小镇青年的上海投资路 | 三明治 | 自由微信

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小镇青年的上海投资路 | 三明治

Original: 派妮三明治 2019-07-08

“那些和钱有关的小事”系列之二。

文 | 派妮

街道两旁的树枝已经变得光秃秃，还有几片枯叶在半空中摇晃，带着一副不肯服输的姿态。冬天的上海，总是有些寡淡无味。

摇摇晃晃一个半小时，一趟公交车把林克送到了距离市区约 65 公里以外的浦东郊县。很难说这里有上海的影子。街道被灰蒙蒙的天气加了一层滤镜，显得更加萧索。

当他走进空荡荡的商品城售楼中心时，几个前台销售百无聊赖地坐在那里，消磨着时间。“真是瞎了眼，当时怎么会选了这么个地方？”林克心里不断咒骂自己。

半年多以前，林克就是在这样一个地方，买了一个商铺，随后噩梦不断。

林克记得很清楚，4 月份的时候，他看到一个关于浦东郊县商铺的广告，试着联系了单页上的电话。电话那头是一个声音很轻的女孩子，说话时有些怯怯的，不过关于商铺的大大小小信息却都是有问必答，头脑清楚得很。

不知道是对这个女孩有着特别的信任感，还是真的对这个项目投资有兴趣，一个周六的上午，林克跟着看房班车，来到商铺售楼现场。

一进售楼处，七八张展板在门口两边一字排开，所有待售商铺被编号，位置、面积、价格都一一标注在上面。每一张展板前面都有几组人，一旁站着的销售员西装笔挺，像守猎般盯着眼前的客户。

一旦有商铺被人买下，就会在展板上面贴一个大大的“已售”红字，销售员也会用麦克风全场播报：“恭喜来自上海的张先生成为 7-1-301 号业主”、“恭喜来自温州的李女士成为 1-3-120 号业主”.....整个上午，一波又一波的人被看房班车拉到这里，涌进售楼处。很快，不少展板已经贴满了红字，播报的间隔时间也越来越短。

很久以后，林克才意识到，这些场景的渲染不过是房产商惯用的营销伎俩而已。可是，在当时，身处这种“疯狂抢购”的现场，他的确动了心思。

在销售员来势汹汹的攻势之下，林克开始盘算起这笔投资帐。商铺的单价大约为 1.8 万元/平方米，面积则从 15 到 30 平方米不等。总价算下来，少则不到 30 万，多则不过 60 万，就可以买下一间商铺。

销售员一边观察着林克的表情，一边继续推销：“大家来买商铺，无非就是出租赚租金嘛！咱们这边考虑到了客户的需求，所以推行的是‘前八年带租约式销售’政策。到时候你们买了商铺之后可以委托给我们统一对外出租，每年我们把租金给到你们，而且每年都还会有不同额度的收益率，从6%-10%不等。如果不想继续对外出租了，满三年之后，可以按原价的130%回购商铺。”

随后林克被销售员带到了商铺的现场去查看“实体”。那是空荡荡的一座毛胚楼，一眼望过去，除了几根裹着钢筋的承重柱，再无他物。灰凄凄的水泥墙面上抠出几个窗户，露出的红砖像是没有缝好边的衣服。销售员比划着图纸里的标号，说到时候这里会被隔出一间一间 15-30 平米不等的商铺，每一间商铺都会出租出去。

他开始认真研究起销售员手上那份图纸。在他的记忆里，像这样的小商品城，肯定是靠中间的商铺抢手些，于是在自己的“想象力”帮助下，他相中了一套大约 25 平方米，总价 45 万的商铺。

林克迅速在脑子里算计了一下，商铺首付最少五成，也就是说要拿出 23 万的首付。第一年就可以拿到大约 3 万块的租金收益，以后每年还会递增，把这些租金拿来还贷款绰绰有余。更重要的是，等过几年房价一涨，出手卖掉赚一笔很容易。

回到售楼处，来看房的人又比之前多了一些，偌大的空间被一团热气所笼着，林克被挤了一身的汗。他没有多犹豫，当场刷卡付了 2 万元的订金。一周之后，林克又专门跑过来，签了购房合同，付了另外 21 万元的首付款，并办了按揭贷款手续。

这一年，林克 27 岁，来上海的第五个年头。那 23 万的首付，是他卖掉自己房子后的第一笔投资。

林克 2007 年来到上海工作。工作还没满三年，一位相熟的同事要买房，总是拉上林克一起帮忙出主意。在林克此前的印象里，上海的房价是极高的，是自己难以企及的的一种“高”。不过，在陪同事看房买房过程中，他却越来越觉得，上海的房价不过如此嘛！

比起租住在狭小的弄堂租屋里，那百米大的房子越来越撩拨着他的心弦，他动了买房的心思。在跟父母提出买房的想法后并得到同意后，林克便开始四处搜寻，最后他相中了 9 号线郊区沿线一套 120 平米的二手房。2008 年末 2009 年初之时，这套房子只需要 100 万出头。没过几天，40 万的首付款就打到了林克的账户上。林克父母此前从没到过上海，但是当儿子提出要在这座大城市买房时，却毫不犹豫倾囊相授。他们别无他求，只愿宝贝儿子可以安稳睡在属于自己的家，自己的床上——尽管这 40 万是他们省吃俭用一辈子存下来的。

很多年之后，林克才意识到，当年的自己无意踩准了一个在上海买房的好时机。如果把 2007 年到 2010 年间上海楼市房价画一个曲线的话，那么林克买房的这个时机，正处在 S 曲线底部。

2008 年，由美国次贷危机引起的全球性经济危机已经在国内蔓延，整个楼市像在走悬崖边的钢丝一样。像万科、恒大、碧桂园这样的大型房企已经开始降价促销，一开盘就打八五折，越是如此，人们却越犹豫越不敢出手。

为了鼓励大家买房子，国家还把最低首付款比例降到两成，贷款利率也下调到基准利率的 0.7。那真是一个让人想起就感到遗憾的年代，很多人都后悔没能在那一年买房，而林克却把这种“幸运”视而不见，并在两年多以后选择放弃。

2009 年的春天，被国家的印钞机轰轰声吵闹着，从 2008 年 11 月份开始的“四万亿计划”掀起了新一轮的货币泡沫。怎样才能让手里的钱不贬值？唯有买房。于是，林克在签完购房合同不久后发现，此前一年无人问津的房子，开始遭到疯抢，房价也朝着摩天大楼的高度飞奔而去。

这些都没有令他太在意，他也有自己的烦恼。林克算了下，每个月到手的工资不过五六千，还了房贷，再加上日常生活，根本剩不下多少，唯有年中和年底的时候发点奖金慰劳自己。紧巴巴的日子让林克觉得自己的喉咙始终被别人掐着。靠死工资生活，何时是个头？他得再想想办法。

他盯上了股票。自从 2008 年国家经济刺激政策出台以来，房价涨，股市也随之复活，从 1820 点起步，一路飙升到 3478 点。2010 年，股市在 2000 多点和 3000 多点之间震荡徘徊。

8 月份，在拿到半年度奖金后，林克尝试着买入一只西藏城投的股票，12.8 的单价，500 股。林克买入之后，这只股票就经历了连续四个涨停，20 天以后，他以 17.55 元的单价将 500 股悉数卖出，短短三个星期，他就有了 2000 多块钱的收益。这些红红绿绿的数字和曲曲折折的 K 线图，让林克波澜不惊的生活，又重新找到了兴奋点。

他养成了每天九点半就打开股票软件的习惯，他开始把越来越多的钱放到股票里，像是驾驶着一艘小船行驶在壮阔的大海中，时而掀起的浪花让他愈战愈勇。

毕业不到四年，林克有了一套写着自己房产证的房子，股票里的些许战果也足以慰藉他的满腔热情，林克很难控制自己“年少轻狂”的情绪。当他的同龄同事为工作的鸡毛蒜皮伤脑筋的同时，他的野心却越来越大。

2011 年是这样一个年份，楼市经历过前两年短暂的房价飙升狂潮后，政府开始大幅调控。上海的房价像是被突然放进了冷冻冰柜中，很快冻结。

人生阅历尚浅的林克，认为房价到顶了，他想卖掉房子。在那时的林克看来，上海是可以随时来，也可以随时走的，在这里买房并不能成为他的束缚。对于当初的买房行为，更多的是一种验证——验证自己的实力，验证自己的眼光，验证自己的自信。

房子在中介那里挂了三四个月，鲜有人问津。林克慌了神，更加坚定地认为，上海的房价很危险。深谙股市里低进高抛法则的林克，可不想在高位时被套牢，他要赶紧找到下一位“接盘者”。

他加快了卖房的速度，找来更多的中介帮忙挂牌。终于，一个 40 多岁的福建商人看中了这套房，一番讨价还价之后以 173 万的价格成交。

“我靠，赚钱也太容易了吧！”173 万，还掉贷款，除去 40 万的首付，林克手上净赚 70 万。在林克印象中，父母每年加起来的收入不过十多万。即便他来到上海后，一年到头也到手工资不过十万出头。而短短两年间，一买一卖就赚 70 万，这种快进快出的赚钱方式着实刺激到了林克。原来还可以这样赚钱！

直到很久以后，当上海的房价再翻几倍之后，林克才承认当年自己的自负。当一个人还没有足够的耐心、魄力与眼界去把握财富时，靠机会、运气得来的财富终将很快失去。

父母曾反对过林克卖房，但没想过林克会先斩后奏。当林克又重新住回出租屋时，老两口才得知了儿子卖掉房子的消息。不过，看到儿子一买一卖赚了两倍不止，他们也不再说什么。那 40 万，本来就打算给儿子结婚买房用的，“反正放我们这里也是放，放你那里也是放，你就先拿着吧！”

110 万的现金，在林克手中攥着。他越来越确信，只有投资才能让财富快速增值；他也越来越自信，原来自己还是有点头脑的。这 110 万，如何变成 220 万？始终萦绕在他心头。

买商铺，便是他找到的第一个猎物。当他判断楼市的房价已经处于拐点时，他却觉得商铺或许是一种新的投资机会。租金赚收益，坐等价格升值——同样的投资逻辑，被林克照搬到商铺买卖上。

办好商铺的购买手续之后很长一段时间里，林克都陷入一种亢奋当中。他越来越沉迷这种“钱生钱”带来的快感。他每天早上到办公室后，简单处理一下工作上的事情，就把所有的注意力，都放在了股市上。

2011 年前四个月，上证综指已经从 2700 点攀升到 3067 点，5 月份，行情很快急转直下，一个月时间内跌了将近 200 点，此后持续阴跌。这时，林克手里那 110 万的卖房款，除去商铺的 23 万首付，还剩 80 多万的现金。手里有着充足的“弹药粮草”的林克，开始重仓加码，不到三个月，80 万全部押在了股市上。

林克之所以如此大胆，是股市点位已经跌破了他的心理点位。2500 点左右，可以举旗进场了。触底反弹，是他一掷千金的底气。他相信，底部到了，很快会弹回来。

8 月，上海酷暑，林克去广西桂林避暑旅行。漓江的竹筏漂流，印象刘三姐的演出，还有阳朔西街的青年旅舍，让他心情畅快。在即将离开桂林的前一天，林克租了一辆自行车，沿着遇龙河骑行。当他骑过一处上坡，把车子停在路边休息时，他习惯性地打开股票软件，他重仓的两只股票，双双跌停。他感到头皮发麻，游玩的兴致被浇灭的一干二净。第二天，再次跌停。两天之内，林克的股票蒸发掉 15 余万元，他带着仓惶的心情离开了桂林。

若干年后，林克回忆起这次挫折，深深悔恨当初不应那么早把子弹打光。“如果当时留一半现金在手上，继续跌，继续补仓，情况要好很多。”而当时的林克，却只能眼睁睁地看着大盘从 2500 点一路节节败退，却束手无策。

他唯一能做得就是，频繁换仓。那时的林克，像是战场上慌了阵脚的士兵，面对围攻，见招拆招，全凭感觉，毫无章法可言。

林克这二十多年的人生，几乎未曾尝过“背运”的滋味儿。太过顺利的人生，迟早是要栽跟头的。这句话林克是在 2011 年的冬天深刻感受到的。

年底，股市已经跌到 2100 点左右。翻开当年的股市报道，依然能感受到那时的血雨腥风：“沪指 2011 年全年跌 21.68% 成 A 股史上第三熊”、“今年仅 160 多家公司上涨，仅占 A 股总数一成”、“超 8 成股民亏人均亏损 7.31 万元”.....而林克的股票账户，绿油油一片，亏损已达 30 万元。

霉运就像是流行病毒一样，一个接一个地来了。正在林克为股票被套而惶惶时，另一件烦心事接踵而至：当初买的商铺，产权证迟迟没有批下来。

开发商那边的回应是：再等等，再等等，快了，快了。可是当林克翻出购房合同，发现封面上“商铺使用权出让合同”几个大字就傻眼了。那一天匆忙签下的合同，竟然只是一份使用权租赁合同！林克几乎是倒吸一口凉气，第一次翻开合同，仔细看起其中的内容来。

原来，这些商铺产权仍归属开发商所有，林克所购买的不过是 20 年商铺使用权，也就是说那 45 万的总价，只不过这一小小商铺二十年的租金！林克忽然明白为何每次追问产权证，开发商总是闪烁其词了。

林克赶忙咨询一位律师朋友，那位朋友怪他为何当初不仔细看清楚，林克再次回想起当时签订合同时的情景，“大意了！大意了！太大意了！”

律师朋友说，如果是能赚高租金的商铺，开发商怎么舍得卖呢？但凡拿出来卖，商铺的收益率肯定要仔细考虑周祥后再做决定。林克越听心里越凉，弱弱追问道：“现在有什么办法解决吗？”

“退款退商铺，这是最完美的办法。”

律师朋友之所以提出这个解决办法，是基于两点：一是从法律意义上并没有“不动产使用权出让”这一概念，如果走司法程序，这一合同很有可能被认定为“无效合同”；二是，即便合同有效，都没有看到违约条款——显然开发商在努力撇清责任。“既然没有规定违约条款，你就试试嘛！”

其实林克和朋友心知肚明，目前情形十分危险。那 23 万的房款，很有可能打水漂。林克决定跟开发商纠缠到底。

在林克一个人独自前往售楼处追房款之前，他已经打了无数通电话。开发商从最初的一口咬定“不可能退款”，再到“交给领导决定”，再到“内部正在商量研究”，一个多月的时间已经拖过去了。

林克决定亲自上门。然而那天几无所获，几位销售人员依然保持职业的热情微笑，以“领导在开会”为由把他晾了一天，傍晚他悻悻而归。

无奈的林克再次向朋友寻找办法，他已经做好了走法律途径的打算。就在这时，一颗炸弹扔向了林克。

这颗炸弹最先是在商铺业主 QQ 群里扔出来的。一位业主看到新闻，说外滩一写字楼大厦的开发商涉嫌非法集资，被公安局逮捕。而这家开发商在上海开发的另一项目，正是林克他们曾经疯狂抢购的浦东郊县商铺。