五年之内看胡志明，十年之内看河内市！

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知道了今天北京的房价，每个十年前没在北京买房的国人都应该跳一次楼。

知道了今天上海的房价，每个二十年前没在上海买房的国人都应该跳两次楼。

1

走在胡志明街头的感受和走在河内街头的感受，有相似之处，也有不似之处。

相似之处在于，两个城市都非常像中国。

同样的人种，同样的穿着，同样神态，如果不是街头广告和商店门头让人完全看不懂的越南文，简直和国内任何一个若二线城市，非常相似。

不看商店门头，你觉得和国内某城市老城区像吗？

然而，不同的是，2018年的胡志明更像15年前的中国，而河内更像25年前的中国。

虽然都像中国，但是明显感到，这种“相似”是有时间差的。

这种时间差，对于当地人可能只是一种不同现代化的感受。

而这种时间差，对于我们这种经历过中国房价从苏醒崛起疯狂全过程的中国人来说，可能又是二个难得机会。

2

在胡志明，你可以随处见到欧美游客，不管在居民区、商业区还是景区。

你明显可以感到，那种没有政治压力而只有休闲生活的城市氛围，外国人在这里享受的是度假生活。

甚至在胡志明的第七郡和第二郡的草甸，是专门为外国人居住开辟的生活区，我不能把这个区域叫做租界，因为越南人也可以在那里买房生活。

洋房邻里的胡志明第七郡

但是当你进入这个区域之后，你会明显发现，这里的生活完全是欧美化的，而非本地化的，街头的商店是欧美的品牌，街边的行人也是黄发金眼为主。

整齐的绿化、整栋高层的公寓楼围合成的带泳池的小区和一桥之隔的胡志明老城区有着明显不同的生活氛围和感受。

当然，在胡志明的老城（最典型的是第一郡），外国人也不少。成群的欧美人士，坐着越南特有的一种人力黄包车，在绿树成荫，民宿聚集的老城在散步。

看到这种情形，第一个反应就是这里非常像二十年前，成群的外国人在遍布石库门弄堂的上海静安区、黄浦区生活的景象。

很明显，胡志明已经像二十年前的上海一样，初步具有了一个国际大都市的气质和感觉，他已经是一个国际人士的城市。

胡志明新区——气势磅礴的首添新区

3

而在河内，这种生活的休闲感明显的减少，替代他的是那种无形的政治压力。

行走在河内的街头，和胡志明相比，除了巴亭广场周边的旅游区之外，外国人明显的减少。

更没有了如胡志明第七郡那样的“西化生活区”。

河内巴亭广场

当然，即使在巴亭广场，胡志明鲜见的红旗和政治口号，明显增多，哨兵巡视在各个景点和国家机关周边。

景点欧美游客也不少，但是很明显是背包旅游客，他们来城市的目标更多的是景点儿非悠闲的生活。

同样很明显，河内还不是一个国际性的都市，2018年的它，还仅仅只是越南人自己的首都。

4

自然，在2018年这个时点上，初级水平大都市的胡志明和越南人自己的首都的河内房价的差距还是很大的。

胡志明市老城的高端公寓项目是全市房价的天花板，大约9000美元，而同样老城高端公寓项目河内只有5000美元。（由于越南盾面额太大，当地往往喜欢以美元计价，面积计算单位和我们一样，用平方计算）

主要城市CBD发展新区，胡志明的公寓房价约在4000美元，而河内大约在2700到3000美元。

主要城市中远郊公寓，胡志明大约在2500美元，而河内只有1700美元左右。

我们甚至在河内发现了一个某项目，周边配套有国家会展中心，国家体育中心，全市最高高层写字楼，轨道交通站和奥巴马曾经下榻的五星级酒店，然而价格只有2700美元。

远处的高楼就是河内第一高

而这个价格，在中国国内只能买弱二线的省会城市，在胡志明也只能买新区较远区域公寓，而在这里却能够买到类似于北京奥运村周边地段的公寓。

然而，这样明显被低估的项目，我们在胡志明没有找到。

5

很明显，胡志明这个城市房地产发展的水平比河内要高很大一截，这不仅仅体现在房价上差不多是河内的1.5倍到2倍之上。更大的体现在于很多房地产产品和营销的细节之上。

比如说，我刚刚提到那个被明显低估的国家会议中心的项目。

不会英语的销售员，看见客户却无可奈何

米宅团队刚刚进入售房部，销售员一拥而上（一下上来三个，其中一个会较为蹩脚的英语）向我们介绍项目情况，然而他们更多的说辞是我们这个项目很便宜，质量很好，是现房等等，而丝毫不谈项目周边，有轨道交通，有国家体育中心，有国家会议中心，有全市最高的写字楼等牛逼的配套，更不去谈未来的升值潜力。直到我们问起来周边的情况，才简简单单说起那些国家级的配套建设。

很明显，这些销售员很想把房子卖给我们，他们的销售压力很大。但是他们不明白作为外国投资客户最关心什么，最看重什么。

而在胡志明，销售员已经能够从容把项目从区位谈起，再谈开发商，再谈规划，再谈产品，最后再谈优惠，他们很熟练，中国国内的销售套路，他们已经掌握了七八。

胡志明市的售房部已经可以熟练的搞宣讲会

虽然，谈判技巧这个方面只是房地产发展一个小小的侧面，然而从这个侧面也能证明两个城市的差距。

6

看了上面的文字，你是不是觉得我会推销河内的房子。

一个国家的首都，国家级配套，价格低，有轨道交通。

错了。你理解错了。

我只想表述一个观点，对于越南这两个最大的城市，房价和房地产规律一定是：

五年之内看胡志明，十年之内看河内

第一、 胡志明这个城市房地产一定是首先发展起来，因为他是这个国家唯一的具有国际范的城市，而很大客户群是外国人，他们的购买力和对房地产热情是国内人不能比的。

第二、然而当两个城市房价拉开很大距离的时候，河内一定会奋起直追，通过一个机遇，比如一次运动会，一次超级国际会议，把两地被来开的水平拉平。

因为对于一个社会主义的国家，是无法容忍另一个国家城市把国家首都甩的远远的。这就像2005年之前，上海房地产水平远超北京，而北京只通过一次08年奥运会的机会，就上演了整个城市咸鱼翻身的好戏。

第三、当十年或十五年之后，这两个城市房价水平应该相似，齐鼓相当，就像现在京沪房价的对比一样。

也许，这样的结论过于武断，缺乏市场数据依据。

然而，请不要忘记，这两个国家最大的共同点，我们和越南都是——人民民主专政的社会主义国家。

我是米宅晓光，刚和团队一起考察了吉隆坡、曼谷、芭提雅、胡志明、河内，欢迎加我微信一起探讨。▼

电话同微信：182 3715 6715

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