投资粤港澳大湾区，必须要关注这两点
导读
投资粤港澳大湾区，最重要的两点——
1、大湾区城市群
（1）网状分工结构，需要重估土地、物业的价值
（2）随着产业升级转型，人口质量和收入不断提高，改善型置业需求或将井喷
2、非湾区城市群
（1）城市加速升级，政府加大基础建设力度
（2）人地关系紧张的城市，市场或将迎来量价齐涨
今年两会有个微妙的点——看似“粤港澳大湾区”是众星捧月的热点，但两会期间，某大领导参加广东代表团议审时，谈的却是“逆城镇化”。
内蒙站谈经济转型，山东站谈企业发展，重庆站谈干部修养
粤港澳大湾区炒得如火如荼，大家都准备冲到广州、深圳大干一场，这时领导提的“逆城镇化”发展，无疑是给大家敲了一个警钟。
搞“粤港澳大湾区”肯定有机会，但如果拿地成本太高，面临一定的风险。
人口大省，不患寡而患不均
广东，不折不扣的人口大省，1.12亿的常住人口，相当于一个日本（1.27亿）
广东省整体建设，侧重在大湾区第一圈层，广州、深圳、佛山、东莞、中山、珠海，人造地表总和占全省50.3%，毫不夸张的说，这6个城市代表了半个广东。
人造地表：有人类建筑的地表
然而，“半个广东”只装了43.7%的人，直接导致广东省“最拥挤”的城市，不是深圳、不是广州，是河源……
地均人口密度=2016年常住人口/人造地表
这里说的“拥挤”，是指人均用地关系紧张
事实上，河源的人地关系紧张，不是因为人太多，而是地太少，城市建设极度匮乏。
2016年河源常住人口已经有深圳的1/4，但人造地表仅是深圳的1/10。
在这一波“粤港澳大湾区”的浪潮下，这些“挤”在河源、清远、茂名、湛江的人，不是走出去建设城市，而是需要留下来建设家乡。毕竟像深圳这种地方，已经没多少地可以建设开发……
深圳在发展只能移山填海了？？
广东省人口之大，既是一大优势，也是一大风险。可以集中力量办大事，同时，也会导致地区发展差距进一步拉大。在这个节点，提出“粤港澳大湾区”，对区域经济固然有提升作用，但对区域稳定而言，却像埋下了一颗地雷。
可能会出现局部过热，从而导致泡沫横生。就像2015的时候，连保洁阿姨都知道要去炒股，整个股市都陷入一种非理性的状态。
粤港澳大湾区，1+1＞2，3×3＞9
不同于“京津冀”都市圈，没有第二梯队。城市群的发展依赖两极（北京、天津）
北京、天津非常强，河北的城市都非常弱，总的来说，局部之和大于整体。人们只能选去北京，或者天津。所以才提出了“雄安新区”，打算再造一极。
珠三角地区，城市间的差距不算大，城市群的发展更讲究分工协助。
深圳、广州稍微领先，珠海、佛山、中山、东莞也各具特色。
结合两会期间，国务院提的“粤港澳大湾区”，和领导说的“逆城镇化发展”，广东省今年的建设重点，不仅是大湾区，还有非湾区的城市群。
粤港澳大湾区，抓产业升级转型。今年三大目标——
世界级科技创新产业平台
以深圳、广州为第一梯队推进
根据就业人口、区位商、区位商差综合计算而得
世界级金融重镇
联手香港，深圳、广州共同发力
世界级商贸中心
非大湾区的城市群，抓基础建设发展。以河源为例，尽管是多山城市，现有人造地表仅占全市面积1%。为了解决人地关系矛盾——
（1）人地关系降到第二圈水平
城市建设面积=308/1.21=254平方公里
新增城市面积=254-155=98平方公里
（2）新增住宅面积
假设60%的新增面积用于住宅开发，容积率按2计算
新增住宅面积=98*0.8*2=1.19亿㎡
（3）河源城市房地产开发任务
河源房价按6500元/㎡
新增市场规模=1.19亿*6500=7704亿
由此带来的投资机会——
1、湾区城市群，在于土地价值的重估，商办物业的新解读，人口质量提高带来的改善置业井喷。
2、非湾区城市群，城市扩张带来的住房升级机会，市场规模也相当可观。尤其是人地关系紧张的城市，首先迎来量价齐涨的春天
—— 猜你想看 ——
城市：| 昆明 | 嘉兴 | 重庆 | 成都 | 深圳 | 上海 | 珠三角 | 雄安新区 | 无锡 | 北京 |
热点：| 万科商业 | 2018年走势 | 任泽平 | 悦府 | 嘉兴土拍 | 深圳房价 | 屌英 | 恒大海上威尼斯 | SOHO | 上海新政 |
专业：| 2018房地产报告 | 政策解读| 极小公寓 | 远郊定位 | 城市化 | 时势蓝图 | 土地理解 | 大数据 | 算法 | PIE模型 | 市场周期 | 城市地图 |
陪你想，陪你写，陪你玩