时代滨江·翡翠之星跑盘记——萧山市北（二）
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昨天去了时代滨江·翡翠之星售楼部，我才发觉这是一个被忽略和低估的项目。
为什么呢？很简单，我只上一张图，大家应该就能明白了。
上面是站在售楼处花园向东拍摄的照片。左边在建的是翡翠之星，正前方远处在建有塔吊的高楼是绿城桂语江南。（这个不用我多解释了吧）
楼盘快要开盘了，还来得及，我就带大家全面了解一下。
本王子御用楼盘顾问：郑良勤
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导读目录
一、楼盘信息汇总表。
二、楼幢、户型展示及分析。
三、楼盘区位、价值分析。
四、售楼处现场情况介绍。
五、样板房及工地实景拍摄。
六、总结。
（内容较多，请大家自行选择阅读）
PART 1
楼盘信息汇总表
| 楼盘名称 | 时代滨江·翡翠之星 |
| 备案名 | 翡翠之星公寓 |
| 拿地情况 | 2017.9.11 |
| 开发商 | 杭州星悦房地产开发有限公司 |
| 物业公司 | 滨江物业 |
| 容积率 | 2.7 |
| 绿化率 | 30% |
| 占地面积 | 22186㎡ |
| 总建筑面积 | 92584㎡ |
| 楼幢情况 | 三幢高层，五幢洋房 |
| 户数 | 589户 |
| 层高 | 标准层3m，一楼3.2m |
| 主力户型 | 89方、124方、138方 |
| 交付时间 | 2021年1月 |
| 外立面 | 底部石材干挂+外墙铝板干挂 |
| 车位数量 | 660 |
| 是否人车分流 | 小区内部人车分流 |
| 车位价格 | 预计38万左右 |
| 车位比 | 1:1.1 |
| 物业费 | 3.8元/㎡/月 |
| 装修标准 | 合同备案4500元/㎡ |
| 地铁 | 地铁7号线预计900米 |
| 所处区块 | 萧山市北西 |
| 教育配套 | 附近有崇文小学、学军中学、杭二中，最终学区划分要等交付后确认。周边还有兴议小学、开发区小学、明星幼儿园、明怡花苑幼儿园等 |
| 其他交通配套 | 327路、515路、360路 |
| 医疗配套 | 省妇保萧山分院、滨江武警医院 |
| 商业配套 | 规划中银泰城（星耀城四期） |
| 产业配套 | 滨江高新产业园区 |
| 周边配套 | 西兴农贸市场 |
| 周边二手房挂牌价 | 4.6万左右 |
| 周边二手房成交价 | 4.2万左右 |
PART 2
产品楼幢分布：
整个项目分为3栋高层和5栋洋房，共8栋建筑。
其中排屋1-4幢和7幢是洋房，5、6、8幢为高层。因为项目有21%的自持部分，因此开发商将6幢规划为了自持部分，真正可售的高层仅5、8两幢（最终以售楼部解释为准）。
楼层总数：
5幢为29层、6幢为30层、8幢为31层；全部洋房均为8层。
本次开盘的2幢三个单元，一梯两户；3幢两个单元，一梯两户。
户型分布：
本次开盘的两幢洋房中，标准户型两个：
A户型89㎡中间套和B户型89㎡边套。不同单元之间相邻的均为中间套。
一楼为底跃，赠送南向花园以及2.8m层高地下室两者的使用权。
主力户型共有两个：
1、A户型，89㎡，三房两厅两卫，2幢、3幢中间套。
滨江优秀的中间套户型，方正、全明、南向开间、客厅带阳台，南向卧室均带有飘窗，进门设置了玄关、餐厅位置充裕，U型厨房非常完美。要说缺点，主要就是动静分离不足吧。
2、、B户型，89㎡，三房两厅两卫，2幢、3幢边套。
户型方正、南北通透、进门设置了玄关，餐客厅一体270度转角大飘窗台，U型厨房完美，南向三开间，缺点是阳台仅设置在南向次卧、主卧卫生间为暗卫。
总体点评：滨江的户型比较实在，厨房、卫生间尺度均较为优越，房屋整体注重采光，个人更偏好中间套户型。
底跃赠送面积较多，我们再后续样板房内照片展示。
PART 3
这个位置我真应该早点跑过来写这个跑盘记。实在是个不可多得的好位置。文章开头就贴了照片，与绿城桂语江南相隔并不远。
在风情大道的东面和博奥路的西面，建设一路北面和建设四路南面这一块区域中，聚集了不少的好楼盘，这里我们一般称之为萧山市北西，请看下图。
我一直很看好萧山市北西，我认为除了钱江世纪城外，这里是萧山最好的地方。因为这里既承接到了钱江世纪城的外溢，又承接了滨江的外溢。钱江世纪城的外溢可能更多的是对未来的预期，而滨江的外溢，则是实打实的现在就能看到的人口流量。
可能很多人把滨江翡翠江南和翡翠之星给搞混了。这里我把翡翠之星的位置清楚的定位出来，这里离奥体，滨江都是咫尺之隔。今后地铁7号线建设四路站离项目大概900米左右的距离。
桂语江南是什么级别的不用我多说了，一定是第一档中的，当初卖的是3.4万（含精装）的价格。
我们按这个同类地段价格参照的原则来推断，翡翠之星如果高层开3.4万（含精装）的价格，那么基本和桂语江南会在同一梯度。
两者品牌接近，位置应该是桂语江南更优越一点，但翡翠之星离滨江区更近一点，一路之隔。
但是考虑到风情大道今后要造高架，总体评价还是桂语江南位置更优一些。但现在还有多少个桂语江南呢？
因此，我的判断，如果翡翠之星高层开在3.4万，我会把这个楼盘排进一档。那么这次开的是洋房，从房管局以往定的案例来看，洋房和高层之间的系数是1.2，因此得出洋房的售价会是4.08万左右。
换句话说，如果开在这个价格，则性价比较高了，非常值得自住的人入手。高层要是开在3.4万也是如此。
但如果投资要换个思维，因为洋房溢价太多，不太适合投资；如果高层开3.4万，则还有一定的投资价值的。
以上这些是基于限价的猜想。
因为拿地价在2.5万左右，哪怕刨去自持21%不考虑，毛坯的成本价也要接近3.5万了，何况是精装修。
所以按限价推算，开发商估计是要亏本卖了。
结合上面这些分析，我大胆的推断，这个楼盘一定非常值得抢，原因如下：
1、滨江的品质不用怀疑，地是温州老板时代拿的，但因为刚入行，人生地不熟，整个盘从建设到销售全部都是交由滨江操盘的，等下大家看了样板房就会知道了，滨江的风格非常明显。
2、开发商对外的风声是开在4万出头的均价。先开洋房，用我刚才推算的，会得出洋房4万对标桂语江南高层3.4万，因此基本是成本价销售的结论。
但实际上洋房是有溢价的，在限价情况下，开发商应该会用这一部分溢价换高层部分利润的不足。
3、之后高层不一定完全贴着限价走，按这次洋房价格1.2系数倒推回去，估计会略微提价。
4、最重要的一点，因为并不一定会想之前推算的那样亏，加上滨江品质作背书，不用担心质量问题，于是这个楼盘就变得非常值得入手了。
我对这个楼盘的定义是：滨江高收入产业人群的高级刚需。
如果用软文的语言来写就是：城市新贵初次置业的不二选择。
总之就这么个意思，大家喜欢看哪句就选哪句吧。
已经做了一半的外立面也能印证我之前的判断。我问的很清楚，说是除了下面是石材干挂，上面是全铝板覆盖，档次是足够了。
当然楼盘也有一些缺点：虽然做的很精致，有双泳池之类的设计，但容积率2.7也不算低了；何况盘子小的问题是，可供人挑选的余地不大，今后换手率不会特别高，会比较难成为一个主流的盘，因此投资要谨慎。
但反过来，自住过过小日子还是不错的，尤其是滨江的物业，保值不用太担心。
PART 4
这一节，我们来看售楼处，
门口绿化，远处是桂语江南。
正门口，今后是物业用房。
售楼大厅。
休息区。
另一边贵宾休息区。
接待台。
沙盘南。
沙盘东。
沙盘北。
沙盘西，左侧这块绿地实际是边防总队。
南侧车行入口。
这次要开的2幢和3幢，中间为售楼部位置，后面那个规划是批了水景池，但据说开发商会打造成露天泳池。
1幢和4幢之间是小区地下的会所，恒温泳池就设在里面。
区位图。
现场公示内容：
PART 5
样板房有三套。
滨江的装修嘛，从来不会让人太失望，但也很少有让人喜出望外的感觉，就当是酒店标准间吧。这是楼电梯间。
1、一楼底跃边套。
去地下室的楼梯。
地下室通外面的门，门外通往车库的楼梯。相当于地下室之下还有两层。
传说中的影音室。
超宽的采光通风井。
从花园拍摄。
2、二楼边套。
3、二楼中间套
这些样板房都是现房实体位置。同时询问了置业那个大帅哥，说是不同的楼就是按实景交付的，因此大家看样板房的时候要仔细一点，因为不同户型的装修风格不太一样。
最后还是要赞一下底跃送使用权的地下室和花园。
花园面宽达到三室，虽然进深小一点，但实际面积比一般的小排屋都还要大。
地下室南北双通风井，我们之前在滨江江南名府跑盘的时候也展现过了，这次的南向通风采光井特别宽，比一般的楼盘要宽将近1/3以上，使得采光通风效果会更好。
结 语
也有听人吹这个楼盘是翡翠系如何高端了。其实不用搞什么高大上，这里小户型就是给刚需适用的。
不过是滨江这边收入高一些，位置离奥体近一些，所以价格就高一些。同时滨江房产操盘，刚需刚好可以买到最实惠的精装优质盘。
也有人说这里离地铁不够近，不是地铁盘。说实话，良渚那边万科未来城三期离地铁也要有1公里以上，还不是万人摇？
本来这种话我是不愿意说的，一说就好像我变成了开发商的托，但是请要喷的人用脑子想想：
滨江这种配套成熟区块有那么需要地铁站吗？外溢就能把这里直接溢满吧。又要地铁又要配套，还要价格便宜。
那句话怎么说来着？又要马儿好，又要马儿不吃草。呵呵，刚需嘛，别矫情，记住，这里不是郊区，坑不了你。
最后还是要能祝大家能摇到吧。
听说蓄客很充足，滨江这边客户为绝大部分，2000多组客人，不知道真假。我猜想悦虹湾的销售团队可能有点眼馋这里了。
另外还有一点值得注意，这次的地下室据说是装修好的，不像别的有些楼盘送的地下室部分是毛坯的，这个应该是亮点。
可惜一共只有7套底跃（因为售楼部占掉了部分一楼位置）。价格据说折算下来，差不多1万多一个平方（地下室加花园的使用权）。
具体的，到时候大家还是自己去问销售小哥哥郑良勤吧。
竟然比我帅比我高，有点小嫉妒。我刚摘了牙套，他还带着，哈哈，损他一下，联系方式在下面哦：
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