未继承分割的宅基地房屋被出售给非本村村民，其他继承人25年后诉请合同无效仍获三级法院支持！
未继承分割的宅基地房屋被出售给非本村村民，其他继承人25年后诉请合同无效仍获三级法院支持！
----王某等与刘1确认合同无效纠纷案（终审）法律解析
【关键词】 农村房屋买卖 集体经济组织 继承权 确认合同无效 诉讼时效
【要点提示】
农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，买卖的标的物不仅是房屋，还包括集体土地使用权。集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。确认合同无效请求权属于形成权而非债权请求权，不受诉讼时效的限制。
【当事人信息】
原告：刘1（被上诉人/再审被申请人）
被告：王某（上诉人/再审申请人）、刘2
【案情简介】
刘1、刘2系姐弟，其父、母分别于1994年、1993年去世。涉案宅院房屋为刘父母建设，宅基地土地使用者登记为刘父。1995年6月20日，刘2与王某达成口头协议，刘2将涉案宅院内西房5间卖给王某，王某支付对价款后在该宅院居住使用至今。
2020年刘1诉请：确认刘2与王某之间的农村房屋买卖协议无效。
案情补充：诉讼中，刘2主张其父已将该院内房屋分给自己但未提交证据证明、刘1不予认可；经法院核实，王某在购买涉案房屋时不是该房屋所在村集体经济组织成员，其购买涉案房屋后未到县级以上土地管理部门进行过登记变更手续。
【法院判决】
【一审】
刘2与王某之间的农村房屋买卖协议无效。
【二审】
驳回上诉，维持原判。
【再审】
驳回再审申请。
【案件解析】
违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益的民事行为无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
原告刘1诉称刘2是在其不知情的情况下，擅自将房屋卖与王某，刘2在未征得其他共有人同意的情况下，擅自处分共有财产的行为无效。同时，王某作为非本集体经济组织成员，无权受让农村房屋，二人的买卖行为因违反法律禁止性规定而无效。
被告刘2辩称：我有权使用和处理涉案房屋。我父亲已将宅院内房屋分给我，且我其父母去世几十年来，刘1对我房屋的所有权没有一点争议。请求法院驳回刘1的诉讼请求。
被告王某辩称：刘父母去世后，刘1以及其他继承人在本案之前一直未提出过继承纠纷，现刘1提出对已经由刘2实际占有和处分的宅院主张合同无效是没有法律依据的。刘1、刘2之间的侵权行为赔偿是二人之间的请求权诉讼，与本合同无关。刘1是基于继承权对涉案宅院具有继承请求权，根据《继承法》的相关规定，继承权行使最长时效是20年，没有知道与不知道的限制，所以刘1已经丧失了该项请求权，不应以合同效力的规定适用于继承效力的规定。刘2与王某之间的买卖合同与刘1没有关系，本合同有效与无效应由刘2、王某之间解决，刘1不是本案涉及到的合同相对方，没有任何权利提起关于本案涉及合同效力的诉讼。刘2曾于2017年与王某就房屋合同问题提起过诉讼，在诉讼中刘2明确表示该宅院已经归其所有，该裁定已经生效，刘1不应当不知道该房屋已经由刘2处置的事实。另刘1及其继承人在明知王某实际占有该宅院的情况下，仍在本案中谎称不知情，是没有证明力的。刘1的本案诉请，法院应予驳回。
法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，刘2与王某达成协议，约定刘2将涉案宅基地上建造的房屋卖给王某，而王某作为买受人户籍不在该房屋所在村，其户籍至今仍未迁入该村，并非该村集体经济组织成员，其购买涉案房屋后未经县级以上土地管理部门进行过登记变更手续。根据我国土地管理的法律法规和政策，农村集体土地及地上建筑物的交易，一直受到严格管理和限制。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。据此，涉案宅基地房屋买卖合同违反法律、行政法规强制性规定，应属无效。王某主张刘1是基于继承请求权提起本案诉讼，其起诉已超出诉讼时效，对此法院认为，本案是刘1提起的确认合同无效纠纷诉讼，诉讼请求为确认刘2与王某签订的农村房屋买卖协议无效，故本案系基于刘1所主张的确认合同无效请求权的诉讼，该请求权属于形成权而非债权请求权，不受诉讼时效的限制，王某所提时效抗辩不能成立。
律师评析：我国现行法律坚持的“房地一体处分原则”，即俗称的“房随地走”“地随房走”。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。具体到本案而言，标的房屋的所有权以及宅基地的使用权是一个整体，因此买卖农村房屋时，买卖的标的物不仅是房屋，还包括集体土地的使用权。而国家现行法律对集体土地使用权有强制性规定，农村宅基地、房屋禁止买卖，农村集体土地使用权只有农村集体经济组织成员才能享有，非本村集体经济组织成员无权取得或者变相取得。
强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，违反效力性强制性规定必然导致交易行为及缔约的合同无效。就本案而言，签订案涉房屋买卖合同时买方户籍不在该房屋所在村的农村房屋买卖行为，违反的就是影响合同效力的效力性强制性规定，基于此，本案中法院判决案涉房屋买卖合同是无效的。
关于王某主张的刘1没有起诉的权利以及时效抗辩问题。王某称刘1起诉时刘1、刘2父母去世的时间已经超过20年，继承权行使最长时效是20年，因此刘1已经不是涉案房屋的权利人，刘2和王某之间的农村房屋买卖协议跟刘1没有关系，刘1无权起诉。因刘2、刘1均认可涉案房屋系刘父、母二人建造，刘父、母去世均未留有遗嘱，故涉案房屋未进行继承分割，刘2亦未提交充分证据证明涉案房屋归其所有，故刘1作为继承人，在本案中有权提起诉讼。另，本案系基于刘1所主张的确认合同无效请求权的诉讼，该请求权属于形成权而非债权请求权，是不受诉讼时效限制的。基于此，本案中法院判决案涉房屋买卖合同无效是正确的。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》（自2021年1月1日起废止）
第五十二条第（五）项 【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民法典》（自2021年1月1日起实施，现行有效）
第一百五十三条 【违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为的效力】 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年6月27日修正，现行有效）
第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第一款第一项 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定
第二百条 【应当再审的情形】当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
(一)有新的证据，足以推翻原判决、裁定的;
(二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的;
(三)原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的;
(四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的;
(五)对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的;
(六)原判决、裁定适用法律确有错误的;
(七)审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的;
(八)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的;
(九)违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的;
(十)未经传票传唤，缺席判决的;
(十一)原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的;
(十二)据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的;
(十三)审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。
第二百零四条 【再审审查和再审法院】人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审;不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2020年12月29日修正，现行有效）
第三百九十五条 当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。
当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。
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