五年包租10年回本？大量违约暴雷触目惊心！
文丨 言先生
很多人没有了住宅的购买资格，转而把目光投向了商铺和公寓，虽然我们一直强调是不建议买商铺和公寓这类商办产品，但不少人仍然因为开发商的五年十年包租政策，抱着侥幸抱着自己眼光独到的心态，买了一些行业人士明显可以看出有问题的包租盘。
租房子不像卖买房子，买定离手，自负盈亏。
把房子出租则是一个长线持续的过程，动辄三年、五年、十年的租约，一旦出现行情波动，违约便成了家常便饭。甚至，商铺、公寓包出租已经成为开发商回款的惯用伎俩，而你还不自知。
而我，最近看了一条小新闻和一条大新闻，于是萌生了写这篇文章的想法。
小新闻和大新闻
这则小新闻是我昨天看到的，一部分市民在惠州某小区买了一商铺。虽然签订了三年的租赁合同，但半年了都迟迟没有商家入驻，更没有装修的迹象。又到了该收租金的日子，承租方更是了无踪迹，直接玩起了失踪。
按照房东的说法，现在的状态是整排商铺都处于毛坯状态，不仅仅没有出租，连出租的迹象都没有，原本购买商铺时，就是因为售楼部销售时，承诺包租三年，交房就可以收租，他们才买下了商铺，签订了买房合同并且还签了三年的包租合同。
在媒体和房管部门的多方协调下，开发商才承认这些商铺实际没有人承租，最起初签订包租协议时意向承租人，因为资金问题不租了。商铺后续的处理只有两个方案，一个是退赔违约金后业主自行出租，一个是开发商协调寻找新的承租人。
是真的承租人变化，还是开发商套路购房者，我们不妄下定论。
但很明显，购买这些包租商铺的业主的的确确掉进了坑里，这样的商铺想要满租且租到开发商当初包租承诺的收益率，怕是更不可能了。
我们再说说大新闻，也是最近几天的事儿，也是关于万科，也是关于包租。
7月2日，有消息称，万科旨在对城中村进行综合改造的“万村计划”，正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜，准备放弃部分已签约“农民房”房源。万科准备违约的房源基本位于坪山、光明等偏僻区域。同时，万科愿意按照合约与房东协商，赔偿相应违约金。
万村计划很多人可能不太了解，简单的概括就是万科通过整栋的城中村农民房包租，然后改造成现代化公寓（即万科泊寓），来进行长租公寓的出租盈利。
这样的模式其实和很多在售的公寓产品非常像，不少公寓产品对外宣传某长租公寓签约入驻或某快捷酒店签约入驻，在销售公寓产品时进行所谓的包租出售，甚至还有不少要求业主再额外付统一装修的费用。
不否认有个别包租公寓或酒店可以实现正常盈利，但在当下的行情看来，连万科这样的巨无霸在行情不好的阶段都有可能及时止损，宁愿赔偿违约金都要叫停项目。
那些面向单个体的包租酒店或公寓，出现经营问题或行情较差时，更不可能亏本履约。毕竟违约成本相对来说，要低很多。
违约不要太多
如果你觉得这些只是个例，那真的是有些自欺欺人了。
网络上包租违约的新鲜新闻，每年每月都在发生：
2011年，杭州城北“杭州新商汇”，面向石桥大润发，销售时同时签约租约为10年。然而，几年来从未看到商铺进场经营，商场也处于停摆状态……
2018年，郑州西四环“元通医药港”宣称第五大医药医药港，原购房优惠政策是前五年不给业主房租，以房租帮业主还10年贷款，最后却是告知业主自己还贷……
2018年，柳州万达广场配建公寓，带酒店租约的，只要付了首付然后交2000块钱一个平米的装修款，酒店免租半年以后就按每个月15号预付下个月租金，租金为投资的7%—9%来作为回报。没想到仅仅到交房第四个月，便出现断租违约……
这样里的例子比比皆是，这些违规包租并在半年后一年后，甚至三年后违约的案例，绝不仅仅是存在三四线小城市或者更小的县城，在大多数一线城市都有类似的违约，远郊旅游地产更是重灾区。
这其中不仅仅有小开发商，甚至还有一些类似于万达、万科之类的大开发商，和很多当地知名的中大型开发商。
这一切的背后，经济下行被迫违约的只是少数，不能说全部，但至少绝大多数都是开发商的套路和伎俩。
伎俩和套路
羊毛出在你身上，是我对这种包租最直接的概括！
开发商是怎么操作的呢？
不好卖的商铺、公寓怎么卖？价值一万的想卖一万二怎么卖？
开发商：包租啊！高额回报率返租啊！
赔钱怎么办？
开发商：违约啊，怕什么！
以一套房子40万的平方为例，卖1万元则为40万， 卖1.2万则为48万。
以5年包租，每年3万为例，违约金为3万为例。
开发商第一年拿到房子以2万的价格租出去，亏损一万元，第二年直接违约赔偿3万元违约金，加在一起累计亏损4万元，相当于多少钱？
相当于房子实际卖了44万元，多赚4万，就算是按照1.1万销售，一年后违约也能做到收支平衡。
以高于市场价包租的手段吸引客流，可远比花重金砸到媒体做普通广告效果好的多。
重点是，不是每个楼盘都会给你赔偿1年租金的违约金，甚至遇到些小开发商，没有底限的开发商卖完房子关门玩消失，要违约金？人都找不到！
你以为买大开发商就OK了么？
太天真，即使是中大开发商，签包租协议的时候也一定是会出现一个名不见经传的小公司作为第三方管理公司，来运营管理。等出问题的时候，你会惊喜的发现，开发商会告诉你这家公司跟我们没有任何关系，请走法律途径请起诉等等。
所以，租金明显高于市场租金的，大多数都有问题。
因为对于企业来说，包租运营商铺还需要中间的各种管理成本和空租成本，只有包租的价格低于市场价时才有可能是正常的经营逻辑，因为作为房东来说，没有理由别人来管理、别人来承担空租还要比自己对外出租还贵。
所以，一定要记得羊毛出在你身上！
大胡子说
公寓和商铺在当下已经严重过剩，理论上是不建议大多数人买的，你有具体的使用需求和经营需求，或者是资金实在没有出路了，精挑细选买一些优质的也没有问题。
但带租约的铺子，一定要万分小心。
包租的铺子或公寓，所有的你以为的额外盈利，都是算在了成本里边，也就是所谓羊毛出在你身上。
这几点如果你遇到了，一定要万分警惕：
1承诺的包租租金高于市场价的。
2承诺前几年租金可以直接抵首付的。
3承诺包租但需要自己出钱统一装修的。
4完全没有品牌背景背书的小开发商包租。
5开发商引入白板公司作为包租合约方的。
6商场里切割的内铺无论是否包租都要绝对避开。
如果你不幸已经买了，请假装什么都不知道，不厚道的把他低价处理掉。免得包租炸开的雷，把自己炸到。
-end-
添加微信一对一咨询，无论是政策解读、楼市行情、不便公开的信息在这都能获取，还有大胡子说房团队出谋划策，为你选择最好的投资方案，还能加入交流群共商楼事！欢迎添加投资顾问-迪锋：wd88852。
▼添加李老师助理——迪锋微信▼
大胡子说房 · 产品服务
▼
在线房产课程 | 财商教育 | 东南亚投资
粤港澳湾区投资 | 广深佛落户 | 会员·房投圈
推荐阅读
▼
热文推荐：
城市分析：
李俊怀老师热文：
更多干货内容点击【阅读原文】查看↓↓↓