出资人与产权登记人不一致，一方主张是借名购房出资,一方主张是合作分红、借款，法院如何认定？

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（18-042-2总第253）

出资人与产权登记人不一致，一方主张是借名购房出资,一方主张是合作分红、借款，法院如何认定？

为借名购房出资？还是合作分红、借款？

——何某1与何某2所有权确认|不当得利纠纷案（二审）法律解析

【关键词】

借名买房 购房出资 书面借名购房协议 所有权确认 不当得利 出资人 产权人 返还利益及孳息 高度概然性 举证责任

【要点提示】

当事人应就其主张的事实承担举证责任。出资人主张涉案房产由其借产权人之名购买，在内部关系上该房产归出资人所有，请求确认该房产归出资人所有。根据出资人的主张，其应就双方存在借名买房的约定；在双方内部关系上，房产归出资人所有之事实承担证明责任。

【当事人信息】

原告：何某2（被上诉人）   

被告：何某1（上诉人）

第三人：蔡某、杨某

【案情简介】

2011年6月，何某1出具经公证的委托书，委托蔡某为代理人，代为办理购买涉案房产的相关事宜。后经蔡某代理，何某1购得了涉案房产，并于2011年7月取得房产证，购房款采取首付加银行按揭的方式支付，首付款70万元，按揭贷款153万元。购房过程中另于2011年6月1日由蔡某支付中介费5万元，于2011年7月5日支付契税7196.16元，交易手续费515.34元，登记费50元。房产交付后，何某1及蔡某进行了装修，并添置了家电家具，而后一直由何某1及蔡某的子女共同居住。何某1陈述，涉案房产自2011年9月开始向银行偿还按揭款，2013年1月之前每月还款额10875元，之后每月还款额10405元。

在购买房产和偿还按揭的过程中，何某2通过本人或员工谭某的账户多次付款给蔡某和何某1，包括：1.2011年6月1日转款5万元给蔡某，6月12日转款70万元给蔡某，7月4日转款2万元给蔡某；2.2011年9月20日至2014年10月20日期间，除2011年10月转款额为1.6万元及2014年7月未转款外，每月均转款1.1万元至何某1用于偿还银行贷款的账户内，累计41.2万元。其中2013年7月之后的转款凭证中均留有内容为“STockHOldERBTEmpbOROwHOUse2602”的附言；3.2011年8月31日分别给蔡某转款6000元、2万元；4.2011年8月31日转款5000元、9月28日转款5万元、2012年3月29日转款3万元给蔡某；5.2012年2月13日转款9000元给蔡某；6.2012年5月14日和5月28日累计分三笔交付现金7500元给蔡某。就上述款项的支付原因，双方说法各异。

何某2主张：付款原因在于何某2通过蔡某与何某1发生借名买房关系，上述第1笔款项中的5万元系购房定金及中介费，70万元系首付款，2万元系用于办理房产过户的各项费用；第2笔款项系月供款；第3笔款项是装修款；第4笔款项是购买家具的款项；第5笔款项是购买家电的款项；第6笔款项是购买空调的款项。

何某1及蔡某则主张：蔡某与杨某是夫妻关系，何某1与蔡某是养姐妹关系。蔡某资助何某1购房，何某2与何某1之间不存在借名买房的约定，上述款项是何某2支付给蔡某合伙做生意的分红款。2010年何某2与蔡某合伙做红木生意，由杨某于2010年11月16日转款300万元至何某2账户用于出资，后该生意发生盈利，何某2将300万元还给杨某，但未对蔡某进行分红。后因何某1购买涉案房产，蔡某要求何某2给予分红，何某2遂以支付70万元给蔡某和支付涉案房产37期按揭款的形式对蔡某进行了分红。

何某2起诉请求： 1、确认登记在何某1名下的涉案房产所有权属于何某2，并办理房屋过户登记；2、如在本争议解决之前，因限购政策尚未取消涉案房产无法过户至何某2名下，何某1应向何某2支付购房款1188000元及首付款利息150675元。

【法院判决】

【一审】

1.【后文揭秘...】；

2.驳回何某2的其他诉讼请求。

【二审】

驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、存在购房出资，是否可推定双方当事人之间达成了借名买房的合意？

【详见本公众号2018年6月25日推文】存在购房出资，是否可推定双方当事人之间达成了借名买房的合意？

二、出资人与产权人不一致，一方主张是借名购房出资,一方主张是合作分红、借款，法院如何认定？

如上文一、所分析的，本案现有的证据不足以证明何某2与何某1之间达成借名买房的合意，构成借名买房关系，但何某2提供的转账记录证明在购买涉案房产及偿还按揭款过程中，何某2向何某1的按揭还款账户以及蔡某的银行账户转入了多笔款项。上述各笔付款发生的金额、时间、付款对象与涉案房产购买过程中支付定金、中介费及首付款以及按揭还款的金额、时间及付款主体能互相对应，且蔡某系何某1购买涉案房产的代理人，应认定何某2在此过程中向蔡某的转款行为亦为对涉案房产的出资行为。因此，涉案房产主要是使用何某2资金购买的事实具有高度概然性，何某2具有为该房产出资的意图。何某1及蔡某、杨某主张何某2是以支付上述款项的方式给蔡某和杨某分红，但未举证证明双方存在合作分红的事实，法院对该主张不予采纳。

另，何某2虽持有部分涉案房产的管理费票据和房产证复印件，但何某2并不持有购买房产的买卖合同、贷款合同、中介费和交易税费单据等权利来源凭证，涉案房产交付后一直由何某1占有，何某2未实际支配过涉案房产，亦不能说明何某1认可过该房产属何某2所有。据此，何某2虽实际支付了购买涉案房产的相关费用，但不能认定何某2、何某1之间存在借名买房的约定，亦不能认定涉案房产实际归何某2所有。故，何某2要求确认房产所有权归其所有的证据不足，法院未予支持。

三、借名买房不成立的情况下，出资人不能就涉案房屋主张所有权，产权人是否构成不当得利？

【详见后文解析...】

【涉案法条】

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》

第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

第九十一条 人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：

（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；

（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。

第一百零八条 对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。

对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。

法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。

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