2019山东楼市将逆势反弹？

Original 钱三丰 ET财经观察 2022-04-28

楼市“降温”，房子难卖，当前山东一片冷清的楼市似乎与全国形势一样，就要从2018延续到下一年了。

然而，你们都错了。

“一大一小”的房地产投资周期，往往会在销售端引发较大的收缩与膨胀。而山东排名全国前四的房地产投资规模，以及10%以内的房地产投资比重，预示着一个更大的楼市“棋局”。

当北京、深圳、杭州等全国多地银行下调首套房贷利率的消息传来，2019，是否真如一些楼市专家所说，降温之后必迎来反弹？

数据不会骗人，先请收下官宣公报中的2019山东楼市三大“前瞻”。

前瞻一：新开工、竣工增量双超30%，压力越大，钱力越大

最近，前三季度31省份GDP和房地产开发投资数据悉数出炉，房地产开发投资排名前五的省份投资总额约占全国投资总额的42%。

从各省数据来看，广东省房地产开发投资以10295亿元位居首位，也是唯一的破万亿省份，紧随其后的四个省份分别是江苏、浙江、山东和河南。

其中，山东以5590.1多亿元的投资体量，位居全国第四位，排名不可谓不靠前！

如何理解这5500多亿元的房地产投资呢？

首先，山东的楼市并未“降温”。虽然一线市场看起来冷淡，但是开发投资却稳定增长，商品房供应明显加快。

数据显示，前三季度，全省商品房新开工面积14525.3万平方米，增长30.2%，增速较去年同期提高19.3个百分点。其中，住宅新开工面积10760.3万平方米，增长26.6%。商品房竣工面积5784.0万平方米，增长27.1%，增速较去年同期提高7.9个百分点。其中，住宅竣工面积4471.7万平方米，增长30.1%。

请注意，山东今年商品房新开工、竣工面积，增幅双双超过30%！这意味着未来的2019、2020年，山东楼市将呈现压倒性的新房供给高潮！

那么，在供给侧大背景下，这是否意味着楼市将出现供大于求，而出现房价下降呢？

不！恰恰相反。

来看2018年的例子，当前，山东商品房库存再创近年新低，9月末，全省房地产开发企业现房待售面积2735.3万平方米，下降23.1%，待售面积降至2013年以来最低水平。也就是说，开发商手里本来也没有多少房子卖，与其强求销量，不如关门过冬，而与开放商一同过冬的还有银行。

而2019年，当大量商品房陆续入市，不仅不会压低房价，还会触动一系列楼市关联市场、金融市场连带动作。

考虑到当前国内部分城市已经开始为房贷“松绑”，那么新一轮楼市交易高峰，必然在2019年出现。

也许你会对赌“房住不炒”，但笔者更坚信，没有一个地产商是傻子。

还记得高喊“活下去”，却疯狂拿地的万科了么？

前瞻二：投资“牛市”下，楼市投资将现“农村”包围城市

也许人们会问，在全国一片“房住不炒”的高压下，山东5000多亿的地产投资都投向哪里了。

答案很简单，当济南、青岛这样的二线城市被国家政策“绑定”得无法施展时，更多的房地产资金，投向了三四线城市。

销售数据显示，重点调控城市济南、青岛商品房销售见顶回稳，济南商品房销售面积914.1万平方米，仅增长1.3%；青岛商品房销售面积1254.2万平方米，下降4.3%。具有三四线城市特征的其余15个市，商品房销售面积7445.1万平方米，增长12.2%。

而官宣的口径，其实介绍了被“掩盖”的全省楼市“好局”：

商品房销售形势良好，销售热点转向三四线城市。

前三季度，全省商品房销售面积9613.4万平方米，同比增长8.6%，增速高于全国平均水平5.7个百分点！

而投资数据显示，山东三、四线城市房地产投资均呈现出10%以上的增量比例，超过了济、青。以德州为例，前三季度，全市房地产开发企业完成投资204.34亿元，同比增长22.4%。相比之下，济南住宅投资同比仅增长7.6%。

出现三四线城市楼市好于一二线城市的情况，其实并不意外。长期房价增长以及透支消费，已经让城市居民的房屋购买力走向枯竭。以济南为例，截至9月末，各项存款增势继续放缓，而各项贷款保持高速增长，同比多增390.7亿元，贷款增量创历史新高，贷款余额居全省第二位，占全省贷款余额的比重为20.5%。

如此高的存贷增速差，必然会引发政策警惕。相比之下，三四项城市无论从购买力，还是价格方面，似乎都更有“潜力”。

当然，这只是投资者的一厢情愿，要想让三四线城市的楼失火起来，仅仅让地产商自己出力，还远远不够。

前瞻三：“铁公鸡”重现，山东楼市“硬”在哪里？

或许很多人还记得，2016年山东三四线城市去库存，导致楼市惨淡，而推高了济南、青岛房价。那么，此次开放商重金“押宝”三四线城市，底气何在？

换个角度说，在今天中心城市大战如火如荼之际，如何把人口红利从城市“分享”给周边？

我们或许可以从另一组经济数据中，找到答案。

“房地产开发投资占GDP比重”被视为衡量一个地方经济增长对房地产投资依赖度的指标。比重越高，说明经济对房地产投资依赖程度越严重。

2018年前三季度31省份“房地产开发投资占GDP比重”排名中，海南省占比达到了34%，高居榜首。

而占比低于10%的省份，分别是山东、山西、吉林、新疆、黑龙江、内蒙古和西藏。因高房价备受关注的上海、北京占比分别为12%和11.9%。

人们不禁会问，山东房地产投资高达5591亿元，全国排名前四，为何房地产投资比重还这么低？

答案很简单，山东的其他固定资产投资“稀释”了房地产这个大“头”，而从整体布局看，其他省份的经济已经开始为楼市经济的长远发展做出“软着陆”，或者“微整形”，比如，北京、上海租赁住房发力，或是经济转型升级，而山东，依旧是“铁公鸡”当道，助推房地产红利向三四线城市转移。

正如那句话所说，要想富，先修路，地方楼市的进一步发展，有赖于公路、铁路、民航等基础设施投建，以及后续的招商引资，以及大项目建设。

前三季度，山东固定资产投资同比增长5.8%，高于全国0.4个百分点，“以房地产投资方向推算，山东在固定资产投资方面的投入接近了5万亿！山东省住建厅数据显示，前三季度，山东省基础设施建设投资加速增长。全省房地产业、城市建设、村镇建设预计完成投资7922亿元，同比增长10.2%。

从今年中期一份投资项目单上可以看到，山东省的新旧动能转换重大项目库第一批优选项目450个，总投资1.8万亿元。基础设施方面，统筹高速公路、高速铁路、航空、港口等综合立体交通体系建设，打造以济青、鲁南、郑济、雄商、济莱为主脉的快速客运及货运铁路网，新建新泰至台儿庄、沾化至临淄等高速公路骨干项目，谋划建设一批重大港口及水利基础设施，共优选项目50个，总投资6156亿元。

无疑，随着新一轮基础设施建设完成，将大大改变过去强中心城市，弱“卫星”城市的格局，形成以济南、青岛为中心，周边形成以物流、商业、工业中心相“拱卫”的山东城市经济体。

无论这一产业规划今后能否实现，这一轮投资，必将推动新一批区域性“小中心”出现，为拉动地方楼市“添砖加瓦”。

国家政策松绑，地方配套支持，地产商的前期投资，才有可能画地为“财”。在新旧动能转换的大周期前，房地产市场依然具有不可替代的刚性拉动价值，即使这是一个促使经济走向“泡沫”的毒药。但依然会有人认为，“宁可毒死，也不能饿死”！

作为普通消费，看懂楼市的周期是一门学问。

我们既不能在山顶“抄底”，也莫要在房价低谷前徘徊。

（图片源自网络）

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