王盘，第一批业主怎么办？

还有一个变化，南京市场中开发商的集中度在不断提高。几年前，一些外来哪怕是当地颇有实力的房企还能在南京楼市分得一杯羹，但这几年的销售金额或面积排行前十，基本都是十多家在轮流坐庄。拿地时信誓旦旦、发布会时雄心壮志要在南京深耕的外来房企，实力雄厚的因为多拿了几块地落脚南京了，但还有更多的是卖完一个项目就没地的开发商，他们只能选择离开。

但是，留下来的开发商就能活得好吗？不见得！最让人担忧的就是高价拿地特别是拿了地王的开发商。

2016年9月开始，南京调控升级，在土地市场中提出了新的要求：现房销售，超出最高楼面地价后配建保障房等，开发商的开发周期和成本被明显拉长。所以，2018年南京楼市变了，销售逻辑也变了。

随着地价的提升，南京刚需板块越来越少。前段时间我的同事统计过，目前南京总价200万的房源，包括六合在内，只剩下16个楼盘！且2017年多盘收官，现房销售的项目最快也要到三季度集中上市，2018年上半年南京楼市整体上市量非常有限。2018买房机会年！曝光南京房价红线劲爆内幕……

下半年，现房销售怎么卖？卖什么价格？南京的开发商也在摸索中，且在各家开发商销售任务巨大的情况下。可以肯定的是，玩法变了，开发商最主要是要跟上节奏并对主流人群生活重新定义，做好过冬的准备，不管是资金层面还是产品的内功修炼上。

面对这样的市场，2018年想在南京买房换房的你，该怎么办？

1、刚需购房者。不要“挑三拣四”，有时候你又想便宜，又想交通便利、配套齐全、学区好、房子好，关键还要有升值空间……几乎不太可能。所以对于买房自住的你来说，首先盘好自己的预算，有多少钱决定你可以买哪里，下面是南京最新的房价金字塔图，可以根据预算进行选择。

（南京房价金字塔）

如果资金在自己或家庭可承受范围内，尽量够一够（买更好的房子或更大的户型），拉长以后换房的周期（南京政策是三年不能卖，而且以后换房成本越来越高）。刚需买房，建议还是从自住角度多考虑，尽量满足自己最需要的方面，但也不要太犹豫纠结。新房公证摇号，在可以选择的情况下，尽量选择品牌房企，如果新房一直摇不到号，转战二手房未尝不可。2018年，想好了看好了就下手，因为房价短期的涨跌都跟你关系不大，你最重要的是先买一套属于自己的房子。

2、改善购房者。和刚需买房一个道理，先想好置换的目的是换更大的房子、交通更方便、为了学区或者其他原因，然后根据需求进行选择。先卖后买还是先买后卖，特别是二手房出手到底什么时候最好，这也让很多人纠结。其实，以我过去卖房的佛系心态，卖房总归是赚的，只要价格达到了一定心理预期，买家还价不是太离谱，那就卖了，毕竟你卖了还要买。

如果你换掉之后想买的是新房，那建议你先卖后买，因为现在新房从拿销许到摇号再到开盘，进程非常快，2018年很多开发商还会延续去年的要求，3-5天付首付、贷款资料齐全等，这些苛刻的条件下，如果前一套没有处理完会很有影响。先买后卖的话就要算好自己的时间差和资金周转情况，但还是那个原则，一定要越换越好，要么是户型更大了，要么是地段更好了，要么是自己更方便了，要么是有了更好的学区。

3、投资客。过去，我们接触了很多购房人，总结出一个规律：如今的买房人，刚需像投资，投资像刚需。出现这种情况主要是，随着调控的深入，投资成本越来越高，难度越来越大，真正的投资客开始考虑买的房子未来谁会接手、别人买的时候最在意什么，我觉得这是聪明的投资客。

过去一年，我们常常听到说，投资客歇歇吧，但如果你手头还有购房资格、也有一定的资金、利用杠杆不会影响生活质量，我觉得投资房产也还是可以；因为中国的房地产市场至少还有10年红利期，只是这时候的投资不能盲目。如上所述，你投资任何一套房子，问自己一个问题：这个房子未来卖给谁，想清楚了再下手，千万不要乱买。过去两年，去库存任务基本完成，一二三四线城市楼市销售热浪已经过去了，你要选择的是未来有人口吸附能力的城市，通俗点说，未来要有”接盘侠“。

2018年，楼市新时代开启，我们还将一如既往地在365楼市等你、为你带来最新资讯、帮你在南京幸福安家。365楼市，更值得你信赖的楼市大号，为你买房服务，我们一直在路上。

所以，狗年之后的第一件大事，就是跟着我一起去看房吧（3月3日春晓行动大型看房，点击下面报名图片）！若干年后，你或许会感谢你的这个决定！因为一位粉丝前段时间告诉你，他的第一套房就是2009年春晓行动跟着365看房团买的，然后慢慢置换到现在住的大房子了。

最后，祝大家狗年新春大吉，2018年旺旺旺，在南京买到满意的房子，和我们一起，留在南京！

来一张365楼市团队照，2018年请多关注我们👇

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