米宅实调——黄金建议，大马买房的五条军规！

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正文之前，你是否认同这三句话：

1.投资选择就是一个与时俱进的过程，认定一个东西永久能投资或者不能投资，本身就不是“实事求是”；

2. 投资是否对错，更大程度上取决于，是否有更适合标的物的判断；

3. 任何离开价格对投资的判断，都是无解的问题。

1

中国人适合在马来西亚购买房产吗？

这个问题，我无法给你答案。

因为，我不知道你问这个问题的时间、时点和时机，更别说项目的具体情况和城市状况也未知。

但，大概率，在2016年，这个答案是否定的。

否定的具体细节，你可以参看我们相关文章《去年跨国疯买碧桂园森林城市的业主们，如今都懵了吧！》而且，除了以上项目原因，我实在想不出在那个时点，你去购买马来房产的理由。

2016年，如果你想买度假房产，和马来西亚气候、环境、度假感最像的海南岛，当年海口的房子普遍不到10000，三亚的房子普遍不到15000，陵水清水湾容积率不足2的洋房社区，价格普遍不到12000！

凭什么去买容积率超过3，价格20000到23000，工程周期预计长达20年到30年的碧桂园森林城市呢？

难道只为我们度假要多飞3个小时，只为我们发朋友圈中骄傲的说我有了“海外房产”？

同样，在当年如果你想买投资房产，最应该关注的就是中国的一线二线城市，在接下来的两年中，这些城市普遍房价上扬50%以上，远超马来西亚房产增幅的数倍。

所以，2016年，不管是度假还是投资，关注国内是你最佳的选择。

2

同样的问题，放在今天，放在2018年6月呢？

两年过去了，对于国内，情况已经发生了根本的变化。

第一、 几乎所有的一线二线城市两年内房地产价格都已经完成翻倍或者至少涨价50%，至少国内三分之二的省会平均房价已经远超吉隆坡的平均房价。

第二、 几乎所有有投资价值的城市都被设置严格的“房住不炒”的购买限制或障碍，本地人得摇号，外地人买不成或者天价茶水费。

第三、 现在可供自由投资的城市，越来越少，越来越偏，越来越小，自然以后长期横盘的可能性也越来越大。

第四、 租金房价比，在本轮周期之后，中国的大城市已经垫底，不是某一个城市垫底，而是中国整体垫底。

第五、 中国最具有度假性质，最成熟的海南岛已经全岛限购，说白了就是从正规渠道，你再有钱已经买不到中国最好的热带度假房产了。

所以，当这些情况摆在我们面前，我们就必须认识到。

投资是否对错，更大程度上取决于是否有更适合标的物的判断。

所以，相比于国内，2018，你是需要关注一下马来西亚房产了。

因为，相对于国内，大马房产或许已经成为了一个洼地。

3

我们先来做一个永远不可能实现的假设。

假如，马来西亚是中国的一个省，第一都市吉隆坡是他的省会，以这个省的经济和发展，以及房价水平，他值得你来投资吗？

论GDP，2960亿美元，排在安徽和陕西之间，处于中游（按2015年数据）。

论人均GDP，9766美元，排名介于山东和重庆之间（在整个东南亚、南亚，落后于新加坡和文莱，排行第三）。

论省会，按照国际城市排名，介于一线城市和二线城市之间，低于北上广深，高于杭宁等二线城市，属于东南亚数二不数一的大城市（低于新加坡水平、和曼谷持平，高于其他马尼拉、河内等城市）。

而房价呢，论建筑面积首都房价每平方英尺800到1000马币左右，换成我们熟悉的住宅单位——平均在12000到15000每平米之间（首都非核心地段），当然豪宅有的也到40000人民币，但是不属于普通居民选择之列。

图为此次考察之旅实拍的马来城区▼

看到这个价格，你或许会说，这个价格和合肥、西安等也差不多呀！

这是因为我没告诉你下面的四个先决条件：

第一、 马来西亚大部分住宅土地是永久产权；

第二、 这个价格是套内面积，人家从来没有建筑面积一说；

第三、 这个价格是送两个车位或者一个车位的价格；

第四、 这个价格是送装修的价格。

这样一算，吉隆坡这个真正的首都，国际性大都市，实际上房价只是一个中国介于二线到三线城市的价格，你说算不算洼地。

4

再来看这个问题，“中国人适合在马来西亚购买海外房产吗？”

如果现在，2018年6月，问我这个问题。

我的回答是：大概率是合适的，因为天时、地利和国内条件已经齐备，马来西亚房子在某个时点很可能会开挂，但是这需要一个时点和条件。

或许，在国际油价突破80或100美元每桶的关口；

或许，在马哈蒂尔执政一年之后公布的经济发展数据的时候；

或许，在马来西亚决定够申办亚运会之时（吉隆坡有这个传闻）。

总之，风，大概率是要来的，但需要一个导火线去引爆。

因为，作为中国人现在一个猛子扎进去，直接去马来“扫货”，很可能变成国外的接盘侠，因为他还有许多你不了解的大马购房军规。

5

1军规一：不要用国内概念套马来西亚的房产

作为熟悉国内房产的我，来马来考察的前两天是很不适应的。

首先就是所有马来的楼盘通用的计算单位都是平方英尺（一平方英尺约=0.0929平方米），所有的货币计算单位都是林吉特（俗称马币，一马币约=1.6人民币）。

当地房价一说就是从500马币到3000马币，弄得我前几天每说到价格，必须手忙脚乱一阵换算，才能做出这里房价和国内的比较。

另外，如果你在马来西亚听到项目销售的是公寓，千万不要想当然的认为，他的土地是商业用地，使用年限40年。

实际上他只是建筑形式是公寓（当地住宅一般只分公寓和排屋，多层高层叫公寓，有小院的各种别墅叫做排屋）。当然当地土地也是有区别的，分99年用地和999年两种（后一种也称永久土地）。

另外如果你去马来买房，如果售房部给你说，我们正在做分期付款，你千万不要窃喜遇到了优惠。因为是政府规定开发商必须按照工程节点来收款，而不像国内那样签完合同，一次性把钱全部给开发商（按揭款银行一次性给开发商）。

如果开发商一次性收钱，反而是非法。

马来西亚某项目典型的按工期分期付款表格▼

2军规二：关注城市只选吉隆坡、新山和槟城，其他城市不考虑

作为海外房产，买房的时候你就应该考虑两个问题。第一我的房子交房后租给谁？第二我的房子以后升值后卖给谁？

而大马和中国相比来说，房地产市场最大的不同就是人口总量太少，这点毋庸讳言，总计3100万人（但是年龄层次比中国年轻，而且马来穆斯林鼓励生育，预计10年以后很可能达到3500万人）。

而大马和中国相比，房地产市场最大的相同点就是人口现在也开始向几个中心城市聚集——吉隆坡、新山、和槟城就是主要目标。

吉隆坡——国家第一都市，现在正在推行大吉隆坡计划，目标在10年之内这个城市形成1000万人口。

新山——距离新加坡最近城市，全马来每天35万人来这里中转，去新加坡打工。

槟城——华人执政城市，经济在马来一枝独秀。

所以，现在的马来西亚若干年后，很可能就会形成如同中国那样的格局，几大城市占据着国家的主要资源，包括优秀人口、资金和企业。所以必须关注重点大城市，马来西亚的二线城市和中国的三线一样，也是没有希望的。

实拍俯瞰吉隆坡（隔着玻璃，玻璃有点脏）▼

3军规三：这三个城市，要关注价差问题

文章开头，我说过“任何离开价格对投资的判断，都是无解的问题”。

如果你单独问我这三个城市哪个更好，我会给你一个排序。

论居住型产品，新山＞吉隆坡＞槟城

论投资型产品，吉隆坡＞新山＞槟城

为什么？槟城是华人城市，但槟城永远是选择的末尾。

就是因为是华人城市，槟城的房价实际上已经被炒高。

没办法，炎黄子孙就是喜欢买房，这是骨子里面的基因，没办法。槟城核心地段的产品已经比吉隆坡核心地段高不少了。

我们不能说槟城有泡沫（因为整个马来西亚房产水平都偏低），但是你放着首都房子不买，干嘛去买一个州首府的城市呢？

实拍俯瞰新山老城▼

4军规四： 马来买房必须关注租金

国内买房，没有关注租金的，特别是北上广深等城市，相对于房价涨幅，租金收入不过九牛一毛。所以才会出现，北京平均房价全国第一，而租售比差不多是世界倒数第一。

然而马来西亚买房却必须关注租金，原因就是马来整体房价涨幅，特别很难有像大陆那样的行情，一年上涨50%，然而租金却相对丰厚。

比如吉隆坡租售比一般是4%，而较好项目可以达到6%，实际上用租金就可以裹住按揭款。

而且马来转手卖房在五年之内（以签合同时间计算）房产增值税高达30%，而一旦过了5年，就会降到5%，所以马来买房持有5年到8年是比较合适的选择，但是这个时间点是以合同时间为开始的，一般项目的建设周期都是在48个月以上，所以其实交房后一两年就可以出手，所以必须考虑中间的租金收益，因为他已经成为了你买房较大的一块收益。

5军规五：必须问清楚外籍限制问题

出于对国内购房者的保护，马来西亚也出台了很多限购规定，但是针对的是外籍人士，而国内人士是没有所谓区域限购的。

比如：外籍人士在吉隆坡不能购买总价100万马币以下的房子，不能购买带有土地的房子。

而在马来西亚柔佛州首府新山市（就是碧桂园森林城市所在的城市）由于属于“特区”，所以这个总价限制降低为50万马币，并且有的项目可以把带有土地的房子卖给外籍人士。

这一点必须在购房之前问清楚，否则很可能吃大亏。

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