确认农村房屋买卖合同无效诉讼不涉及腾退、赔偿， 对于反诉及房产价值评估申请可不予受理

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-176）

确认农村房屋买卖合同无效诉讼不涉及腾退、赔偿，对于反诉及房产价值评估申请可不予受理!

---王某诉张某农村房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析

【关键词】

农村房屋买卖  确认合同无效  房屋所有权  宅基地使用权  农村集体土地  房屋腾退  赔偿  房产价值评估

【要点提示】

根据合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。而本案中，出卖人的诉讼请求仅仅是确认其与买受人签订的《房屋买卖契约》无效，而并未涉及到房屋腾退、赔偿等问题，因此对买受人反诉出卖人赔偿损失及房产评估申请，法院不予受理、建议其另行解决。

【当事人信息】

原告、买受人、被上诉人：王某

被告、出卖人、上诉人：张某

【案情简介】

王某系某村农民，张某并非该村农民。王某在该村于1984年建有北正房4间、于1989年建东厢房3间、南部东西两侧棚房2间。2007年7月14日，王某与张某签订《房屋买卖契约》，约定王某将上述房屋卖给张某，价格为人民币6.1万元。《房屋买卖契约》签订后，王某向张某交付房屋。2016年王某起诉至法院，要求判令王某与张某于2007年7月签订的农村房屋买卖合同无效。张某提起反诉及评估申请，要求判令王某赔偿其经济损失。

【法院判决】

一审：确认王某与张某于2007年7月14日签订的《房屋买卖契约》无效。关于张某的反诉以及房产评估申请，法院不予受理。

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、农村房屋已出售九年，法院为何仍判决确认《房屋买卖契约》无效？

首先，确认合同无效纠纷属于确认之诉，而确认之诉旨在对法律关系的状态进行确认，不属于对权利受到侵害的救济，故不适用诉讼时效的规定。

其次，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。在我国房地一体原则下，农村房屋系依附于宅基地之上，房屋所有权与宅基地使用权具有不可分割性，该案中买卖的房屋系农村房屋，该房屋占用的是农村集体土地，对于诉争房屋所有权的确认必然涉及到相应的宅基地使用权问题，而在我国农村宅基地使用权是受法律限制的，只有本集体经济组织成员才能享有。张某并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，故其与王某签订的《房屋买卖契约》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。

二、出卖人请求确认合同无效，买受人反诉赔偿损失及房产评估，法院为何不予受理？

根据合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。同时根据民事诉讼法的处分原则，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，原告王某的诉讼请求仅仅是确认其与张某签订的《房屋买卖契约》无效，而并未涉及到房屋腾退、赔偿等问题，因此对张某反诉王某赔偿损失及房产评估申请，法院不予受理、建议其另行解决。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国土地管理法》

第八条  城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

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