【收藏贴】卖掉自住房的免税(CGT)规定

相信很多人都知道，当你卖掉你的唯一或主要自住房(only or main residence)，房屋升值而带来的收益(gain)通常是不需要交资本利得税的(capital gains tax, CGT)，因为可以 claim PPR relief(principle private residence relief)。

PPR relief 看起来很简单，其实也是有些说道的。

一、PPR (principle private residence)的要求。你的住宅，通常可以包括前后左右大花院(gardens and grounds)，只要整个占地面积不超过半公顷(half a hectare)，就都在 PPR relief 范围之内。虽然这样规定，如果你能让 HMRC 相信你的超大花园是你正常 enjoy 豪宅的必需(required for the "reasonable enjoyment" of the property)，他们是会允许一定超标的豪宅享受完全的 PPR relief 的。

二、夫妻两人(包括 civil partners)只能有一个 PPR，但是如果没有结婚(unmarried couple)，则可以双方各有各的 PPR。

三、如果有不止一套自住房（这里假设都是英国住宅，如果要 elect 海外住宅为 PPR，则需考虑许多复杂的 conditions），你可以知会 HMRC 你想要哪一个作为你的 PPR(make an election to nominate)，这个 election 必须在你拥有第二套自住房后两年内提交。你可以选择对自己最有利的方案，比如选打算卖掉的那个，或者 capital gain 更大的那个，而不必非得是你经常居住的那个，这都是合法的。但前提是你的确实际住在这两套房子里，有时住这个，有时住那个。

如果你不 make an election, HMRC 会根据情况替你选择，通常就是把你经常住的那个作为你的 PPR。

四、如果在卖房子之前一直住在里边，那就很简单，就是 claim 100% PPR relief, CGT 全免。但是有时候也许会因为这样或那样的原因不能住在家里，那时 PPR relief 怎么算呢？

居住(occupation)包括事实上的居住(actual occupation)和视同为居住(deemed occupation)两种。actual occupation 不必多说，deemed occupation 就是指你实际上并没有住在那个房子里，但是从 CGT 的角度看权当你住在里边。

这包括以下四种情况：

1. 卖掉房子之前的18个月，无论你住在哪里，都被认为是住在这个房子里，所以这18个月可以 claim PPR relief。前提是你的确曾（at some point）把这里当作 PPR 住过。

2. 如果你去国外工作（不包括自雇），这段时间虽然不住在你英国的家里，仍按 PPR 居住计算，而且工作多少年没有限制。

3. 如果你离开家去英国国内其他地方工作（包括自雇），比如你的 PPR 在利物浦但是工作居住在伦敦，这段时间可以算 deemed occupation；但是不是无限期的，最多只可 claim 4 年。

4. 任何原因离家（absence）3 年。

以上2、3、4，最重要的前提是，你离开前及回来后都住在那个房子里，比如在国外工作n年后又住回到你的 PPR，如果你回来后没有住进去而是直接把它卖了，那么这n年的 absence 就不属于deemed occupation，不能够 claim PPR relief。

至于住多久，HMRC 没有给出明确的 guidance，而是考虑每个 case 的不同情况。有可能你只是回来住了几个星期就把房子卖了，这也没关系，重要的是你要让 HMRC 相信即使只是住了几周，你的确是把这个房子当作你的 PPR 来住的。

举个例子:

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你2000年1月买下这个房子（比如说在利物浦）作为自己唯一或主要住宅，2016年1月卖掉，加加减减之后算出 capital gain 是£100k。在这16年中，

• 2000年1月 - 2002年1月：你住在这个房子里；

• 2002年1月 - 2007年1月：公司派你去伦敦工作，你住在伦敦，把利物浦房子出租出去；

• 2007年1月 - 2008年1月：secondment 结束后你又住回到利物浦自己家里；

• 2008年1月 - 2015年7月：你去中国工作，又一次把房子出租。

• 2015年7月 - 2016年1月：中国工作结束后你回到利物浦住回到原来房子里；

• 2016年1月：你卖掉了这个房子。

这个例子中，由于在离开之前和之后都住在那个房子里作为 main residence，所以在伦敦工作的5年，你可以 claim 4年外地工作 + 1年 absence for any reason whatsoever。在中国工作的7年半也属于 deemed occupation，可以claim PPR relief。至于是否出租出去，从CGT的角度讲没有关系（此时不考虑 lettings relief，因为 PPR relief 有 priority，够资格 claim PPR relief 就不必考虑是否出租出去）。

因此你卖掉这个房子得到的£100k收益（gain）是完全免税（CGT）的，虽然从买到卖16年内你事实上只住了3年半！

Gain                                              100k

Less: PPR relief 100k × 16/16      (100k)

Chargeable gain                            Nil

但是，如果，你是2016年1月从中国回来，回来后没有在这房子里住过，而是直接把它卖掉了，那么从2008年1月起的这8年 absence 就不能算作 deemed occupation，不能 claim PPR relief for working abroad；但是你仍可以 claim 卖房之前的18个月，剩下的6年半（8 - 1.5 = 6.5）你可以 claim lettings relief。Lettings relief is the lowest of the three:

1. 不能超过 PPR relief claimed。

   比如上边最后这个例子，PPR relief is： 100k x 9.5/16 = 59.375k

2. 不能超过分配在出租那段时间的 gain （gain in let period）。

   The gain in let period is: 100k x 6.5/16 = 40.625k

   只考虑6.5年出租是因为其他出租时间已经 covered by PPR relief， 所以忽略。

3. 不能超过£40k. 

最低那个数是40k，所以 lettings relief 是£40k。

对于 UK resident 来说，关于卖掉自住房的免税（CGT）规定基本就是这些，过于详尽的细节探讨也没有必要，毕竟我们只是小小科普。如果是 non-resident，比如说海外投资者，他们的 CGT 和 PPR relief 规定是完全不同的，更复杂一些。

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同时我想起来要强调一下免责声明（disclaimer）, 我的所有文章都只是科普性质，绝不是 advice，请一定使用为你自己量身定做的 tax planning / advice。因为每个人的情况都不同，有时一点点看起来微不足道的细节会引发截然不同的 tax treatment， 即所谓的“你都不知道你不知道”，所以一定要具体案例具体分析，找专业人士针对自己的情况专门咨询。

此文由微信公众号英国的税(微信号：uktaxation，二维码如下)授权转载，作者是英国税务师Stephanie。转载请联系原作者。

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