购房意向书是否具有约束力?买房人可否主张继续履行意向书?

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购房意向书是否具有约束力?买房人可否主张继续履行意向书?

原创 2017-10-02 唐青林李舒张烨 民商事裁判规则

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作者：唐青林李舒张烨

单位：北京市安理律师事务所

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当事人只签订购房意向书，但已经具备买卖合同的主要内容的，可以认定为房屋买卖合同

裁判要旨

房屋买卖双方当事人经过初步协商签订“购房意向书”“预购书”“价格协定书”等协议，就预购的房屋基本情况、房款、支付方式等事项达成一致的，该协议已经具备合同的主要内容，除当事人另有约定以外，可以认定该协议性质为房屋买卖合同，双方均应当依照合同履行义务。

案情简介

一、2014年1月4日，程晖与北京金实房地产经纪有限公司签订《房屋买卖意向书》，约定程晖向北京金实房地产经纪有限公司购买北京市朝阳区X号院X号楼X层X号房屋（简称涉案房屋），价格为300万元，分别于合同签订当日支付定金10万元，于2月20日前支付100万元，于7月3日前支付190万元，并由金实公司协助程晖办理房屋过户手续。

二、合同签订后，程晖向金实公司支付了前两笔购房款共计110万元，在第三笔款项约定支付日之前，程晖无法与金实公司取得联系，导致双方合同未能继续履行。

三、程晖多次联系金实公司未果，遂诉至法院，请求法院判定金实公司继续履行合同义务并协助其办理过户手续。

四、北京市朝阳区法院经审理认为，案涉《房屋买卖意向书》已经具备合同的主要内容，可以认定为房屋买卖合同，对双方均有拘束力，因此判决程晖支付剩余购房款，金实公司协助程晖办理过户手续。

败诉原因

一般来说当事人之间订立的“意向书”的性质应当为预约，即约定将来订立一定契约的契约。预约与本约不同，具体到房屋买卖领域来说，当事人只能依据购房意向书等预约合同请求与对方签订本约合同，即房屋买卖合同，而不能直接依据预约来请求对方履行买卖房屋的义务。但预约和本约不能仅从名称上来判断，如果当事人在购房意向书中已经就标的、价款、数量、支付方式等合同主要内容达成一致的，即可认定为买卖合同。

本案中，程晖与金实公司签订的协议虽然名为“房屋买卖意向书”，但其实际内容已经包含标的房屋基本情况、价款数额以及价款支付方式等合同基本内容，且金实公司已经先后收受程晖支付的定金及购房款共计110万元，因此法院认定该意向书性质为房屋买卖合同，双方之间存在合法有效的房屋买卖关系，并在此基础之上判决买卖双方继续履行合同义务。

败诉教训、经验总结

前事不忘后事之师，为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

1、对合同双方来说，与签订“购房意向书”“预购书”“价格协定书”等协议时也应当小心谨慎，不能想当然地认为意向书就不具有买卖合同的效力。

2、双方为购房签订的预约合同中包含标的、数量、价格等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，双方之间存在合法有效的房屋买卖关系，可据此要求对方完成支付剩余房款、转移房屋所有权等合同义务。

2、作为卖方来说，在签订“购房意向书”“预购书”“价格协定书”等预约协议时，如果对将来是否完全依约交易不能确定，可以明确约定该协议性质为预约，并约定双方应当依照本协议另行签订房屋买卖合同，且不宜提前收受卖方交付的购房款。

相关法律规定

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《商品房销售管理办法》

第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》

第二条第一款当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。

法院判决

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告就涉案房屋的交易所订立之《房屋买卖意向书》，已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，可以认定为房屋买卖合同，双方均应当按照约定履行各自义务。该意向书签订后，原告依约支付了前两笔购房款共计110万元，并举证证明了其未依约支付剩余购房款的原因系行使不安抗辩权，故并非原告故意违反意向书的约定致使该意向书无法继续履行。现原告起诉主动支付剩余购房款190万元，并要求被告履行意向书中约定的过户义务，主张合理有据，本院应当予以支持。

案件来源

程晖与北京金实房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书[北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第27004号]。

延伸阅读

地方法律法规的相关规定

1、《宁波市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题解答》

1.根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确十三项主要内容，实践中如何判断商品房认购书系预约还是本约？

答：商品房买卖合同成立只需具备核心要件即可，无需十三项内容全部齐备。如当事人签订的认购书、购房意向书等协议已经具备拟购房屋的基本状况、价款数额、支付方式等合同主要内容的，应视为商品房买卖合同即本约成立，但当事人另有约定的除外。

2、海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》

9、开发商收取了拟购房人的认购金、订购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协议、预购协议及意向书等的，分别情况予以处理：

(1)认购协议、预购协议及意向书等具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且开发商所收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书中所约定的购房款数额的，应当认定为正式的商品房买卖合同，拟购房人要求继续履行的，应予支持。
因开发商的原因致使合同不能继续履行的，拟购房人除可以请求解除合同外，还可要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

(2)认购协议、预购协议及意向书等虽具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，但开发商仅收取了少量认购金、订购金、诚意金等，拟购房人要求继续履行，且继续履行不会出现障碍的，应当判决继续履行。
因开发商的原因致使合同不能继续履行的，应双倍返还所收取的认购金、订购金、诚意金等。

(3)拟购房人与开发商签订的认购协议、预购协议及意向书等有关于签订正式商品房买卖合同的时间约定，但经开发商通知，拟购房人未在约定时间内与开发商签订正式商品房买卖合同，事后要求与开发商签订正式商品房买卖合同的，不予支持。
开发商不与拟购房人签订正式商品房买卖合同，拟购房人要求开发商退还所收取的认购金、订购金、诚意金等的，应予支持，但双方另有约定的除外。

(4)认购协议、预购协议及意向书等不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，拟购房人要求继续履行的，不予支持。
拟购房人以认购协议、预购协议及意向书等为据，要求与开发商签订正式购房合同的，不予支持。
开发商不与拟购房人签订正式购房合同，拟购房人要求双倍返还认购金、订购金、诚意金等的，应予支持。

作者简介

唐青林律师、李舒律师，北京市安理律师事务所高级合伙人，从事法律工作十余年，实践经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》、《公司并购法律实务精解与百案评析》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。

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