美国最美好之城——圣地亚哥2017年房地产市场报告及未来预测！

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圣地亚哥概况

圣地亚哥是美国加利福尼亚州的一个太平洋沿岸城市 ，位于美国本土的西南角 ，是圣迭戈县的首府 ，以气候温暖和沙滩众多而著名，绰号是“美国最美好之城 (America's Finest City) ”。

在2016年的人口普查中，该市的总人口约140万人，使其在人口数量方面跃升至加州第二大城以及美国第八大城。此外，该市也是圣迭戈-蒂华纳都市圈的经济中心。该经济圈的总人口在2016年达到332万人，为美国第17大都会区 。

圣地亚哥的主要产业是国防工业、制造业和旅游业。

国防工业：圣地亚哥是美国西海岸唯一的主要潜艇和船舶制造厂，同时驻扎有全世界规模最大的海军舰队。军事基地包括美国海军设施，海军陆战队基地和海岸警卫队驻地。

制造业： 高通公司 （Qualcomm）在圣地亚哥建立总部，是圣地亚哥县最大的私营部门技术雇主（除了医院）。同时该市又有超过400家的生物科技公司。

旅游业：由于城市的气候，海滩和旅游景点，如巴尔博亚公园 ，贝尔蒙特游乐园，圣地亚哥动物园 ，圣地亚哥野生动物园和圣地亚哥海洋世界 ，当地的旅游业成为主要产业。

圣地亚哥的西班牙和墨西哥遗产遍布整个城市的许多历史遗迹，如圣地亚哥德阿尔卡拉教堂和圣地亚哥古城州立历史公园。

此外，当地的工艺酿造业吸引了越来越多的游客参加“啤酒之旅”和11月份的圣地亚哥啤酒节，因此，圣地亚哥被称为“美国的工艺啤酒之都”。

圣地亚哥2012年接待了超过3200万的游客; 消费总额达到大约80亿美元。 旅游行业为超过16万人提供了就业机会。

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无法领导共和党！

圣地亚哥2017年的中位数房价为$595,800，比2016年涨幅高达8.6%，成为2017年全美房地产热点城市之一，根据Redfin的数据分析，2017年圣地亚哥的在售房产的49.8%都成为热点房源，并且57%都需要面临价格竞争。

依据Zillow对圣地亚哥的预测，2018年预计房屋价格上涨4.2%。圣地亚哥的中位数房价每平方英尺的价格是447美元，高于圣地亚哥都市区的每平方英尺354美元的价格。

圣地亚哥的租金收入为2617美元，同期圣地亚哥都市区为2569美元，全美为1441美元。

圣地亚哥的房地产市场正在从2008年的经济衰退和金融危机中稳步复苏，多方面迹象表明其本地的就业和个人收入正在快速复苏。

1. 销售额处于低位：

圣地亚哥的房屋销售量在2015年增长的峰值，比2014年高出12％。而回升的部分原因是由于2015年抵押贷款利率下降和该地区的就业恢复。

此后，销量保持平稳。 2016年的销售总额仅比2015年增长1％。但随着2016年年底抵押贷款利率上升，2017年销售额继续放缓。

2. 营业额上涨，利于销售：

2016年圣地亚哥房主的比例为9%，高于2015年的7.8%，而2016年租房成交量则是21.5%，低于2015年的23%。这个趋势比美国大部分地区都要好得多，在过去的几年中，租房营业额急剧下降。这一状况表明，圣地亚哥还有很长时间进行房地产业的复苏。

3. 房屋拥有率从底部开始反弹：

伴随千禧一代的爆发，圣迭戈县的自住房拥有率一直和全美保持一致的下滑趋势。圣迭戈县在2006年达到最高点，达到63％，2010年达到52％。2014年，圣迭戈县的房屋拥有量出现惊人的增长，并在2014年中达到峰值。

2016年圣迭戈县的房屋拥有率为54％，与2017年第三季度全州平均水平大致相同。随着房价上涨和2017年抵押贷款利率上浮，自住房拥有率直到2019-2021年之前都不会有太大的提升。

4. 房屋价格继续攀升：

圣迭戈县的低层住宅价格在2012年下半年之后开始猛涨，在2015年和2016年抵押贷款利率下降的推动下，2015年经历了再次价格上涨。低利率提升了人们购房的本金，因此，圣地亚哥的高房价继续在2012-2014年期间获得燃料（不是来自投机者），而是来自购买者购买力的增加。

5. 多户型住宅建设引领

2013年圣迭戈县的住宅建设开始复苏，但2014年整体上升趋缓，2015年再次回升。目前为止，对房屋出租的需求增加并促进了多户型住宅的建设量增加 ，而促使租金需求增加的是：

• 80后中最年轻一代从郊区生活转移到城市居住的需求增加;

• 住房崩溃后对自住房的拥有权的抵抗力增强; 

• 按揭贷款利率上涨导致购买自住房成本增加。

目前圣迭戈县开始建设独立屋的总趋势已经上升，但仍远低于2002 - 2004年的数字。独立屋建设开工的下一个高峰期可能会在2020年前后出现。即使如此，其建设应该不可能回到千禧年期间的疯狂的数字。

6. 就业机会的恢复远高于南加州其他城市：

圣地亚哥在2008年经济萧条后工作机会开始减少，但自从2008年便开始恢复，工作机会的持续增加，也同时带来收入的增加，为当地房地产的复苏提供了较好的支持。

目前圣地亚哥远远超过了2008年经济衰退前的工作水平。 然而，自2007年以来，随着圣地亚哥县约24万人的劳动人口的增加（相比之下，就业岗位增加131,000人），导致大规模工资增长的实际就业复苏，直到2019年左右才会出现。房价将会随之上涨。

7. 房地产相关产业释放出多元信号：

在房地产行业中，从2006年起建筑工程受到重创，直到2012年才刚刚开始恢复过程。 而在经济复苏的过程中，房地产行业的就业人数一直保持在低水平，直到2019 - 2021年之间，买家和租房者（80后和婴儿潮一代的成员）汇聚并进入市场的下一个汇合点才会增加。

8. 人均收入已经恢复：

2016年圣迭戈县的人均收入是55,100美元，比2015年的收入平均增长了2.2％。在经济衰退期间，圣地亚哥的收入受到冲击，但收入赶上2008年的水平只花了3年的时间。

考虑到为了弥补8年的中期通货膨胀而需要增加10％-11％的收入，2016年购房者的购买力只是略高于当时购买房屋或房租的水平。2016年的人均收入大致与国家平均水平相当，超过内陆河谷其他城市水平的50％。

只要大部分就业部门的收入持续减少，房价和租金价格就会受到限制。 预计人均收入将随着就业人数的增加而上升。 考虑到自2007年以来需要覆盖人口年增长率1％的就业岗位，到2019年就业人数和收入将再次推动新增大量住房的需求。

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