万科，凭什么？
上星期，我们大胡子说房团队赴东莞考察。
我们发现，整个东莞城区，几乎是万科的天下。
甚至于，在莞城，你刚从万科某项目出来，一踩油门的距离，又抵达另一个万科的项目：
——为了避免广告嫌疑，项目名做模糊化处理
这么大的市场占有率，除了拿地的狂放，还必须要俘获当地老百姓对产品的认可，愿意为你的“任性掠地”买单，才能站稳脚跟。
无独有偶，2018年前11月营收公布数据显示，万科又重夺“宇宙第一大房企”的宝座。
如此耀眼的表现，不得不让我们引发思考：万科，凭什么？
标准化产品是所有宇宙房企能极速扩张的重要因素，可以在全国版图上快速复制、快速产出。
那么，万科的标准化产品，不得不提【十字单体】设计，而且，产品面积段在95-115㎡之间，非常符合市场主流客户需求，几乎可以紧随万科攻城略池的步伐，不断粘贴。
我们都知道：
板楼——朝向好，采光通风尚佳，但公摊大。
塔楼——公摊小，但是部分户型朝向差，通风不佳。
通风采光和公摊总是两难全，即使后来升级到板塔结合的分离式核心筒结构，很大程度上均衡板楼和塔楼的两种极端优缺点。
但是，如果保证了采光通风，公摊就令人肉痛，买个100平的房子，得房率才80平，要多掏四分之一的房款。
如果为了减少各个户型的公摊，通风采光又需要取舍，比如下面这个结构，无端加了一个户型，完全北向，整个被电梯楼体完全挡住，毫无采光通风可言：
这些结构的不断升级，我仿佛看到了抓耳挠腮的开发商，在一端是采光通风，另一端是低公摊的天平上费劲挪腾。
但是，万科的十字单体就完美解决了以上所有的难题：
首先，最明显的就是低公摊，两栋薄板楼一交叉，将电梯和楼梯间集中安置在楼栋的中间，直接省去了过道空间，得房率可以达到87%-90%，相当于公摊仅仅是市场其他产品的小一半。
其次，整栋楼体至少有3面朝南面，完全实现了户户朝南，而且能保证每一个户型的厨房卫生间都直接对外，远胜于传统板楼内凹式的遮光阻风。
通风也足够优越，我们以常见的品字形结构作为对比：
品字形结构，风只能在楼体外围环绕，几乎不能深入，这分到每个户型，最多只能保证，朝南端头的两个户型中的客厅和主卧能南北对流，其他房间的通风，甚至采光都很几乎没有；
相反，万科十字单体设计，点式分布，不但做到了每户实现三面无遮挡，几乎每个房间都可以南北通透，这才是远胜于其他结构的精髓。
而不是像市场其他产品，明明同楼层，大家差不多的单价，结果，好资源都让给了大户型，小户型不是朝北就是暗卫，舒适度活活被倾轧，户型设置的原则——均好性，在这里终于被重视了。
还有其他远远甩开市场同类产品的闪光点，比如无限宽楼距，十字单体几乎没有“楼间距”的困扰。
因为十字单体各户型之间保持90°垂直，户户干扰少，而且楼宇和楼宇之间几乎没有正向相对，保证了绝对私密。
十字单体设计无疑是典范，但这个只是万科标准化设计“模具”，几乎在多数城市都原样施行了。
而东莞万科在本土称王，绝不仅靠这种全国通用的结构，可能得益于靠大本营近水楼台先得月，在户型设计也着实让人惊喜。
以万科东莞某项目为例，一般开发商做三房都不宽敞的115㎡，万科实现了四房。
而且，每一个空间尺寸得当，并不会因为增加一间卧室而大幅度挤压幅其他几个次卧的面积，每一寸面积都显得恰到好处，不浪费又不憋屈。
令人服气的是，户型绝对的方正格局、南北通透，且，每个房间赠送了飘窗。
房间呈L型环绕餐客厅核心区的设计，过道浪费几乎为0，果然是高得房率标杆。
所谓的工匠精神也没让人失望，细节处处精准到位。
1）上图可以看到，3.15㎡，2.2m宽的玄关空间，足足做了双玄关设置，入门右边还是内凹式玄关，完全可以放下50-60cm的中等规格婴儿车，却不影响正常的入户使用。
想象一下，一家人推着婴儿车从外面风尘仆仆归来，妈妈一抱起小孩，爸爸就能随手把婴儿车归置到位，不用反复折叠，取用方便，更不用蹑手蹑脚收进里屋，弄脏了整洁的地板。
更别说其他入户挂钩、多功能玄关柜的设置了，好的设计就是把人变懒，不费劲也可以全方位体面。
2）115㎡的面积还能做到U型厨房，洗切煮操作流畅，可以同时容纳多人操作，还设置了双开门冰箱，空间足够大，跟上现在人们逐步升级的生活需求。
在这里，我想问一下，你们有没有遇到哪个楼盘，厨房会设置飘窗？
万科可以，而且做得极致，飘窗朝花园开。
妈妈不会困于厨房，可以一边洗菜，一边品春花秋落，四季更迭。
或者，只是简单的观察天气变化，落雨收衣，看一看楼下丈夫和小孩是不是快回来了。
3）6.8m宽的横厅，餐客合用，一方面，延伸了客厅的空间，另一方面，餐客厅之间不像竖厅需要留足通道，而房间的交通面积也能利用起来，需要时它是过道，不需要时就融为餐客厅一体，可以说是完全无过道浪费。
黄色线那个位置还是所有户型设计中少有的整墙面，至少有3米宽。
静态时，它可以是一面装饰墙；动态时，它就可以变成投影墙，变成了一个多功能空间。
这里面，情调的体现更是在此一隅：
仿佛上帝的点睛之手，凿开了一扇窗，可以是酒架、吧台，也可以充当小孩的临时书桌。
想象一下，白天，妈妈在厨房做饭，爸爸在旁辅导小孩作业、手工，或者爸爸还未回来时，小孩一人玩耍也都在妈妈的视线内，还可以增进交流。
到夜晚时分，飘窗的功力才真正发挥出来，变身酒窖吧台，邀上三五好友，小酌几杯畅谈人生；亦或者，仅仅对着窗外月色，温一壶清酒，拥抱属于自己的片刻安宁。
要说的细节太多太多了，比如说这简简单单的一个拐角，都深含设计师的良苦用心：
小小的拐角，一凹一凸之间，既给主卧腾出了衣帽间的方柜，又给次卧留足了衣柜和方柜的空间，把尺寸感贯穿整个设计角落。
这么小的心思，极易被忽视，可能你费心设计了，别人感受不到，往往就费力不被体会。
但是万科的设计师并在意一己得失，只是简单得基于用户角度，要实用更要均衡。
多的空间就拿出来，不要浪费；少的空间就补回去，不允许欺压，最后促成了个空间尺寸恰到好处。
当然，产品不可能十全十美，即便是万科出品，也有一定的桎梏。
从上图标注我们可以看到户型的瑕疵在于：
1）入户门直直对着房门，这几乎是无法进行优化的硬伤，在讲究风水的地方是比较难消化的；
2）入门即达卫生间，虽然关了门影响不大，但是也一定程度上挑战了部分客户的接受度；而且因为靠门口，要用封闭门隔离起来，所以导致公卫不能实现干湿分离，也是非常受限的一点；
3）我们不难看到，户型的朝向比较混乱，需要深究才能发现具体朝向。那么，如果主卧和客厅拥有比较的朝向，相反的方向，次卧朝向不好的数量达三个之多，看来，设计师选择了厨房/餐客厅飘窗的资源倚重，而放弃了次卧的一定舒适度。
4）此外，整个户型只有一个阳台，无生活阳台对于衣服晾晒会非常不便，可能会影响客厅的美观度。
但是，有瑕疵不代表万科产品的闪光点都被否定，对比市场上其他同样面积段的产品，我们就会知道，同样都主打“精工品质”，为什么万科赢回了市场。
公平起见，我们同样择选“宇宙牌房企”的产品进行比对。
这是某项目120㎡楼王户型：
这是市面上比较常见的户型了，竖厅设置，房间统统归另一边。
这样虽然实现了传统意义上的动静分离，但是造成了极大的过道浪费，所以120㎡才做了三房，得房率极低。
更别提其他细节设置了，只能算是不用心的开发商常规之作。
你也不能说他有错，只是觉得憋屈，明明三房配置，万科只需要95-100㎡的面积就能做到，而这个开发商独独多费了20㎡，让你又多耗尽了一辆车的钱。
下面这个户型应该是高仿，但是只模仿了形，而无魂。
户型和万科的格局很相似，也优化了万科的部分瑕疵，比如门对门、入户门即厕所、无双阳台等等。
但是，万科的产品优点却差了一大截：
且不说厨房飘窗这种情调设计，最重要的一点，110㎡只做了三房，得房率足足被比下去。
自以为是的“锦上添花”赠送了入户花园，但是作用鸡肋，万科的双玄关可以实现同等作用。
有这个面积，何不挤出多一间房呢？
其实，人们更关心的是花出的钱是否物尽其用，你少了一个房间，任凭你在户型里造出花来，也是华而不实，中看不中用。
你看，即使都知道要精雕细琢，但，即使依葫芦画瓢，也无法沉下心来打磨细节，呈现纯粹的唯用户为本的作品。
写在后面
小细节见大功力，你日常必需的，便简化归类了给你；你想不到的，便优化择选了给你；而你需要个性化发挥的，便给你留足空间，是专业化，更是人性化。
可能是因为长期看涨的行情，大家都变得浮躁，开发商无法沉下心做产品，而我们无法静下心挑产品，仿佛黑猫白猫，抓到老鼠的就是好猫，能上车就是王道。
但是浪潮慢慢褪去，真正留给我们的，只有这个钢筋水泥筑起的宅子，而且，承载了我们柴米油盐的往后余生。
所以，其他浮躁的房企都在市场回落中渐渐消声，认真做产品的万科便慢慢析出。
只有好的产品，才能在潮起潮落中巍然伫立，不断保有自己的价值。
好的循环应该是这样，是我们选择了产品的匠心，也是产品的匠心成就了我们的生活。
寒冬之际，越来越多的开发商能沉下来，好好筑家，真正用产品赢回民心。
-end-
大家在后台提出很多问题，不便在文内公开讨论，可以添加大胡子李老师助理迪锋微信，进行详细咨询。
▼添加李老师助理——迪锋微信详细咨询▼
推荐阅读
▼
热文推荐：
城市分析：
李俊怀老师热文：
惠阳考察报告丨 “房住不炒”的正确解读 丨海南自由贸易港丨海南房产考察报告丨独角兽企业与城市丨海南史上最强调控解读丨东南亚投资丨云南考察报告