长租公寓，是职业生涯的天坑还是风口
导读
自从2015国家支持鼓励租赁住房的发展后，各大派系的长租公寓雨后春笋般的涌现出来，开发系的万科铂寓、龙湖冠寓，中介系的链家自如、世联红璞，创业系的魔方、YOU+公寓等等。
2015年长租公寓的门店增长率不足15%，到了2016年增长率接近35%，2017年已经去到40%。资本大佬们怎么想的，我们也猜不透，作为房地产普通从业者一枚，我们应该怎样去看待当前的长租公寓热呢？
01
长租市场有没有得做？市场规模够不够给我们发工资、发奖金？
考虑到租房客群通常都是外地人，所以，我们假设城市的外来人口，就是潜在的最大租赁客群，理论上，可以算出每个城市潜在的租赁市场规模：
租金规模=外来人口*租金坪效*所在城市人均面积
我们尝试算了几个主要城市，发现在长租市场，有三种较典型的代表——
天赋型选手：在北京、上海转岗做租赁还是不错的，毕竟它们的潜在租赁市场规模，已经高达2000-2500亿。
兼顾型选手：在温州、泉州等传统工业型城市，租赁市场规模处于起步阶段，为150-180亿，这些地方最好不要着急转岗，还是以住宅业务岗为主，兼着管一下租赁，主次结合的操作才比较稳。
擦边型选手：像是海口、乌鲁木齐等弱省省会城市，潜在租赁市场规模仅为55-60亿，那就不能把长租公寓当主要饭碗，不过倒是可以研究一下如何做出亮点，趁着这波长驻公寓热，为公司品牌锦上添花。
这么算下来，长租公寓还是有得做，不过对普通地产人来说，又能做些什么（才能发家致富，登上人生巅峰）？
再说了，北京、上海城市体量大，当然租金规模大，以此来决定职业发展选择，可能不妥吧？，所以，我们补充一个“潜在租赁市场/住宅销售市场”的相对比例数据，看看不同类型的长租市场，对地产人意味着什么——
天赋型市场：北京、上海租赁市场规模比例已达到73-85%，就是说在北京上海，做长租公寓，市场规模将可实现倍增，而且你第一个跳过去开拓市场，你就是领导的领导；
兼顾型市场：泉州、温州，规模比例还不错，达到22-24%的水平，租赁市场处于快速起步发展阶段，积极关注参与，但是还是要重点关注住宅销售，毕竟年底奖金还得靠卖房；
擦边型市场：烟台、廊坊、唐山，占比仅1-4%，基本可以判定，做租赁真的只是为了情怀，不谈钱。
02
长租市场能做多少年？增长潜力能不能保证我们熬过中年危机？
首先，我们从美好生活的场景出发，租金支出在收入的比重，往往能体现一个城市房租的上升潜力。租金收入比重高，意味着生活压力大，潜在的房租支付力弱；租金收入比重低，意味着房租压力小，潜在的房租支付力强。
简而言之，通过租金收入比，我们大致可以判断城市长租市场的潜力——
天赋型城市：通过数据，可以看出，北京、上海的白领阶层，基本处于生活在水身火热之中，一半的收入都交给房东，剩下的就是为了梦想而奋斗了。从长久来看，这些城市长租市场爆发力是有，但持久力估计有点悬。
兼顾型城市：出乎意料的是，温州、泉州这些城市工业城市的蓝领，房租收入比近高达40-45%，看来大部分人只能住工厂宿舍。预计这类型城市的长租市场现在“爆”不起来，后续更是要“凉凉”。
擦边型城市：烟台、呼和浩特、鄂尔多斯、淮坊、唐山这些城市，房租收入比低于20%，人民群众的租房生涯，有一种平凡的幸福，理论上，潜在房租支付力较强，未来可以燃起一两点长租市场的“星星之火”。
当然，除了租金收入比，市场潜力当然还得考虑外来人口的聚集趋势。这里讲的是趋势，比如北京2012年外来人口773万，2017年为793万，虽然规模大，但趋势上是相对稳定的。
结合外来人口趋势，我们再来看看长租市场的增长潜力——
天赋型城市：北京、上海的外来人口增长速度仅为2.6%，体量虽大，但增速稳定，未来趋向“以质换量”，对于地产人而言，靠着消化这里大规模的长租市场，扎扎实实做好质量，还能再战500年。
兼顾型城市：令人惊喜的是，绍兴的外来人口增速高达187%，受益于大杭州的发展，绍兴开始大规模的吸附人口，年均增长7.1万；温州也开始从转型升级的剧痛中走出来，外来人口开始快速流入；但泉州依旧低迷。在这里的长租市场打持久战，选择比努力更重要。
擦边型城市：呼和浩特、烟台、乌鲁木齐这些城市底子不太好，人口回血也比较慢，要在这里做长租公寓，等于慢性自杀，提前进入中年危机。像鄂尔多斯、海口这类省会城市，保持稳定的增长，进入这里的长租市场，稍微好一点点，但长久而言，还是要慎重，中年危机不好惹。
关于长租公寓的市场潜力，我们既可以通过租金收入比评判一个城市未来租金水平的上涨压力，也通过外来人口的聚集规模和速度，来判断潜在的需求规模，研判未来哪些城市的需求规模趋势向好、哪些是稳定型、哪些是走弱型。
好了，本次主要分享了长租公寓的宏观层面城市的选择及分类问题，下篇将围绕微观城市地域及价格预期进行探讨，主要聚焦问题为：城市哪些地方更适合做长租公寓？城市不同地域长租公寓的价格研判？
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