禾略地产研报（201807）：开发商准备过冬，购房者还在立秋
说到房地产投资，存在卖方和买方的两个视角。
即开发商投资和购房者置业的差别。
为了量化两者的差异，我们选择用二手房的挂牌数据，作为研究指标，原因有三：
1、很多城市，新房成交价，受限价政策影响，不能反映真实房价水平；
2、新房受城市发展，及政策限制影响，交易活跃度有限。而存量房市场，相对活跃，且市场规模，对整个市场影响越来越大；
3、二手房交易数据中，存在阴阳合同，交易税费嫁接等问题，故采用供应端的挂牌数据，作为市场研究的基础
我们收集了316城，2008年7月，到2018年7月，十年的二手房挂牌数据。
数据来源：禾略研究院
禾略的合作客户，可联系项目对接人要完整ppt报告，非合作客户恕不提供
01
开发商的预期
首先，我们关注的是开发商的预期，考虑到单价，代表着开发商，对每平米产出的预期，所以我们选择单价的环比、同比两个维度，衡量开发商的投资预期——
316城单价环比增幅：本月房价环比上涨城市，有219个，占69%，可见短期房价上涨动力不减
单价环比增幅，前10城市
单价环比增幅，末10城市
316城单价同比增幅：本月房价同比上涨城市，有121个，占38%，相较去年，市场有所降温
单价同比增幅，前10城市
单价同比增幅，末10城市
根据单价同比×环比的矩阵，我们将开发商对不同城市的投资预期，分为春夏秋冬四个类型。
按这个划分标准，全国316个城市，在开发商的投资视角，分别处在四个不同的象限——
城市分类上图，可以看出不同类型的城市，分布并没有规律
但总体来说，在开发商的投资视角，有168个城市（秋、冬），呈现“筑顶回落”之势，即全国53%的城市，已进入投资冬天。
具体对开发商投资而言，春天型城市有：
夏天型城市有：
秋天型城市有：
冬天型城市有：
02
开发商的刻度
根据316城单价当月数据：在开发商的投资视角里，全国top30进入门槛，去到了1.4万元/㎡，较去年（1.2万元/㎡）同期提升19%。
其中浙江省，11个地级市中占7席，典型藏富于民的省份，对房企来说，是抬单价、出利润的好选择。
316城单价TOP30榜单变化，其中排名上升幅度大的城市，基本都是浙江城市，金华（+8）、丽水（+6）、舟山（+5）、温州（+4）
具体来看top30前三名城市，单价走势——
top30后三名城市，单价走势——
03
购房者的预期
接下来，我们关注购房者的置业预期，考虑到总价，代表着购房者，对总支出成本的预算，所以，我们选择总价的环比、同比两个维度，衡量购房者的置业预期——
316城总价环比增幅：本月成交总价环比上涨城市，有190个，占60%；下跌有126个，占40%。
从区域上看，东三省及云南省，购买力提升明显。
总价环比增幅，前10城市
总价环比增幅，末10城市
316城总价同比增幅：本月成交总价同比上涨城市，有290个，占92%；下跌有26个，占8%。
从区域上看，四川及云南省，购买力提升明显。
总价同比增幅，前10城市
总价同比增幅，末10城市
根据总价同比×环比的矩阵，我们将购房者对不同城市的置业预期，分为春夏秋冬四个类型。
按这个划分标准，将全国316个城市，分类上图——
在购房者置业视角，全国有87个城市，进入投资冬天，较开发商而言，更为乐观
具体来说，对购房者置业而言，春天型城市：
夏天型城市：
秋天型城市：
冬天型城市：
04
购房者的刻度
根据316城总价当月数据：在购房者置业视角里，全国top30进入门槛，162万/套，较去年（141万/套）同期增长15%。
其中长三角城市相对较高，住房消费购买力强
316城总价TOP30榜单变化，其中，台州（+5）、丽水（+4）排名变化最明显
具体来看top30前三名城市，总价走势——
top30后三名城市，总价走势——
05
购房者比开发商乐观
根据同比增速和环比增速，我们用熵值法评分，分别算出开发商、购房者，对市场的信心指数。
根据单价，计算开发商信心指数
根据总价，计算购房者信心指数
开发商信心指数，和购房者信心指数对比
开发商更有信心的城市TOP10
购房者更有信心的城市TOP10
开发商和购房者都有信心的城市
开发商和购房者都缺乏信心的城市
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