栋察楼市新闻早知道（11月14日）2018房产销售将降为负值！

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1、2018不会降息，房产销售将降为负值！

核心观点：

1. 过去三年房地产是一个超级繁荣周期，这个繁荣周期结束了。我认为房地产销售在负的区域所持续的时间不会低于一年。

2. 凡是地产销售的下行周期中，我们没有看到工业品价格能够涨的。

3. 明年宏观的主要矛盾是居民部门开始收缩它的杠杆，在连续扩张了三年之后它会开始收缩，这是明年宏观最大的主要矛盾。

4. 现在养殖业的利润并没有处于历史的低谷，我们并不能说养殖业的利润已经到了很低的程度，所以我们的价格就有一个显著的上涨，不是一个周期底部的一个特征。

5. 明年我们对整个通胀的预测我们觉得是前高后低。

6. 明年的货币政策不会放松，但是也不会继续收紧，这是中立的角色。

7. 现在降息我认为是不可能的。

8. 哪怕明年经济稍微回落一点，房地产情况差一些，人民币要大跌也很难。

演讲全文：

应该说去年商品是一个大年，今年算是一个小年，年初到现在商品的价格走是过山车的上下折腾，但总体来讲今年绝大多数的工业品从年初到现在来讲还是上涨的，但是情况在9月份发生了一些变化，大家都知道今年前八个月的时间其实大家主要围绕着供给的判断去把握行情的节奏，包括今年上半年年初涨，二季度跌，到三季度又涨，其实这里面在很大程度我们还是看到它主要的一个驱动力是在供给方面的一些变化。

供给侧改革现在应该说每个人对这个东西的理解我想都非常深刻了。但是到9月份之后的话整个商品急转而下，虽然国庆节之后出现了一定程度的反弹，但是目前总体是在9月份大跌之后相对在一个比较低，比之前要低的中枢水平上呈现振荡的格局，9月份这波下跌非常突然的，而且是在咱们十九大召开之前，大家对于接下来四季度由于环保的现场因素，这个预期是非常强烈的情况下出现一个调整。

我们回过来去看市场的变化，我们认为是要关注一个很重要的一点，市场的逻辑有可能在发生变化，或者市场更多的关注点在发生变化，所以我个人会倾向于把9月份商品的下跌理解为至少是一个中期一个分水岭。这个分水岭是什么意思？

如果说从去年年初到今年9月份，整个商品的上涨最主要的驱动力来自于供给层面的收缩，在9月份商品的调整应该说它的关注实际上已经从供给转向需求，虽然我们仍然认为在未来可预见相当长一段时间，工业品的供给不太可能出现大幅度的增加，但是在需求层面我们认为从宏观的角度来理解，是在发生一些变化，这种变化现在开始引起市场的关注。

所以这就是我今天第一个，我想讲的一个问题，我把它称之为叫，过去三年房地产是一个超级繁荣周期，这个繁荣周期结束了。这个对于我们整个工业品的需求影响还是需要引起重视的。

为什么把它称之为超级繁荣周期，商品房的销售当然有周期特征，它当然是一段时间往上走，一段时间往下走，从这个图上可以去数，过去我们说在横轴以上房地产的销售是正的，横轴以下房地产的销售是负的，大家直观上一个感受就是在正的上面的时间是远远的长于在负的时间的，负的时间都比较短，正的时间是比较长。

大家看左边这个表，过去我们在正的这个区间它所持续的时间，你会看到，2009年到2010年，我们房地产销售持续保持正的时间是16个月，2010年到2011年是13个月，2012年到2014年是19个月，这一次是从2015年5月份全国的房地产销售数据转正，到今年9月份已经有29个月的时间，所以称之为叫超级繁荣周期，因为它持续的时间已经远远长于了过去任何一个周期当中所持续的时期。

我们假定任何东西都不可能和平均的水平偏离太远，如果你现在在这个正的上面持续的时间越长，就意味着你在负的时间接下来也有可能会持续比较长的时间。

比如说2012年到2014年那一次，房地产的销售持续了19个月正的水平，当它跌到负值以后，它在负的区间上基本上是保持了一年多的时间，这个时间要比2010到2011还有2012到2013年的这个负的时间是要长，这就是因为他在正的区间持续的时间比过去要长，如果我们这一次在整个的销售为正的时间持续了将近两年多时间的时候，如果现在开始转负的话，我们简单的去拍脑袋考虑这个问题，我认为它在负的区域所持续的时间不会低于一年。

因为过去的上一轮在负的区间持续的时间它都有15个月时间，而这一次理论上不会比上一次短，因为这一次销售在正的持续时间太长，假定我们的人口结构没有发生大的变化，我们对房地产的需求至少从总量的角度来讲应该是稳定的增长，不可能出现大的跳跃式的增长，那么过去29个月其实它已经消耗掉相当大数量的需求，投机性的需求或者购买力，这个我们要注意一点，把它称之为叫繁荣周期的一个结束。

从每年商品房的销售面积来讲其实它的中枢一直往下走，我们可以看到这条趋势线往下走，这也很容易理解，中国的人口高增长已经过去，中国的人口趋于老龄化，大家不可能一辈子在一直不停的买房，房地产的增速持续下降，像GDP增长一样，从10%几跌到8%，再到6.5%到7%，按照这条趋势线过去两年房地产的增速高于趋势线，接下来如果它低于趋势线，你可以看到明年它应该也是一个负增长，现在的问题只是说它负多少的问题，上一轮房地产销售负增长的时候是负6到7%，一年下滑6到7%，这一次会不会超过这个水平，比如说到10%到15%的下滑。

这个对于商品的需求影响可能就比较大了，因为你现在去判断供给的时候当然你也认为明年供给产量相对今年可能是收缩，只能说可能，但是这个东西也很难讲，你说现在只是一部分城市。

就像最近讨论黑色一样的，你虽然限了2+26个区域，但是其他的不受限制的这些区域，包括东北包括西北它的富产其实是超出预期的，因为你只要有高利润，本能的驱动他一定会增加生产，如果环保的这些问题符合要求的话，肯定是会拼命的生产。

所以我们可以看到，房地产的销售到明年，我想负是一个大概率，只是多少的问题。这一轮房地产它之所以能够持续这么长的时间的话，是因为所有的城市都经历了一个销售的高峰，大家看这个图，黄颜色这个线是一线城市，一线城市销售高峰在2015年，今年一线城市跌的最多，跌了25%，销售面积，二线城市是最上面这条灰色的线，它的销售高峰是在2016年，它到今年销售面积已经基本上跌到零这个水平，今年最主要的销售是在三四线，三四线到今年大概还有20%的销售增长，所以在过去三年当中，连续三年房地产的销售都是正的，其实分阶段各个城市轮涨一个特征。

三四线是现在整个房地产销售的主力，它背后的原因，当然跟三四线老百姓生活水平提高，人均GDP已经达到了5千美元以上，它买房子你也可以把它理解为消费升级的提现，人的基本需求是衣食住行，衣食都满足的情况下，自然他要提高他居住的品质，所以他会买房，买房因为我们的三四线城市房价收入比现在并不高，中国绝大部分的城市来讲，房价收入比大概都是在七到八年的水平，应该说它不算很离谱。

国外当然更合理的水平是在5到6年，但是我们的大城市的房价收入比基本上都是在10%，像北上广深的城市这种城市会达到20年以上，所以说三四线城市现在购买力这么旺盛本身跟他的房价不高有关系。但是经过今年这么一年的上涨，其实绝大多数的城市，包括小县城，城镇的这些城市的房价也已经都创出历史新高，已经不再是大城市创历史新高，今年是所有的小城市的房价也已经创历史新高。

我们可以看到，这是三四线城市它的房价的涨幅和当地老百姓收入的涨幅做一个类比，收入是红色的线，房价是黄色的线，在过去两年收入的增长比房价高，今年你可以理解为是过去几年的收入持续相对比较高的增长，而房价相对不涨的购买力的集中的释放。但是到今年我们可以看到它的房价，实际上去年房价的涨幅已经超过居民收入的涨幅，今年肯定不用讲，今年房价的涨幅进一步高于收入的涨幅。也就是说实际上对于三四线城市来讲，它的房价收入比其实也在往上走的，比之前要差。

在这一轮的房地产这么强劲销售的背后，它最重要的推动力量来自于居民大量的借贷，我们可以看到，我们的销售额每年上一个台阶，但是背后所对应居民每年贷款的增量占当年房地产销售的比值，它也是在持续的上升的。现在这个比值已经达到了60%到70%的水平。而且我们要问的一个问题是，这是总量的概念，我们可以看到总量居民的杠杆加的非常厉害，关键最重要是结构，我讲结构是什么意思？

大家看一下，这个图比较有意思，红颜色的柱子是反映三四线房地产占整个销售的比值，黄颜色这各柱子反映的是居民的贷款占房地产销售额的比值，你看过去，如果我们的房地产销售当中大部分是来自于三四线城市，也就是意味着红色的柱子是往上走的，实际上你会看到居民的贷款杠杆比率是往下走的。

也就是说，我们过去的居民的杠杆主要是用于一二线城市，因为只有一二线城市房地产的总价比较高，这时候老百姓会觉得他买房，如果要全款付掉会很困难，所以他才会动用杠杆，当你看到过去三四线购房量起来其实的款不会大幅度增加，因为大部分的贷款集中在一二线，跟原来的走势是反向的，但是你看这一轮我们房地产两个东西的变化是同向，同向意味着在一年一线和二线的房地产销售已经转负的情况下我们今年整个居民的贷款增长还有20%的增长。

我们今年居民的贷款大部分的投放不是投放在一二线城市，而是投放在三四线城市，我们三四线城市的购房也在大量的动用银行的贷款来买房，也就是说整体的居民的杠杆的比率提升，已经不是一个总量的问题，是在各个城市都有。那么这个问题是已经值得引起重视，因为三四线它本身的房地产原来的总价是不高的，如果居民也在拼命借钱买房，意味着他对未来的购买力透支已经到了一个值得引起重视的程度，这是我们看到这一轮房地产繁荣周期当中和过往周期当中所不一样的特征。

这个是我们现在整个居民债务总量和每一年收入的比值，相当于你们这个企业每年的债务和你这个企业的每年收入比值是一样的，我们可以用这个比值简单的去衡量，相当于说你的违约风险或者你的信用风险。这个比值在过去两年的时间它上升了将近20个百分点，这个上升速度是非常快的，之前的话我们可以看到最早的时候它上的也很快，因为那个时候还很低，中间比较平缓，最近又开始加速往上走了，到了现在我们整个居民的债务比上我们居民的收入的比值已经超过一倍了，什么意思？就是我们现在居民一年的总收入低于我们居民总体的负债。

这是一个什么概念？如果把我们的这个数和美国的数放在一起来看，我想出乎大多数意料，因为大多数人认为中国居民的资产负债表非常健康，中国老百姓非常喜欢存钱，不喜欢借钱去消费，实际上我们现在的比值其实已经超过美国，美国它在次贷危机的时候，大家可以看到上面红颜色这条线美国居民的债务和美国老百姓收入的比值，这个比值在次贷危机的时候最高的，那个时候是1.4倍，在美国达到1.4倍之后爆发了居民的大量的违约风险，然后接下来居民开始去杠杆，到现在来讲美国居民的债务比上收入大概只有一倍多一点。

而现在中国也有一倍多一点，当然我不是在这里危言耸听，我不是说中国马上要出现中国版的次贷危机，毕竟美国在出现危机的时候到达了1.4倍这样高的水平，中国远没有到达个水平，但是我要说的意思是，中国老百姓的债务水平和他的收入的比值已经处在一个非常不低的水平，应该说比大多数人的预期都是要高的。

这样的话你在这样一个水平上，你如果继续预期，未来每年我们的房地产销售，我不用说很乐观，每年的房地产销售还能够保持5到10%的增长，我认为这都已经是非常乐观的判断，我认为是很困难的。因为如果你的房地产销售每年保持在5%到10%，假定是面积的增长，假定房价不跌，意味着每年房地产的销售额至少10%以上的增长，你就要求，如果你不能让这个债务比率进一步恶化，就要求居民的收入增长每年要保持在10%以上，但是我们GDP的增长，名义的GDP增长现在一年也就10%。

所以从这个角度来讲房地产在未来一段时间你的销售面积能够有一个5%左右的增长其实就已经很好了。实际按照长期趋势来讲最后没有增长，同样每年都是卖到13到14亿平米，我能保持这个量就不错，能保持这个量意味着每年实际上从销售角度来讲没有增长，当然它可能价格有可能增长，这个值得引起重视的。

现在银行也确实开始意识到今年的向居民的贷款投放力度过大，我们今年银行55%的贷款都是投到居民部门，五年前，我们大概银行的贷款只有30%左右，投到居民部门。但是大家也知道过去几年企业在不停的收缩它的债务水平，企业现在不愿意从银行拿贷款，因为它也不做投资，银行向企业做大量的贷款投放本身就很困难，所以他不得不想办法把它的钱花出去，在居民部门上动脑筋，所以居民部门的增长，你看过去一直是20%以上的增长，每年的债务增长都是20%。

今年居民部门中长期的贷款增速它已经开始往下走了，但是短期的贷款增长速度还是很高，而且今年短期的贷款增速已经超过了中长期贷款增速，短期贷款到哪里去了，短期贷款其实也有可能流到房地产市场，这就是现在大家说的消费贷的问题。

短期贷款都是消费贷款，就是说不需要拿房地产做抵押，或者不需要通过购房，就可以从银行拿到一个贷款额度，时间一般是一年左右，这些钱一般是为了临时的周转或者首付的问题，因为现在首付比率提高了，原来是两成就可以，现在可能要三成甚至是四成，如果房价总价很高的房子显然付不起首付，现在监管机构开始清查消费贷的问题，消费贷有多少流入了房地产市场，所以消费贷这一块贷款增速其实往后看也会往下走。

整个居民的贷款增速融资增速我觉得明年，从国家一个最大的特点，什么东西都是逆周期的，就像过去企业拼命加杠杆的时候，政府拼命的压，现在居民加杠杆的热情被带起来之后，政府也会担心这个东西不及早控制的话，未来就有可能成为新的金融风险的一个源头，所以它要去开始控制，所以明年会看到整个居民的融资也会开始压缩，也就是说我们整个去杠杆会从企业部门转向居民部门。

我们现在的居民每年的收入有多少是用于购房，大概30%。在过去来讲，红颜色这根线是每年的购房支出和收入的比值，只要这个比例达到30%的水平基本上就很难上去，方面的销售也就很快就会下来。因为你不可能要求老百姓每年的收入在房地产的资助上能够无限制的持续往上升这是不现实的。

利率也是在往上走的，就是我们现在住房按揭贷款利率，我们理财的收益率这些都是购房的机会成本和融资成本，这些利率水平它也是往上走的，这个图我们用的反向的关系来画，红颜色这一条线是利率，黄颜色这条线是房地产的销售面积，右轴是反的，也就是说红色的线往下表明利率上升，在上升的环境下就会看到整个房地产的销售面积也会持续的收缩。

当然还有一个很重要的原因推动今年三四线房地产销售大量增加的就是这个棚改和货币化，棚户区改造每年都在做，但是在最近几年我们把这个做的方式做了一些变化，我们在做的方式当中增加了货币化的方式，所谓货币化的方式我们用钱的方式来帮助三四线的老百姓去买房。

比如说我们这个县城里面盖的新房，原来库存去不掉，现在鼓励你去买，买的时候把原有的地让出来，给你一笔钱，这个钱通过货币化的方式来解决的，但是这个钱谁出的？像今年的商品房销售面积大概有20%应该说跟棚户区改造带来的货币化安置有关系的，这个钱主要来自于国开行，国开行大概占到整个棚户区改造资金的70%，但是大家知道国开行现在的问题在哪里，因为我们今年的金融去杠杆导致我们的债券收益率一直往上走。

昨天大家最大的新闻讲中国十年期国债收益率又创了新高，到了快3.8%的水平了，国开行现在在债券市场发行十年期的债券它的利率已经快到4.5%，4.5%是一个什么概念，其实现在国开行整体的贷款，贷出去的贷款收益也就是5%出头，如果你做这些项目，这些项目都是政策性的项目，不可能像商业项目那样要求非常高的贷款利率，其实企业到银行拿贷款可能6左右，基准利率大概5左右，稍微有一些上浮也就是到6左右，国开行的贷款项目也就是比这个利率要低，平均国开行的发债成本在4%以上，如果它贷款5%去做，意味着它的利差持有不到一个百分点，如果再考虑其他的综合成本。

所以在这样一个环境下，其实国开行它今年的发债的量已经在下降了，相应的，它把这些发债的资金，因为国开行是没有存款的，国开行所有的贷款投放都是通过发债获得的，他把发债的资金再用于这些项目的投放的量自然也会下降，因为它的发债成本已经越来越高。所以这一块的资金其实也是在放宽的。

积极的一面大家看到开发商拿地热情非常的高，土地的购置增速由负转正。全国土地购置增速达到10%以上，这是大家觉得既然开发商今年库存基本上消化掉，我们就要大量开始库存，我们就要去拿地，拿地之后就要做开发，接下来房地产的投资不太可能有明显的下降的空间，但是土地的购置是一回事，房产的开发其实是另外一回事。

我们看过去，如果把土地的购置红色这条线和房屋的开工我们放到一起看，其实你看到的结果和想象的结果是反的，你理解会认为说土地购置在前，新屋开工在后，所以说土地购置应该是房屋新开工的领先指标，但实际上你从图上看到的情况是什么呢，是房屋开工的增长是领先于土地购置的，土地购置并没有带来房屋开工大幅度的上升。因为房屋开工后续的资金其实需要依赖于销售来完成。

我们一般来说开发商自有的资金在很大程度上是为了拿地，因为拿地本身很难获得银行贷款，所以说一个开发商他拿了很多地，说明它的资金也已经不宽裕，因为他买了这些地之后没什么钱，接下来他要做开发一定先卖，先盖个架子然后开始预售，预售完了之后有回款再来盖。

换句话说，到我们的真正商品需求环节，前面的土地购置环节到商品需求没有什么影响，当你真正有商品需求环节的时候需要大量开工建设的时候，你的资金依赖于地产销售持续的回笼资金，如果地产的销售部能够保持一个比较快的增长，就意味着你的资金回笼就开始有问题，所以我们在过去看到这是房屋的开工和房屋的销售，过去两者之间还是有滞后关系，但是到现在两者的相关性已经非常的一致了。也就是说当你销售回落的情况下你的开工回落也会比较快，这是为什么？

原因我刚刚谈到这一点，整个房地产企业它的投资资金当中，来自于销售回款的占比是越来越高的，这里面包括了两部分：一部分居民本身的首付资金，还有一部分居民通过银行获得贷款，所以你表面上看今年企业的资金很宽裕，投资资金很多，问题是这些资金并不是通过企业借债获得，而是通过老百姓借债获得，今年推动我们的经济推动我们的投资能够往上走，最大的投资力其实老百姓买房子的钱，因为老百姓是整个所有几个部门当中融资部门最快的。

大家看这个图就很清楚，我们看一看这个图，这个图是居民部门，企业部门和政府部门，黄颜色这条线是企业部门，你会看到其实企业部门从2013年之后融资增速从来没有起来过，融资增速一直往下走，到今年没有起来过，企业虽然今年赚了很多钱，利润很好，但是政府在讲供给侧改革，过去是说你利润好了之后就要增加产能，增加投资，现在政府不鼓励你去做这些重复投资，所以企业的融资增速是没有起来的，政府的融资增速今年也下去了，政府的融资增长在过去两年增的最多，当时是搞基建财政建设，我们现在看基建的投资还比较高，其实那是滞后的，是因为过去两年我们的政府融资增长，但是现在也在回落。

我们现在三个部门当中，融资增长还能保持在比较高的就是老百姓，所以我刚刚说，我说我们整个投资的资金当中，其实依赖于老百姓的加杠杆依赖性是非常大的，老百姓是三大部门当中现在融资最快的部门。问题是到明年，老百姓的融资增速也会往下走了。

我们回顾一下从去年到现在看多商品的逻辑讲的是一个杠杆转移的故事，讲的是企业去杠杆，居民和政府加杠杆，居民和政府加杠杆加的就是商品的需求。企业去杠杆去的就是商品的产能。所以商品是供需对它的价格都是有利的，供给收缩，需求增加。接下来如果是三个部门都开始去杠杆的话，是供给收缩，需求也是收缩的。

供需两弱环境下商品一定不好做，好一点它可能是振荡，不好一点它有可能是向下，为什么说向下？我们过去两年，大家都认为是供给的因素，推动商品价格的上涨，但是这样一个分析它的前提是建立在需求没有发生大的变化，其实需求从来对商品的价格重要性都没有降低过，即使在供给侧改革的背景下，如果你跑抛开需求，单纯谈供给我想也是不妥当。

我们看这个图，这是商品房的销售和工业品价格的走势。其实你可以去看，凡是地产销售的下行周期当中，我们没有看到工业品价格能够涨的，不管你怎么去讲供给，如果房地产销售往下走，工业品价格没跌时间没有到，它可能是滞后，如果商品房销售持续往下走，走到负值以下，走到这条红线以下，可以去看，过去的所有商品房销售走到红线以下的时候工业品的价格是跌的，也就是说需求不是不重要，只是还没有到发挥的时候。

我们刚刚说其实居民融资现在变得很重要，因为居民融资是我们现在银行主要的一个借钱的主体，一半以上的贷款都是在这里，你如果把居民的融资增长和工业品价格指数放在一起，你会看到它也是领先的，居民的融资增速如果开始往下，商品的价格也会往下走的。

所以我想一般我讲宏观我不喜欢面面俱到，比如说明年的宏观经济增长怎么样，通胀怎么样，货币政策怎么样，其实那个只是一个大概的框架，大家做投资或者做产业其实大家都很清楚，每年的宏观主要矛盾只有一个，它就是整个市场的主线，如果你要说明年宏观的主要矛盾是居民部门开始收缩它的杠杆，在连续扩张了三年之后它会开始收缩，这是明年宏观最大的主要矛盾。这也是影响到你的整个对于商品的供需判断一个核心问题。

当然好的一方面是我们的库存确实都去干净了，我们经过这三年房地产的超级繁荣周期，我们的库存，无论是哪个地方的库存都已经降到非常低的水平，在这么低的库存水平下投资不可能出现大幅度的下滑，因为你没有太多可下降的空间，因为你本身就没有什么库存，你要是商品房再销售一下，你没有库存，你还是需要增加一些投资的，但是它并不构成说我们认为投资会很好，它只是说不管销售额投资可能都维持再一个比较低的增长，这个可能是明年一个更主要的问题。

因为库存很低，意味着我也一次房地产的调控它不会很快的放松，因为过去能够看到地产调控的放松，尤其在2014年大家看到房地产转负以后，货币政策就开始放松，那是因为当时的库存处于非常高的水平，如果政府不放松，是有可能先系统性的风险，由于现在库存都到了老百姓手里，开发商已经没有什么库存，也没有什么资金流的压力，这个时候对于整个房地产下行的容忍度就会比以前要高，所以我们的这届政府他在做很多事情上，确实它的执行力和它的决心我觉得是比以前要大，从供给侧改革的问题上大家就能看到。

所以我前面花了比较长的时间来讲了一下房地产这个问题。因为我认为它是明年经济的一个主要的矛盾。就是说它不同于过去的房地产周期的回落，这一轮的房地产，因为它的周期的上升是跟居民加杠杆有非常大的关系，加的力度是比过去任何一轮地产周期都要来得猛，所以它的回落所带来的影响，也会比以前的影响要大，它会带来融资需求比较明显的一个下滑。

另外一些问题，我们今天这个会做商品，跟我们这个会没有特别大的关系，另外大家比较担心的问题，过去两年工业品价格涨了这么多，我们通胀明年会不会有比较大的压力，如果通胀压力大货币政策会不会收紧加息，我们要注意到过往中国的通胀它应该说，中国的通胀主要分为三个层面的通胀：

第一个层面是食品价格的通胀，第二个层面是一些消费品的通胀，第三个通胀是服务价格，基本上是三个层面的通胀。

今年大家知道食品价格没有涨起来，食品价格过去我们看到它主要是跟货币的增长是高度一致的，因为我们今年的M2增速还在降，只有9%的增长，所以在这种情况下食品价格要涨其实不是那么容易，可能看这个图觉得明年猪价有可能会涨，因为现在的生猪存栏量是很低，但是我们看到这个图，这个图是猪的饲料的产量和销量的增数，它的增长却非常快，一方面猪的存栏数在下降，但是一方面猪的饲料又很快。

其实大家看豆粕，豆粕今年的消费其实比大家的预期要好，豆粕的消费它背后其实所对应的也是一部分用作猪的饲料，猪的饲料实际上比大家预想的消费要好，说明猪的实际的存栏的数比官方统计一定是高的，这和统计的方式变化有关系，因为我们以前猪的整个市场是一个散养模式，散养模式按照你的样本去统计的时候，因为现在猪是集中化规模生产的，你再去看那些散户的猪，很多散户都退出市场了，它的量一定在减少，所以它会导致你看到的情况和实际的情况可能会有出入，而且我们的猪粮比现在维持在很高的水平。

我们知道任何一个产业它的周期要见底，一定要利润见底，大家可能会说2016年到2017年工业品重新进入上涨周期是供给侧改革的结果，其实也不能完全这么讲，工业品价格能从2016年进入，是因为2014、2015两年所有的工业品企业的利润都已经达到负的，政府即使不搞供给侧改革，也会有一个产业自我收缩调整的过程。但是现在养殖业的利润并没有处于历史的低谷，我们并不能说养殖业的利润已经到了很低的程度，所以我们的价格就有一个显著的上涨，不是一个周期底部的一个特征。

工业品其实你从它的，如果我们从宏观的属性来看一般看M1，M1现在也在回落，M1回落其实对应是一个工业品一个下降，至少涨幅是一个下降，哪怕你说涨，但是涨幅肯定是下降，这么说是更准确。

整个工业品对于下游价格的影响其实它目前来讲并没有很明显，就是我们可以看上面红颜色这条线相当于主要原材料价格的上涨，下面这条黄颜色的线跟我们老百姓生活消费品相关的上涨，你会下游的上涨对上游的传导不是很明显，这是为什么，是因为时间没到？其实也不对。

如果以2015年作为价格的起点，我们去算上下游累计的涨幅，你会发现一个非常有意思的现象，波动特别大这根线是我们的商品，是原材料的涨幅，波动比较小的这根线是终端的消费品，如果到2015年划到现在来看它们的累计涨幅是一样的，也就是说下游的价格它之所以涨的少的原因，是因为过去两年工业品价格跌的时候它也没跌，现在你工业品价格涨了之后，只是把过去两年的跌幅涨回来，涨回到大概2014年左右的水平，现在消费品的价格其实比2014年还要高，所以说你现在的上涨并没有对最终的价格产生很大的推动力。

我们看利润其实也很明显，你可以看到在2013年、2014年的时候上游的利润大幅度下降，下游的利润是很高的，黄颜色这条线是下游利润非常高，到今年你的上游利润大幅度提高，下游的利润没有以前那么高，可是下游的利润也不差，中下游今年的利润还是有5%到10%的增长。

不是说你现在上游价格一涨之后下游的利润变成负的，没有，还是5到10%的增长，只是说没有以前1，以前是15到20%的增长。我的意思是说上游价格的上涨，对于下游的企业来讲还是有一定吸收成本缓冲的空间，因为毕竟过去两年日子比较好过，现在虽然比去年成本高了一些，但是它的价格还不会很快去做调整。当然本身的工业品我也不认为它的这个价格能够持续的涨，后面会慢慢的开始回落。

另外还有就是服务，中国的服务价格其实最大的影响因素就是房地产。你会看到从大周期来讲，我们的服务价格和我们的房价是完全一致的，房价现在其实它也会进入到一个下降的周期，随着这个下降周期当中服务的价格要继续往上走其实也比较困难，而且我们这一轮的服务价格的上涨，它很多不是劳动力成本的推动。

我们把服务分为两种：一种称之为低端的服务，比如家政的服务，保姆这些服务，这些服务反映的是低收入阶层的成本，这些服务的价格涨的最快的时候是在2010年到2013年，之后虽然每年工资也都在涨，涨幅涨的速度都在放慢，今年真正涨的多都是这些高端的服务，高端的服务都是反映教育、医疗、娱乐、旅游。这些价格今年总体是一直往上走的，它反映的是一个服务升级的概念。

所以明年我们对整个通胀的预测我们觉得是前高后低，上半年因为随着低技术的效应，因为今年上半年的时候食品跌的比较多，明年会因为食品价格跌的多，明年只要上半年食品跌的少，或者涨一些这个同比容易上升，到下半年会再回落，整个同比大体上可能在1.5到3这个区间。要超过3基本我觉得也很困难，只要CPI是控制在3%以内，对于货币政策来讲它主动收紧的意愿是不大的，没有特别大的通胀压力，我们过去几次经济过热的时候，中国的CPI基本上要到5到6的水平。所以我们对于货币政策的判断我们认为明年的货币政策不会放松，但是也不会继续收紧，这是中立的角色。

大家可能会想到2014年，2014年我们房地产调控导致了地产开始往下走了之后，政府就开始放水了，总共做了六次降息，四次降准，第一次降息在2014年的11月份，那个时候房地产增长已经6到7个月，房地产2014年2月份到3月份转负，已经有了六到七个月的时间，政府受不了开始降息，开始先降息后降准。

现在降息我认为是不可能的，现在利率都还没有往上加过，这个利率还是1.5的存款利率的水平，现在整体的实际利率，我们看一个利率不能简单看它的名，要跟它的价格涨幅去匹配，也就是说用名义的利率减掉价格的变动才是我们的实际利率，现在实际利率还处在很低的水平，而过去在2014年2015年货币政策放松的时候，那个时候实际利率是比现在高的多。

所以政策层面不太可能，因为我们本身今年虽然大家看到利率是上了很多，主要上的是债券的利率，票据的利率也上了不少，但是我们的贷款利率上的不多，也就是最近的按揭贷款利率在开始有一些上，所以总的来说，货币政策这一块它也不会收紧，如果明年整个地产销售都已经往下走了，我们没有必要继续收紧了，所以的部分都开始去杠杆了，金融机构的去杠杆也基本已经完成了，不会收紧，也不会大幅的放松。

但是流动性我们觉得还是会有一些改善，主要的原因就是第一个外汇，今年最大的变化就是大家对人民币的预期发生了很大的扭转，至少不认为人民币是一个单边的贬值，可能是一个双向的波动，双向的波动就意味着我们现在的汇率已经从年初的大概6.9左右已经升到了6.5的位置，可能未来在6.4到6.7这个之间波动。

在这种波动情况下原来的很多企业不愿意结汇，但是现在你想一想今年既输汇的钱，也输利率的钱，汇率不用讲了是升的，关键是今年国内利率上升的幅度要远远大于海外的利率，现在国内的利率和海外利率的利差已经基本上回到历史高点了，现在国内理财收益率也有4.5到5%，国外的短期利率也才1出头，长端利率美国十年期国债2.4，中国3.8，差出140个点，如果看国开行的利率更高，国开行差出了200多个点。

在这样高利的情况下，其实人民币很难利跌的，哪怕明年经济稍微回落一点，房地产情况差一些，人民币要大跌也很难，人民币很可能是一些双向的波动，双向的波动就意味着一些正常的结汇需求会慢慢的起来，如果不认为人民币有持续贬的空间，他还是需要人民币，除非你不在中国做生意，企业在国内还是要用人民币，这个过程当中外汇会慢慢的有一些重新的流入，现在老外对于中国的看法也在发生变化，一些资金的愿意进来，这一块对整个流动性会有一些改善。

当然另外一方面，本身我们看利率水平的变化其实它就是一个资金供需的反应，一方面外汇的流入相当于会增加一部分的融资供给，另外一方面融资需求的开始回落，这个融资需求回落主要就是房地产，房地产导致居民的融资需求往下走。

所以利率水平我认为目前其实已经没有太大的上行空间，对于大家做贸易企业来讲，我觉得明年有一个好的地方，我认为明年的票贴的利率会往下走，实际上你看最近的两个月，大家看这个图，这个柱状图是什么呢？是我们银行的票贴量，票贴量往上走的时候，利率都是往下走的，因为银行如果有其他的贷款，它肯定不做票贴，因为票贴的利率是最低的，它如果能够有其他的中长期贷款，后面有居民贷款，有消费贷款，它一定先做这些，然后再来做票贴。

但是你会看到，所以去年到今年的7月份每个月银行的票贴都是负增长，说明它其他领域的贷款需求非常旺盛，所以今年票贴利率在前面一直往上走的，但是从8月份开始，如果仔细看贷款结构，一个很有意思的变化8月份、9月份连续两个月银行的票贴都是正的，在过去周期当中只要票贴的量持续的转正，说明其他的领域的贷款需求是在下滑的，它其他的这些贷款额度用不到，或者被压缩了，它只能往票贴市场转，它增加了票贴的供应，结果票贴利率往下走。

我刚刚说了明年我们的房地产销售如果变成负的会是什么情况，我们居民贷款增速会从今年20%掉到10%，会掉十个百分点，而我们整个居民的贷款占了银行贷款一半以上，这一部分的贷款收缩的量往哪配，银行把这一部分的贷款往哪配。

所以今年大家很多在谈银行的负债款，今年大量的银行发高利率的同业存单，明年说不定又变成资产了，因为居民是很重要的一个，过去两年银行大量的放钱的地方，现在这块放钱如果下来之后，钱要往其他方式走，所以明年对于咱们做贸易的人来讲，虽然可能总体的需求往下走，但是你的资金价格应该是往下走，银行在这一块的票贴量我觉得应该会有一个显著的上升。（撰文丨徐小庆 本文转自未来第八届中国铁合金产业大会、对冲研投（ID：hedgechina））

早知道新闻回顾：

2、富民立交桥改造工程预计本月下旬具备通车条件

作为今年沈阳整治交通拥堵点位的重点工程之一，富民立交桥改造工程正在加快建设。11月12日，记者从市城建局获悉，富民立交预计本下旬具备通车条件，明年将开展绿化、防洪闸等施工，全部工程于明年8月前结束。

富民立交桥改造工程占地面积10万平方米，是五爱立交占地面积的三分之一，主要通过将菱形立交改造为苜蓿叶立交，实现南二环与富民街的互联互通问题，提高过往车辆通行效率。（来源：沈阳日报）

3、“双11”和平区太原街商家营业额破亿元

记者11月12日获悉，“双11”期间，和平区持续转型升级的太原街商圈人潮涌动，再现购物热潮，仅“双11”当天，太原街商圈整体销售营业额突破了亿元。

11月11日适逢周六，在新开业的印象城里，人们购物热情高涨，某品牌店的试衣间和收银台前都排起长长的队伍。“双11”太原街商圈各大商家强势出击，设计了最贴心的活动，推出了最优惠的促销政策，营造出最丰富的购物体验环境，吸引众多消费者到太原街享受最舒心的购物之旅。据不完全统计，截至11日24时，太原街商圈营业额累计实现1.15亿元，同比上升41.7%；日客流量约59.6万人次，同比上升52.8%。

据了解，太原街商圈的各大商家提前一个月就开始为“双11”备战，准备充足的货源、丰富的品类，尤其打折力度空前，有的货品甚至比电商的卖价还要便宜10%，兴隆一百更是推出买100立减50的空前优惠。此举得到消费者的认可，让商家也赚得盆满钵溢，实现双赢。（来源：沈阳日报）

4、浑南区义务植树造林已达2000亩

11月10日，记者在棋盘山风景区望滨街道望滨村看到，沈阳理工大学干部职工个个干劲十足，大家分工协作，按点挖坑、扶苗培土，植树现场一派热火朝天的劳动景象。

放眼望去，只见大家三三两两自由组合：挖坑、下苗、填埋、夯土……种下了改善生态环境、美化家园的绿树苗，有的人在和自己栽种的树苗合影留念，有的人相互交流着植树经验。

据了解，为了更好地进行义务植树造林，这次浑南选择3个植树造林活动基地，供参加活动人员植树造林。截至目前，已累计完成植树造林面积超2000亩，栽植寒富苹果、刺槐等苗木22万余株。（来源：沈阳日报）

5、沈实现跨境电商平台 首笔退税

近日，沈阳跨境电子商务综合服务平台顺利完成第一笔退税，退税额人民币1717.26元。这是沈阳市对外贸易跨境电商方式出口退税的第一单。

跨境电商是国家鼓励提倡的新型贸易模式，以前都是为了一般贸易进行出口退税，而此次出口退税是沈阳第一单跨境电商出口退税，因此意义非凡。

首单出口退税的货物是一批泳装，销往以色列、乌克兰和意大利三国。在沈阳乃至东北地区从事服装等出口贸易的多为中小卖家。以前他们要想把一件T恤卖到美国，或者一根充电线卖到印尼，也要像出口机床、大宗农产品那样走正常外贸渠道，要去和海关、检验检疫、国税、外管局、外经贸局、银行等部门和物流企业打交道，而且每卖一单就要重复跑一遍这些部门，过程繁琐，费时又长，而且由于无正当收入证明、无法合法结汇、公司财务不明了等原因，实施过程中还存在一定的风险。这种一般贸易模式，对从事出口贸易的中小卖家弊端明显。

与一般贸易模式相比，跨境电商贸易模式的优势在于采用清单核放、汇总申报模式办理通关手续，按照国家、产品品类批量报关，不仅节省报关成本，还能实时报关，特别适用于跨境电商高频次、小数额交易的新型贸易方式。（来源：辽沈晚报）

6、业主、物业闹矛盾 微信咨询民警化解纠纷

近日，和平区某大厦商品房所有者与物业公司发生纠纷，导致电梯停用，严重影响了楼上住户的正常生活。由于各方僵持不下，住户在沈阳市公安局案件管理中心开通的“沈阳公安案管中心”微信公众平台上咨询此问题如何处理。案管中心工作人员接到咨询后，会同当地派出所给出解决问题的方向。经过对矛盾各方进行多次耐心的调解，最终化解了矛盾，恢复电梯正常使用。

据了解，“沈阳公安案管中心”微信公众平台自2017年8月24日正式上线运行以来，共向社会公开案件进展状态信息1934479条、行政处罚文书信息151277条，接公开电话51件，书面投诉6件，回复微信平台咨询475件，投诉445件，建议26件。（来源：沈阳晚报）

7、租赁市场鼓励政策密集出台 长租公寓的春天来了吗

租购并举，短板在租。长期以来，我国住房租赁市场以个人出租为主，缺少规模化、市场化的机构租赁者。美国的住房租赁企业占据市场份额的比例高达30%，而我国的这一比例尚不足3%。

大约五年前，一些互联网创业者与地产中介开始将目光投向了长租公寓。随后，部分地产商也涉足这一领域。今年以来，房地产传统市场在调控之下企稳，租赁市场鼓励政策密集出台，让一些业界人士感叹，终于等到了长租公寓的春天！

市场风向、政策信号到底是如何转变的？“放了长线”的长租公寓真能“钓到大鱼”吗？租赁市场发展还将面临哪些挑战？让我们一道为“春天”把把脉。

入场者不断增加

我国排名前30位的房地产商中，已有1/3以上涉足长租公寓

“以前我们就是三块业务：地产开发、商业运营、物业服务，去年开始试水长租公寓，今年长租公寓正式成为我们的主营业务。”龙湖集团有关负责人告诉记者，截至10月底，龙湖已在14座城市布局了冠寓项目，预计年内开业房间数达1.5万间以上。万科、佳兆业、中骏置业……据统计，我国排名前30位的房地产商中，已有1/3以上涉足长租公寓。每家企业似乎都雄心勃勃，规模至少“5万间起”。曾经习惯赚快钱的房地产商为何进军新市场、做起长线生意？外部环境的转变是主要动因。

一来，传统开发迎来了“天花板”。同样一块地，用于建房销售，周期短、融资易、回款快；用于自持出租，回款周期长、占压大量资金。“在市场高增长的‘黄金时代’，住宅开发销售更有利可图，房地产商更倾向于‘拿地、建房、回款、再拿地’。但现在新房市场规模已经遇到了‘天花板’，只要有微利、能持续，就是细水长流的好生意，租赁业务即属此类。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。

二来，土地使用有了“硬杠杠”。为转变“轻租重售”局面，不少城市在土地拍卖时开始加入全部或部分“自持”的条款，要求自持地块所建住房或“多租少售”或“只租不售”。

三来，住房制度将告别“独木桥”。在租购并举、租购同权的导向之下，围绕长租公寓的政策红利还将持续释放。

从内部看，开发商做长租公寓也有其理性考量。“冠寓是应时而生的产品，我们并非房子卖不动了才做租赁。”龙湖集团有关负责人表示，开发商做长租公寓可谓轻车熟路，“无论是获取项目、规划设计、融资建设，还是装修改造、营销推广，对龙湖来说都不陌生，我们力争到2020年租金收入超过20亿元。”也有开发商期待着租赁与销售形成互补，比如可将公寓租户导入购房。

传统开发商之外，市场上还存在大量专门从事租赁的新兴企业，比如独立创业的魔方、YOU+等，又如由链家推出的自如。和其他企业主打集中式公寓不同，自如主打分散式房源。他们通过APP业主委托及链家渠道开发房源，与房东签订长期合同后，视房屋状况的不同进行统一改造，然后通过租房平台对外散租。此外，国有企业也有望逐渐成为长租公寓的新生力量乃至主力军。

谈盈利为时尚早

整个长租公寓市场仍处于前期投入期，短时间回本不容易

套内面积17平方米、挑高3米多，沙发、餐椅、衣柜、双人床布设得淡雅清新，电视机、空调等电器一应俱全……北京劲松泊寓的一套大开间洋溢着青春气息。这套公寓半年起租、最长一年，月租6000元，比邻近小区60平方米一居室5500元的月租略高，但不用交中介费，租客还能免费使用阅读区等公共空间。

记者走访多家公寓后发现，排除促销优惠等因素，长租公寓本身确实有其独特优势。比如房源真实、价格透明、合同清晰、租期稳定、遇到问题能快速处理等；又如房屋通过装修改造后品质大为提高，即便是老旧小区中的分散式房源，其“一方小天地”也更符合年轻人的口味。

不过，长租公寓要想持续向好，关键在于赢得可观的回报，这就得好好算算账——

支出一端最大头的，无疑是支付给产权拥有者的房租支出。万科推出的泊寓项目中，有些房源为万科自持，另一些则需项目团队去市场上拿房。这类项目的月租支出，一般会占月收益的七成以上。“广州、深圳相对还好，按月计算，每平方米的拿房成本为85—95元；北京、上海则‘奇货可居’，成本在4—5元/日/平方米。”北京泊寓公司助理总经理金羽说，特大城市普通住宅库存率极低，集中式长租公寓一般得选择商业用房，“获取房源时，我们还要面临餐饮、月子中心、培训机构、私立医院等业态的竞争。”

另一个大头是改造装修。既然要长租，房屋寿命就不能太短，设备也不能更换过勤。泊寓在改造装修时，参照了万科精装商品房的标准执行，即便能倚仗集团采购的便利，改造成本也不低，约在2000元/平方米左右。

支出多头，收入则相对简单——租金。有人认为，长租公寓抬高了租房价格，但在经营者看来并非如此：一来，租金高低是与居民收入水平相对而言的，租户会根据自身财力选择栖身之地；二来，长租公寓外还有大量分散房源，租户可以用脚投票。“在纽约、香港、伦敦，租金占收入的比例超过了50%，而在北京、上海，这一比例尚在30%左右。”链家研究院院长杨现领表示。

入住率的高低，同样事关长租公寓营收状况。据金羽介绍，从全国看，泊寓的入住率至少在90%以上，有些店铺长年达到100%，“除非轮换的时候才会有空房间。”

总体而言，整个长租公寓市场仍处于前期投入期，谈盈利还为时尚早。“我们今年运营到了第六年，才在北京实现了微利，算上其他城市的话，从全国看还属于投入期。”北京自如公司总经理熊林表示，他们更加看重未来，“庞大的需求将产生万亿级的市场。”

“随着居住观念的升级和市场的调整，租金回报率会日渐乐观。”杨现领判断，集中式长租公寓的租期一般为10到15年，通常的回本周期是5到6年，如果运营得好，3到4年就可以开始盈利了。

均衡发展最重要

融资渠道与体制机制还需健全完善，要避免盲目扩张、一哄而起

长租公寓要能长久，既取决于各个项目单体的经营情况，也受制于竞争格局、融资渠道、体制机制等外部环境的制约。

上海200多家，深圳100多家……入场者的增多，撬动起长租公寓行业的变迁：存量物业价格被抬高，成本逐步上升；一些品牌受到热捧，另一些小型公寓却持续出现客源不足。“随着政策利好的释放、资金的进入、房企的转型，长租公寓在今年有点从匀速转向‘跳跃式’发展的意味。”杨现领提醒，在供给加快的同时，需求释放速度却很稳定，“未来应当保持均衡稳定的发展。”

当然，从业者也不乏风险意识。“在这个行业，盲目扩张会非常危险，一定要有定力。”熊林表示，虽然长租公寓看上去很“轻”，但服务却很“重”，“现在自如每个月增加1万套房源，相当于多管理一个大中型的小区，服务一定得跟上。”

从长远看，长租公寓既非暴利行业，又需大量持续投入，融资就显得十分重要。

“和开发商不同，许多租赁运营机构手中没有房产这一核心资产，很难从银行拿到贷款。”刘洪玉表示，要让长租公寓获得金融扶持，就必须创新融资方式。政府有关文件也曾提出，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。目前，这类探索正在稳步推进。8月下旬，自如发行了租房市场首单房屋租金分期类ABS（资产证券化），首期发行规模5亿元。此前，魔方公寓也已发行了公寓行业资产证券化产品。虽然“手无一间房”，但通过将租房分期消费贷款或未来的租金收益作为底层资产来获取融资，将使租赁机构的“本钱”更足。此外，下一步，我国还将稳步推进房地产投资信托基金试点。

从外部来看，“身份不明”也一直制约着长租公寓的发展——在工商注册时，有的被登记为物业服务，还有的被登记为生活服务、商业用房出租，由此也带来了监管的不确定性。

比如税收。去年，国务院出台相关文件，明确给予住房租赁企业税收优惠，对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务适用6%的增值税税率，一举减轻了税收负担——在此之前，按照房地产出租业来算税率为11%。即便如此，较少主动交税的个人出租仍比机构出租有着不小优势。据介绍，机构出租房屋所纳税种包括房产税、增值税、企业所得税，整体税率在17%左右。有企业建议，将商业房产税由从价计征改为从租计征，即把税收基数从全部的租金收入降为租金差额，减轻企业负担、扶持住房租赁。

又如消防。经营过程中物业用途类似住宅，经营行为又类似商业，导致目前各地对长租公寓的消防验收标准不一，有的参照住宅，有的参照商务办公，有的参照酒店，还有的归为“出租屋”不用验收。企业建议，应尽快出台专门针对长租公寓的消防验收标准。目前，国家层面也已提出，各地要梳理新建、改建租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序。（来源：人民日报）

8、前3季度新增消费贷款已达去年1.79倍 有的变成首付贷

防范化解重大风险，是全面建成小康社会决胜期的三大攻坚战之一。金融安全问题既事关经济全局，也与百姓生活密不可分。尤其是这几年，各种新兴金融平台和产品层出不穷，新技术、新手段在解决需求“痛点”的同时，也带来了一些风险隐患。不少金融安全问题，都是从人们身边初露苗头，逐步积累扩大。

从我做起，了解金融知识、增强风险防范意识、培养理性的财富观，每个人就是金融风险的第一把关人。从今天开始，本报推出系列报道“拒绝身边的金融风险”，聚焦与日常生活关系密切但也需加以规范的三个领域——消费贷市场、支付行业和互联网保险，介绍新型金融产品，理性分析可能存在的风险隐患，探讨化解风险之道，让百姓的理财生活更安全、更顺心。

方便快捷，为消费加油

大到高档家具、珠宝古玩，小到数码产品、冰箱电视，消费贷支撑起零售消费市场快速发展

“今年8月，全家准备出国旅游，当时正赶上要给孩子交英语培训费，前后加起来得付七八万左右，不巧那时候手头有点紧，就想着能去贷点款。”某南京国企员工邢辉对比了银行和互联网金融平台的产品后，最终选择了利率较低的银行消费贷。

由于只是短期急用，邢辉借了1个月，额度5万元，利率是每天万分之三，算下来年利率大约在10%左右。“可能是因为我之前在银行的信用比较好，贷款审批特别快。在手机银行上申请，几个小时后，5万元就到账了。”邢辉说。还款后，银行打电话要求出示消费明细，邢辉拍下缴费凭证发过去，顺利通过。

但最近贷款没那么“松”了。“这些天想申请短期消费贷，发现银行的贷前审核严了，要求提供的材料也更具体。银行工作人员称现在申请消费贷，需要层层严格审核贷款用途。”邢辉说。

除了银行之外，消费者还能从消费金融公司、电商平台、互联网分期平台和小贷公司等机构获得贷款。越来越多的年轻人开始尝试新型消费贷方式。

文涅刚从上海视觉艺术学院摄影专业毕业。当初还在电视台实习期间，文涅就有一个心愿，希望用无人机拍下家乡神农架的自然美景。在各个电商平台上比价后，文涅最后选择在某电商平台分24期购买一部大疆无人机，正好赶上平台免息活动，每期还款只要225元。

“当时我每月能拿到2000多元的实习工资，还款压力不大，这样我就不需要向父母伸手要钱了。现在，我已经习惯用分期付款的方式购买各种电子产品，比如现在用的手机、电脑，都是通过这种方式买的。”文涅说。

近几年，消费取代投资成为经济增长的第一拉动力，背后离不开金融手段支撑。人民银行数据显示，今年1—9月，居民新增消费性短期贷款达1.49万亿元，新增总额已达去年全年的1.79倍，消费金融呈现爆发式增长态势。大到高档家具、珠宝古玩，小到数码产品、冰箱电视，各个消费领域都有相应的金融服务和产品。

“居民部门贷款包括按揭贷款和消费类贷款。这几年，居民部门融资余额快速上升，到2016年底，我国居民按揭贷款余额大约在20万亿元左右，消费类贷款余额仅为五六万亿元，按揭贷款相当于消费类贷款的4倍左右。而在美国等成熟市场，居民部门债务余额超过企业部门，居民融资余额中，按揭贷款和消费类贷款的比重相当。可以想见，未来随着消费市场和金融产品的发展、升级，消费贷还有不小的增长空间。”中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚说，如果按照20%的增速预测，我国消费信贷的规模到2020年可超过12万亿元。

首付不够，消费贷来凑

由于客户群体的差异和风险控制能力的不同，各种类金融、非金融机构提供的消费贷被挪用比例可能更高

助推百姓消费的同时，消费贷市场也存在参与机构众多、鱼龙混杂、对贷款人资质审核不严、款额用途监管不到位等问题。加之借款人非理性消费和借贷，使得消费贷穿上马甲摇身变成“首付贷”“投资贷”，滋生潜在风险。

今年初，北京某文化企业职员陈静想给孩子换个学区房，突然限购政策密集出台，陈静慌了，害怕后续买房成本会越来越高。谈好的卖家也觉得不能再等了，只怕房价会跌。两家一合计，决定先交房子总价的1/4房款做首付，把房子先过了户。

自己手里的房子没卖出去，还要交几百万元的房款，这么多钱从哪里来？陈静东拼西凑借了几百万，剩下的资金缺口就只能靠贷款解决。“当时向银行申请了贷款，还比较方便。银行看我此前信用记录比较良好，很快给我做了一笔信用贷款，钱直接打到账户上，之后就可以自由支配了。只要能按时还款，银行应该不会过于追究这些钱怎么用吧。”陈静说，利率也还能接受，较基准利率上浮30%左右，“现在房贷还没有完全办完，到时候房贷和信用贷一起还，压力还是不小的，一个月得还4万元左右。”

陈静了解到，除了这种直接划到借款人账户上的贷款外，有些银行的贷款是给借贷人一个消费额度，需要有实际消费行为才能使用。但这并不是没有“变通”的办法，可以找商家套现出来，只要支付一定的手续费即可。

“现在银行贷款严格得多，很难贷到最高额度100万元，基本是30万元左右，而且利率也上浮很多。几个月前去问，基本上就是最低40%以上。”陈静了解到，最近开始严查消费贷资金流向，打击首付贷，银行严格控制个人消费类贷款挪用于购房。

看消费类贷款不明流向，还不能只盯着银行。“现在提供消费贷的还有各种类金融、非金融机构，也存在着进入楼市的可能，而且比例更高。今年互联网金融专项整治持续进行，网络借贷平台数量有所下降，但平台的交易量有增无减。数据显示，上半年全国网贷成交额达到1.93万亿元，同比增长72.81%。同时，上半年小贷公司贷款余额达9608亿元，比年初增加313亿元，是近三年首次出现回升。网贷平台、小贷公司对资金流向没有监控，资金被挪用的可能性大。更有少数平台、中介明里暗里直接为购房首付款提供借贷支持。”中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼说。

客户群体的差异和风险控制能力的不同，也使风险更多聚集在银行以外的消费贷领域。“不同消费平台服务的人群不一样，面对的风险也不尽相同。商业银行服务的客户收入稳定、有较好的信贷记录、消费观念理性，风险相对可控。而服务学生、农民工、蓝领等‘长尾人群’的消费金融平台风险会高一些。一般情况下，平台风控能力不足，消费场景缺失，会选择用过高利率覆盖高风险，这样做的后果就会滋生循环风险，引发多头借贷、借新还旧问题和不合适的催收手段。”交通银行(6.110,-0.06,-0.97%)发展研究部高级研究员何飞分析。

填补空白，保护消费者

有些平台信息披露不充分，说起来利率不高，但七七八八各种费用加起来，综合成本就很高了

风险不可小视，但浊流并非主流。贷款挪用、过度借贷等风险触发点，并不是消费贷迅猛增长的主因。

“真正推动居民短期消费信贷规模增长的原因是，消费升级过程中，零售客户信贷需求空间逐步打开。随着居民收入水平上升，消费和支付技术提高，人们对消费金融产品的需求会越来越强烈，消费贷市场和零售市场相辅相成，彼此促进。”曾刚说，当然也要关注居民部门过快加杠杆可能带来的影响。

类金融机构和非金融机构“混战”的局面要改变，对从事消费贷业务的各类机构应加强监管，一视同仁，适用统一的监管标准和要求。

“很多平台的放贷资金来源不清，有多头借贷风险，这暗示了平台之间的资金流动相当频繁，监管首先要查明平台的资金来源。其次还要对单个平台的获客方式、风险控制、场景拓展深入排查，淘汰清理一批非正规的消费金融平台。并对消费贷生态链中的各个主体，包括消费贷平台本身、互联网巨头等导流平台、个人征信试点机构、第三方催收机构、第三方数据提供商等进行合法性排查，严厉打击利益勾结及非法利益输送。”何飞说，可以借鉴国外一些经验，强化监管，加强立法和市场准入机制。特别是着重考虑准入标准、持牌经营、利率上限设定、贷款用途限定、平台退出方式等。

要有全面完善的消费者保护法规。曾刚介绍，在美国等成熟市场，从事消费信贷的机构准入门槛比较高，涉及零售业务的监管规则比对公业务更严苛。这些国家认为零售业务的服务对象对风险的鉴别能力比公司要差些，更需要保护。而我们正好相反，消费信贷市场发展比较晚，规模也不大，之前更多从保护金融机构利益出发，而忽视对贷款人的保护。未来消费贷市场不断发展，涉及人群越来越多，就更需填补空白，以法规护航我们每个人的理财生活。

“现在有些平台信息披露不充分。说的利率水平不高，但是七七八八各种费用加总到一起，综合费用就很高了。”曾刚说，有些平台就是利用这种方式诱导消费者过度借贷，没有让借贷者充分意识到高利率可能对自身带来的困扰和后果。尤其是未成年人，或者涉世不深的学生，对风险认识不清，更容易过度消费和过度借贷。

从长远看，要加快诚信社会建设与个人征信体系完善。何飞说，当前我国诚信体系建设还难以支撑信用社会的快速发展，个人征信体系落后于信贷发展，这给不法平台留了空子。监管层应联合公共部门、正规金融机构、持牌消费金融公司、大型互联网平台、个人征信试点机构、大型数据公司等，共同推动数据信息共享及市场化征信体系建设，支撑消费信贷业务开展。

对于居民个人而言，应根据自身经济能力，合理借贷，控制杠杆。董希淼说，一般来讲，每月还贷支出应控制在家庭收入的一半以下，最好别超过1/3。

消费金融公司产品单笔授信额度小、审批快；互联网消费金融嵌入消费场景

在哪儿能申请消费贷？（延伸阅读）

目前市场上从事消费金融业务的机构大致可分为四类：商业银行，银监会批准成立的消费金融公司，互联网消费金融，包括电商平台和互联网分期平台等，以及小贷公司等其他机构。

商业银行

商业银行从事消费金融主要通过以下三种形式：一是控股或参股消费金融公司；二是与各类电商平台合作，实现消费场景的延伸。三是自主推出信贷产品及构建电商平台。商业银行拥有极大的客户基础及海量的用户消费数据，可以通过对客户消费习惯、信用等级的分析，为其提供多样化的创新信贷产品。

消费金融公司

消费金融公司市场定位为传统银行的补充，主要针对中低收入人群和新兴客户群。相比银行，因为单笔授信额度小、审批快、无需抵押担保、服务灵活等特点而具有独特的优势和竞争力。

目前的消费金融公司商业模式可分为三类。一类是以线下渠道为主；一类主打线上线下电子商务模式；还有一类将自身定位为互联网金融公司。

互联网消费金融

随着互联网的普及，互联网与消费金融的结合更紧密，传统消费金融活动的各个环节实现了电子化、网络化、信息化，极大提升了消费金融的效率。与传统消费金融相比，互联网消费金融特点鲜明：海量数据支撑，用户体验增强，以消费场景的嵌入和渗透，弥补传统消费金融在细分领域的缺失等。

根据国家金融与发展实验室发布的报告，互联网消费金融包括以下几种具有代表性的模式：一类是电商平台的消费金融，以蚂蚁金服、京东金融、苏宁金融为代表；一类是细分市场的互联网消费金融；一类是主打分期购物互联网消费金融平台；一类是主打移动端信贷的平台。

其他机构

还有一些小额贷款公司也涉足了消费金融业务。以永旺集团为例，其在沈阳设立的小额贷款公司为顾客提供家电、家具等耐用消费品的分期付款服务，能实现30分钟审批、每月固定还款额、无需信用卡或抵押担保等。（来源：人民日报）

9、媒体：房地产投资略有放缓 货币政策重在稳定预期

工业生产和房地产投资仍是观察经济运行的关键数据，货币政策更重要的任务是稳定市场情绪和预期。

10月的宏观经济月度调查显示：CPI小幅回升，PPI继续回落，房地产投资也会延续趋缓的态势；趋紧的房地产政策、金融监管加强以及季节性因素，都导致新增信贷会有所下降。

“经济观察报月度观察”由《经济观察报》发起，每月进行一次。本次共有17家机构参与月度宏观数据预测。国家统计局将于11月14日公布10月投资和消费等数据。

CPI小幅回升 PPI有所回落

CPI小幅回升，PPI开始回落，这是瑞银证券中国首席经济学家汪涛对10月的两项价格数据做出的判断。汪涛的预测是，10月CPI同比增速从1.6%小幅回升至1.8%，PPI同比增速则从9月的6.9%降至6.3%。“PMI指数中的购进和出厂价格指数都明显回落。”汪涛说。

北京大学经济研究所常务副所长苏剑预测10月CPI增速1.9%，PPI增速6.8%。“四季度的食品价格可能会逐月上涨，但短期看仍然相对较低；黑色金色和化工产品价格都在10月出现下降，原材料价格大幅上涨的情况得到缓解，受到环保限产压力的影响，工业品价格仍会有大幅上涨的可能。”苏剑说。

“物价保持较低水平，工业品价格逐步回落，这对当前的经济运行来说是一个比较好的状态。”国金证券首席宏观分析师边泉水对经济观察报表示。

国家统计局服务业调查中心与中国物流与采购联合会发布的中国制造业采购经理指数（PMI）显示：10月PMI为51.6%，比上月回落0.8个百分点。

从今年春天到三季度，工业品价格出现明显上涨，但是这一轮的工业品价格上涨与往年最大的区别是并非完全由需求拉动。兴业银行首席经济学家鲁政委表示，在生产受限的情况下，制造业原材料价格指数仍然被动大幅下滑，印证了需求的放缓。

边泉水也指出，今年需求面比较平稳，三季度的需求有所下滑，因此就需要注意，如果需求下降过快会导致价格也随之向下调整，进而对生产造成影响。

此外，还有一种情况也已经引起了普遍关注——工业品价格上涨的利润主要集中在上游企业，这对中下游企业造成了挤压。边泉水认为，这种工业领域的价格剪刀差如果长期存在，对整体工业生产的影响不可小觑。

兴业证券首席宏观分析师王涵认为，高频发电煤耗、高炉开工率这两个与工业生产密切相关的数据已经出现下滑，这会最终反应在工业增加值的数据上。

房地产投资趋弱

水泥价格上涨但销量下滑，这是什么信号？莫尼塔研究首席经济学家钟正生认为，这表明房地产需求在逐步转弱。

招商证券首席宏观分析师谢亚轩认为，从水泥价格看，10月的基建投资和房地产投资仍相对稳定，不过近几个月拖累投资的民间投资和制造业投资尚未看到转暖迹象，这也意味着投资增速还将继续回落。

交通银行首席经济学家连平也认为，当前房地产开发投资增速有望保持在8%左右，由于商品房销售、土地成交、建设开工、资金来源等相关指标有所走弱，未来房地产开发投资增速可能下降。

目前，房地产销售仍然不足以弥补投资萎缩。虽然10月的30个大中城市房地产销售同比跌幅从9月的45%收窄至43%，但是汪涛指出，房地产新开工的情况仍然较弱，房地产投资还会有所下滑。

房地产投资与基建、制造业投资是固定资产投资的“三驾马车”，汪涛给10月固投增速做了这样的估算：4月以来财政部收紧了对地方政府融资行为的监管，这可能会对地方公共项目（包括PPP项目）的投资融资造成一定拖累；同时，去年同期基数较低、企业利润增长稳健且企业信心强劲，制造业投资同比增速可能有所回升；因此，10月整体固定资产投资同比增速大致持稳于5-6%左右，年初至今固定资产投资同比增速下滑至7.2%。

中银国际证券首席宏观分析师朱启兵也认为，后续基建投资不会再出现此前的大幅加码，房地产投资维持平稳，制造业投资略有温和增长，1—10月固投增速同比增长7.4%。“今年房企的现金流还不错，房地产销售总体上平稳，这一点从居民中长期贷款一直处于高位就可以看得到。”朱启兵说。

虽然固投有所下滑，但是消费的增长在加快。与房屋、乘用车等传统消费“大块头”相比，真正支撑消费走强的是旅游等与提升生活品质相关的消费。数据显示：周频的义乌中国小商品指数和临沂商城价格指数有所上升，文教办公用品、建筑装潢材料价格上涨明显。

连平预计今年10月消费增速为10.8%，增速有所加快。

信贷小幅放缓

本次的月度调查显示，机构普遍预测10月新增贷款会出现回落。

在居民贷款和表外融资方面，机构的判断较为一致。居民贷款主要是受到央行严查消费贷违规进入房地产市场的影响而回落；表外融资方面则由于银行信贷额度逐渐受限、金融监管强化而收缩。

在对公贷款方面，季节性因素和地方债务置换是拉低10月对公贷款的主要因素。

不过，在信贷回落的幅度上，机构给出的预测值分歧较大。汪涛预测，10月新增人民币贷款季节性回落至6000亿元，略低于去年同期水平。连平预测，10月新增贷款在7500亿元左右，信贷余额增速维持在13.12%。民生银行研究院高级宏观分析师王静文则预测，10月新增信贷仍可达8000亿元。“近期经济表现出韧性，提振了市场信息，企业中长期贷款或仍保存高位。”王静文说。

在信贷之外，市场更加关心的是流动性。近日，央行启动2个月逆回购也体现了货币当局对四季度甚至年末市场流动性状况的重视。刚刚落幕的十九大再次强调了防范金融风险，汪涛认为金融监管强化仍会继续推进，政府还会继续推进去杠杆，特别是国企去杠杆。

实际上，全球央行的货币政策都在悄然转向。美联储今年已经加息两次，9月启动了缩表，12月的加息概率很大；欧洲央行也在今年10月决定减少购债规模至300亿欧元每月；英国央行11月决定加息25个基点以应对较高通胀。

华泰证券首席宏观分析师李超认为，2018年不会出现全面的降准降息，央行释放流动性可能采用的工具还是定向降准、PSL投放量加大等结构性货币政策工具。

在外汇方面，连平判断，近几个月人民币对美元汇率贬值压力小幅增加，未来波动或将更为频繁。“特朗普访问中国，有助于推动中美经贸关系稳步发展，促进人民币汇率的稳定。”连平说。

连平表示，稳定市场情绪和预期仍是接下来的主基调。（来源：经济观察报）

10、学者：楼市限售与定向加息代表信用收缩仍将是主基调

9、10月向来是楼市传统旺季，业内素有“金九银十”之说，但过后来看，楼市降温仍是主基调。今年起全国商品房销售额与销售面积增速已呈现连续下降态势，国家统计局数据显示，今年1-9月商品房销售额与销售面积同比增速分别为14.6%和10.3%，较去年同期的41.3%和26.9%已有较大回落，预计四季度仍将延续此状态。同时，一般滞后三个月的房地产开发投资与土地购置面积同比增速也呈现平稳走势。

不仅如此，楼市调控不但未有放松之势，反而仍有趋严态势。今年3月，厦门对居民新购住宅推出了限售政策，随后青岛、广州等20多个城市陆续跟进。9月，长沙、重庆等10多个城市又相继出台限售措施。至今全国限售城市已达44个，以热点二三线城市为主。

需要特别注意的是，在让房子回归居住属性的大原则下，楼市调控已由“930”时期的限购、限贷、限价、限商逐渐向限售过度，限售最大的特点莫过于消灭楼市流动性，一套期房从购买到取得房产证再到限售2年期满可以转手起码要4年，统计显示，近6成限售城市限售期为2年，部分城市对多套房、非户籍居民购房限售期限为5年。对于部分加杠杆投资与投机购房者来说，在限贷背景下，他们连首付都是借助消费贷或房抵贷完成的，在如此长的限售期内不仅要面对逐月增加的利息支出，还要承担因房屋流动性转差而导致的抵押折价问题，唯一的办法就是将房子出租弥补利息支出。但在全国租售比失调、未来由机构主导的房屋租赁市场上，租金大幅上涨概率极小，相对于购房支出来讲，这点租金可谓是杯水车薪；但对于地方政府来说，通过限售则可有效控制当地楼市的供给，进而大幅降低当地楼市的不确定性。

更深层次，限售所消灭的楼市流动性最终影响的是商业银行的货币创造能力。2008至2016年，我国广义货币增速一直维持高位，9年时间增长近3倍。进一步观察其中结构可以发现，基础货币2008年至今仅增长约1.8倍，显著低于同期美国、日本等发达国家基础货币扩张速度，但货币乘数却由2008年初的3.8增长至今年9月的5.41，这背后反映的其实是商业银行的信用过快扩张所致的货币超发。推升商业银行信用过快扩张的主要动力来源有两个方面，一是房地产，商业银行的抵押贷款中近8成是房地产，2016年新增信贷中45%为居民中长期贷款，今年前8月新增信贷中仍有42%为居民中长期贷款，房贷是中长期贷款的主力军；二是地方政府和国企投资，由于商业银行不用去担心违约风险，因而对地方政府投资支持力度也较强。

当前，全球货币扩张已接近尾声，美联储已正式启动缩表计划，预计欧洲明年也将逐渐跟进，如果中国仍继续货币扩张，那么资本流出与人民币贬值风险将加剧。因而，年初至今去杠杆工作被高层屡次提及，市场利率水平也缓慢提升，监管机构还通过拓展MPA的考核范围抑制商业银行过快的信用创造。在财政决定货币的体系下，商业银行信用创造的一个源头即地方政府违规举债也被严格限制，前有50号文、87号文，后有中央金融工作会议提出的严控地方政府债务增量和终身问责与倒查责任，十九大报告明确提出要建立全面规范透明、标准科学、约束有力的预算制度。与此相对应，固定资产投资和基建投资增速均已出现明显下降，数据显示，8月固定资产投资增速较上月放缓2.7个百分点至3.8%，基建投资同比增速下滑4.4个百分点至11.4%。

楼市调控系列政策针对的是商业银行信用创造的另一个源头，限售和定向加息是抑制房地产信用扩张的“大招”。一方面投资与投机需求因购房后短期无法套现会得到显著抑制，另一方面在商业银行负债成本不断提升和超额存款准备金率保持低位作用下，房贷利率仍将呈缓慢上升态势。据融360数据显示，10月全国首套房贷款平均利率为5.3%，相当于基准利率1.08倍，同比上升19.37%，已连续10个月上升。上述两方面影响下，由房地产带来的商业银行信用创造会继续下降。

在一连串政策的作用下，今年以来，广义货币同比增速已连续5月低于10%，市场利率水平也维持在高位运行。未来中国利率将呈现易涨难跌的局面，近期十年期国债收益率已逼近4%，预计未来一年内不会有明显下降。2008年至今，楼市走完一个完整周期基本为三年，该周期基本与货币周期基本同步，2009、2012、2015分别为货币发行增速加速也是楼市快速上行年份，如以此推断下一轮货币宽松期可能在2018年。但与以往不同，此次楼市短周期遭遇的是金融长周期的天花板，货币2018年再次全面宽松的可能性较小。金融周期是综合反映一国宏观经济所处繁荣与萧条的重要指标，根据国际清算银行（BIS）的研究，实际信贷、信贷对GDP比例以及实际房价走势是度量金融周期的较好指标，美国金融危机后经历了长达8年的金融周期下行阶段，2014年起已进入新一轮金融周期上升阶段。中国2008年至2017年经历了长达十年的金融周期上升期，目前已处于此轮金融周期顶端。

综上，在发达国家货币收缩与中国所处金融周期作用下，中国楼市调控政策已逐渐向限售和定向加息过度，此举表面上是消灭楼市流动性，更深层次则会对商业银行信用创造形成较为深远的影响。因而，未来商业银行信用收缩仍是大势所趋，对应广义货币供给增速也将维持低位，未来市场利率特别是房贷利率仍将缓慢上行，其对楼市走向的影响也将逐渐加深。（来源：经济参考报）

11、香港楼市“惊变”：逃离的投资客和被疯抢的10亿豪宅

2016年11月5日，香港特区政府出台楼市新政，将所有住宅物业的印花税一律调高至15%，只有购买第一套住宅的香港本地永久居民可得豁免。这一记"辣招"，让廖毅等本地投资客们远走海外。

然而，今年以来，越来越多的内地买家来到香港购买超级豪宅。他们并不是为了简单的短期投资，更多是自住或者是长线持有，而且对于"辣招"增加的税赋并不敏感。

山顶一直都是香港传统的超级豪宅区，也是富人扎堆的地方。对于很多香港"新移民"来说，能够买一套山顶的豪宅，与富豪们比邻而居，也就意味着拿到了进入"香港富豪圈"的门票了。但资源稀缺的山顶超级豪宅购买几乎靠抢。

近年来香港开发商们为了能够满足内地买家们的需求，也逐渐将楼盘面积扩大，建成近千平米的超级豪宅。内地买家喜欢组团购买同一楼盘。

李巍已经很久没有见到廖毅了。作为中原地产香港半山豪宅区的负责人，李巍在过去十多年里，为廖毅在香港买过逾100套房子。

更重要的是，这里面没有一套不是赚钱的。李巍颇为自豪于自己为廖毅的房产投资建议。实际上，这种自豪得益于过去十来年香港楼市逐年高涨的趋势。

"被'辣招'赶走了。"对于廖毅的消失，李巍觉得是政策引起的。过去近一年，他都没有再给廖毅推荐过任何楼盘了。

过去多年，屡创新高的房价让香港成为了投资客们的天堂。去年第二季度开始，香港楼市再次回升，至去年3-9月楼价累计上升8.9%。其中，楼价由去年4月上升0.7%，增至去9月上升2.8%，为2013年以来最大升幅。

李巍口中的"辣招"，指的是2016年11月5日，香港特区政府出台楼市新政，将所有住宅物业的印花税一律调高至15%，只有购买第一套住宅的香港本地永久居民可得豁免。而早在2012年10月，香港即对非本地永久居民购房设置了"买家印花税"，税率为房价的15%，如今住宅印花稅统一调至15%，两者相加，内地人购房的税率将达30%。

但这一记"重拳"，让廖毅等富足的本地买家们远走海外，却给了内地新移民买家们更多的机会。

来自内地的谢炳就是想在香港买一套自己的dreamhouse。他的心理价位是10亿以上，一定是在山顶的，能够俯瞰维多利亚海景，并且能在年底前完成交易。

但几个月 66 81186 66 53833 0 0 15754 0 0:00:05 0:00:03 0:00:02 15754来，他发现并不容易。山顶的豪宅数量有限，但和他一样等着住进去的人，在这一年多来，越来越多了。他的代理告诉他，"再不抓紧，就又买不到了"。

逃离的本地投资客

一年前香港政府的调控手段，对于廖毅这样的投资客来说，是个十足的坏消息。

早在2003年时，廖毅就已经拥有香港的第一套房了。按照港府2016年11月前的规定，作为已经持有香港身份的投资者，廖毅购买二套或者三套等，价值在300万港元至400万港元之间的，税率为4.5%；400万至600万港元的税率为6%；672万港元以上的为7.5%；2000万港元以上为8.5%。在过去的十多年里，他在香港买房都是按照这个比例进行缴税。

然而，去年11月5日后，一切都变了：不管他买多少价格的房子，统统都需要交纳高达15%的税--这比他之前购买的超2000万房子的缴税额比例，都高了近一倍。

算完这笔账后，廖毅很清楚，香港不再适合他这样的投资者了。

李敏贤对于廖毅这类人的离开并不惋惜。作为莱坊地产香港住宅物业部主管，她近一年也目睹了不少这样的案例。她将这些人统称为"敏感投资客"。

这些投资客们对于税赋有着足够的敏感。就现在香港楼市约2%的年回报率来看，增长近一倍的印花税，就意味着投资者们持有物业至更长时间才能达到之前的回报率。

离开香港，成了包括廖毅在内的很多投资客们一致的决定。继续留在香港楼市的，除了不差钱的，就是刚需了。包括李敏贤和李巍在内的香港房产中介们都觉得：这才是健康的楼市，让买超级豪宅和真正有刚需的人能够买到房子，而不是让投资客扎堆在楼市。

同时逃离香港的，还有香港本土的中产们。

不过，对于"中产"这一说法，中原地产豪宅交易负责人何兆棠表示并不认可。在"十年前香港是存在中产的，半山的房子也是这些中产购买为主。"但相比越来越"天价"的楼市，"现在这些中产购买力下降了很多，都变成了'低产'了，也都逃离了房地产投资了"。

李敏贤也发现，自己身边那些中环金融公司的本土高管们，都选择放弃在香港投资房产了。这些人都是香港高收入人群，早就在香港买了刚需房，但是手里有些许余钱。在此之前，他们中间暂时没有移民等计划的，很多都会将闲钱进行房产投资：买第二套或者第三套房。

"'辣招'出台后，他们也就都转去海外买(房)了。"李敏贤说。

这也是在香港生活了20多年的黄立冲现在的最大感触。这些逃离的香港本土投资人士，于他并不是坏事。作为协纵策略管理集团联合创始人，他在香港从事海外房产资产管理多年，近一年来，越来越多的香港本地朋友向他咨询关于海外房产事宜。

"去海外买是他们觉得最好的选择。"曾经有过海外房产投资经验的李敏贤和黄立冲看法一致，相较于香港年回报2%来说，英国、澳洲房产投资回报率基本可以到年化6%。黄立冲以其负责的海外房产管理举例说，若是将房产做成信托模式等，投资回报甚至可以高达8%。

其实，对于这些人来说，海外投资选择并不算多，基本都集中在英国、澳洲和加拿大--这些国家是他们孩子未来留学的主要去向。孩子留学了，他们再过去常住也不成问题。

内地买家急速涌入

然而，香港地产中介们的生意并没有因此冷淡了下来。

过去这四个月，何兆棠陪同客户谢炳已经在香港看了几十套房了，谢炳希望能够在年底前定下来一套。

何兆棠是中原地产超级豪宅资深董事，也是香港超级豪宅交易量最大的团队负责人。

此前，尽管频繁往返于中港，但谢炳在香港并没有买房，更多时候，他都是住在香格里拉酒店。去年十一期间，他在新加坡的孩子忽然想来香港念书，随之家人也来了香港。他觉得有必要在香港买套房子了。

这个时候出手，除了前述家庭原因，也因为谢炳在今年拿到了香港永久居民身份。按照香港政府最新的政策，谢炳不管买价值多少的房子，都仅需要交纳4.25%的首套住宅印花税。相较于内地居民身份，他可以少缴纳25.75%的税费。

"内地过来买超级豪宅的人越来越多。"何兆棠在过去大半年都在忙着为内地的客户们寻找合适的超级豪宅。

在香港地产圈，所谓的豪宅是指3000万港币及以上的，而上亿的就被称为超级豪宅。类似谢炳这样一出手就是10亿级别豪宅的买家，何兆棠近期手头就有好几个，而且交易都将接近尾声。

黄立冲和李敏贤都认为，这些内地买家来香港买房并不是为了简单的短期投资，更多是自住或者是长线持有。他们对于"辣招"增加的税赋并不敏感。

就过去三个月的数据显示，香港税务局就买家印花税一项，持续增长，并在9月份达到450宗，创下今年最高纪录。也就是说，仅9月份，就有450宗内地买家交易需要交30%税，还不包括那些拿了香港永居身份的内地人。

按照"辣招"前的规定，内地人若是没有永居的话，购买超过21,739,120港元则需要交纳8.5%的印花税，再加上15%的买家税，即23.5%。相较于"辣招"规定的内地人购房统一税率30%，也仅差了6.5%。

就李敏贤和李巍在过去近一年接触的内地买家来说，除了来自内地的商人，还有很多中环中资公司和内地大公司的高管们。他们大多时间都常驻香港，拖家带口，有住房的刚需。

除此之外，还有不少是一些中港两地跑的小型民营企业家们，他们的资金暂未足够购买过亿的豪宅，但也会把钱投向普通豪宅。就黄立冲了解，这些人手里的钱不少，但是又不愿意放在银行，随着未来全球税务账户申报标准法案(CSR)会越来越普及，"最安全的办法就是买房子了"。

供不应求的山顶豪宅

一切都比谢炳预想要慢得多，距离年底越来越近，他的房子还没定下来。这是因为，他想买的那种山顶超级豪宅，已经处于供不应求的状态。

"买山顶豪宅对于这些内地有钱人来说，更多是一种身份的象征。"包括李敏贤和何兆棠等在内的多位负责超级豪宅交易者都如此总结。对于何李这样在香港从事超级豪宅交易20多年的人来说，内地有钱的客户并不缺，甚至越来越多，但是这些内地客户们中意的豪宅却越来越少，"他们都喜欢山顶"。

三十多年以来，山顶一直都是香港传统的超级豪宅区，也是富人扎堆的地方。对于很多刚获得香港身份的人来说，能够买一套山顶的豪宅，与富豪们比邻而居，也就意味着拿到了进入"香港富豪圈"的门票了。

这些年来，陆续有内地商人拿到这张"门票"。一年前，深圳祥祺集团董事局主席陈红天就以21亿港元拿下了山顶歌赋山道15号。他也曾公开表示，在香港逾10年，并没有找到符合自己心愿的房子，直到买了山顶这套。

"山顶超级豪宅供应近乎为零的状态，买一栋就少一栋了。"这也是谢炳们遇到的共同问题。包括何兆棠和李敏贤在内的香港超级豪宅交易人，工作中很大一部分内容就是寻找到符合这些内地客户们心愿的超级豪宅。

一旦山顶有豪宅放盘出来时，这些内地买家们就会蜂拥提交标书。香港超级豪宅一般都是以招标模式进行售卖。

过段时间，何兆棠将带着谢炳参与投标山顶某个豪宅。他不希望谢炳重蹈两年前自己某个内地客户的覆辙，而丢失了他中意的山顶超级豪宅。

当时，被评为全世界最昂贵的何东花园有出售意向，何兆棠带着自己的客户和业主进行了长达好几个月的沟通，临了接近交易日时，忽然得知被新买家定下了。

这个新买家就是有着"重庆李嘉诚"之称的内地富商张松桥。张松桥最后以51亿港元拿下。据何兆棠得知，张松桥与原业主本身就是朋友关系，张得知出售消息后，赶紧约了业主一次饭局，以其他生意为筹码才换得了这个超级豪宅的交易。

面对香港山顶超级豪宅供不应求的状况，何兆棠有时候也会扮演游说卖家出售豪宅的角色。

土生土长的香港人何兆深知香港人对于楼市回报率的心理。对于那些出租了山顶豪宅的香港富豪们，何兆棠会以当下楼市回报率已经足够高，山顶豪宅值得出手等切口来说服他们。

"成功的次数不多。"何兆棠以及李敏贤一致认为，山顶豪宅出售的机会大多集中在香港本土富豪们分割家产之时。这些宅子大多都是由香港本土老一辈富豪们持有。随着他们年纪渐长后，家族也随之庞大，难免会出现分割家产状况，而且越来越多--这就是内地买家们能够购买的最佳时机。

香港楼市大转向

如今，谢炳已经降低了自己的要求，即使并不在最山顶，若是有新的超级豪宅，位置稍微低些，也是可以接受的，只要面积足够大。

和谢炳样有类似想法的人不在少数。近年来香港开发商们为了能够满足内地买家们的需求，也逐渐将楼盘面积扩大，建成近千平米的超级豪宅。相较于以前香港传统豪宅套面积仅300~500平米来说，现在香港市面上新建超级豪宅基本都是900多平米以上的。

过去这一年，山顶超级豪宅仅开盘了会德丰地产及南丰集团旗下的MountNicholson。这个项目共有两期，其中一期包括17栋均价在6亿港元以上的超级豪宅，面积也都900平米左右。

就现在卖出的10套超级豪宅数据看来，除了11号为香港本土富豪林建岳前女友购入外，剩下的9套全部为内地买家购入，其中就包括了佛山首富--美的集团创始人何享健的儿子何剑锋、深圳上市公司怡亚通供应链董事长周国辉等。

谢炳选择山顶或者浅水湾，还有一个原因是有朋友在这些地方也购置了豪宅。谢炳觉得在香港能够延续内地的朋友圈是一件很重要的事情。当然，谢炳也毫不掩饰希望能够与香港老牌富豪们成为邻居，比如，他现在还希望可以买在深水湾道，因为李嘉诚住在这条道的79号。

何兆棠回忆，山顶超级豪宅MountNicholson第一期已经出售的10套别墅，90%都被内地客人买走最主要的一个原因是，当时最早是深圳某个商人下单后，就跟来了一批广东的朋友。

这样的客户，李敏贤也经常遇到。"就像买包一样，内地商人喜欢跟风买。"

囿于香港超级豪宅供不应求，李敏贤的客户更多集中在购买过亿大平层。在李敏贤看来，内地客户扎堆集中买某些楼盘也是因为诉求的统一，即新大好：新房子、足够大而且要景观好，至少包括维港海景。相较于香港的买家们，内地过来的商人们住习惯了大空间，而且家庭成员相较来说多，至少要四房以上。

以西半山楼盘天汇为例，就聚集了不少内地买家。这是三年前上市的中环超级豪宅，可俯瞰维多利亚海景，更为重要的是，天汇的房子大多都是大平层。开发商陆续放出，李敏贤每次推荐给内地客户都颇受欢迎。

"这种大平层投资回报也非常高。"李敏贤说，一位生意涉及中港两地的客户曾于三年前，以1亿多港元购入一套高楼层的四居室。因为生意中心后来转移海外，他便于近期将房子以1.8亿港元的价格挂出。也就是说，不到三年时间，他就赚了6000多万港元。

购买主力大换血，这在香港豪宅市场并不是什么秘密。

未来，随着港珠澳大桥以及九龙高铁开通后，粤港澳大湾区的发展加速，也会将越来越多的内地人带至香港。

李巍是比较早认识到这一趋势的人。他在六七年前就开始主动为团队安排普通话培训--现在，李巍的半山豪宅交易团队是香港中原公司内部普通话普及率最高的团队。与此同时，过去的十年里，李巍团队也一直都是香港中原销售冠军，仅去年该团队佣金就高达8个亿港币。

他们深知：香港超级豪宅市场的疯狂时代即将来临。不久的将来，山顶的豪宅圈可能都是说普通话的了。（来源：腾讯财经）

12、一个90后刚需的独白：晚买2年房多花100万

不可否认，买房和买车几乎已经成为90后成家立业的必需品。但是，买房费用更多，价值更高，所以要比买车困难得多，往往需要一番深思熟虑。最关键的是，一旦错过了买房时机，不仅要支付更高的费用，还要面临着更大的心理压力。

近日，一位久未联系的朋友咨询笔者一些买房事宜，他跟我讲起了他那还未完成的买房遭遇。

2015年，大学毕业的时候，我留在了位于沿海的某省会城市。当时，这座二线城市的房价均价大约7500-8500元，这是现在根本不敢想象的。

对于刚毕业的年轻人来说，寻找一份好工作比买房更为迫切。考虑到毕业之初一无所有，所以买房并不在考虑范围内。

2016年上半年，这座城市拍出“天价地王”，周边楼盘一时捂盘惜售，房价借势上涨，甚至有楼盘一天上调房价500-1000元/平。一边是炒房客和棚改户涌入楼市，一边是刚需客望房兴叹。

2016年下半年到2017年上半年，从930新政到922二轮调控，全国楼市迎来了“五限”时代，首付比例提高，贷款利率上浮，社保缴纳年限约束，在开发商和炒房客战战兢兢的同时，刚需买房也难免被“误伤”，买房成本上升。

2017年下半年，一线城市房价涨幅逐步回落，但对于热点二三线城市来说，房价上涨压力依旧较大，开发商推新房源的积极性比较低，并且倾向于首付比例更高的买房者，刚需难免处于被边缘化的境地。

从2015年7月到2017年11月，两年多的时间里，这座城市的房价上涨幅度令人咋舌。从7500元到17000元，购买一套100平的普通住宅，需要多花100万左右。

面对这种情况，我的内心几乎是崩溃的。内心除了懊悔，还有一丝丝房价大跌的期待。

近日，不少业内专家称，2018年的楼市或将进入低谷期，可能迎来本轮房地产最困难的一年。从火热走到严冬，我在纠结要不要买房的路上越走越远。

笔者来点评：

这段未完成的买房经历，应该是许多买房者都面临过或者正在经历的状态。由于买房是一件很主观的事情，所以每个人面临的状况都不尽相同。

首先，买房者应该接受现实，除了理性面对之外，别无他法。按照调控目标以及目前趋势来看，房价跌到一年前都不轻松，所以几乎不会跌到2两年，更不会跌到久远的以前。

其次，自住需求早上车这句话依然没有过时，前提是你要选对一个有前景的城市。至少从中长期来看，是一座人口源源不断涌入的热点城市。即使不会出现房价翻番的可能，最起码不会跌到内心崩溃。

第三，目前国家正在大力发展住房租赁市场，中低收入群体完全可以考虑长期租房，不必为了月供把自己搞的身心俱疲。长期租房在观念上可能一时无法接受，但是相信它的未来是美好的。（来源：楼事纪）

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