旧时王谢堂前「盘」，中兴路壹号再入市，650万买静安内环内“地王”！
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01.中兴路壹号时间线
#2016.07
--上海新地王诞生。
“110.1亿，第三次，终止竞价！”，7年前的一声槌响，中国单价地王在上海静安区中兴社区诞生，楼板价超过10万每平方米，总价110亿。
当时参与竞拍的企业有融信，仁恒，万科，世茂，保利等十几家开发商，而最终融信杀出重围。
同年12月，万科入股该地块，在其发布的一份《2016年十一月份销售及近期新增项目情况简报》显示，万科新增加的17个项目中。
上海的中兴项目需支付地价款约53.95亿元，万科拥有该项目49%权益。
#2016.10
--万科融信邀请理查德罗杰斯（RSHP）和包赞巴克事务所（Portzamparc）进行设计。
理查德罗杰斯事务所，英国国宝级的设计事务所，代表作遍布全球，拿奖拿到手软；
罗杰斯在上海的作品可谓很多，瓜楼盘点来一期嘛？
伦敦“千年穹顶”，世界著名的张拉膜结构工程，屋顶上有12根100米高的钢桅杆；
巴黎蓬皮杜艺术和文化中心；
#2019.05
--开始室内施工图设计。
#2017.10~2019.01
--完成东地块的方案到施工图设计。
#2018.02至今
--西地块设计持续进行中……
#2020.05.13
中兴路壹号一期开盘，首开229套房源认筹69组，认筹率约30%。
#2021.06.01
二期300套房源认筹355组，认筹率达119%，差一丢丢就要触发1.3：1的积分制了。
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02.项目详细
万科入股后，便成为了操盘方。
2016年项目的拿地价就高达100315元/㎡，再计入自持房、保障房、几年利息等等成本，保本售价至少应该达到16W/㎡。
这样才不亏，但现实是，13W的价格仍被大多人指责太贵。
项目被迫走上了一条与众不同的道路，前卫且有创意的建筑设计，让中兴路壹号成为了现在的“网红顶流”。
红黄渐变的独特外立面，远远看去，极具辨识度；
陶板立面+铝板+高饱和度的鲜明色彩，搭配270度的全景落地窗。
剪力墙架构，十字型的承重墙设计；
虽仍无法避免塔楼的缺点，但这样的落地窗还是让人眼前一亮。
超级底盘的设计；
通过连廊将小区底部连为一体，将商务、生活配套设施放在底盘，“双首层”概念在市场上显得十分新颖。
很多人担心的噪音和安全问题，但物业毕竟是万科自家，相对还是有保障的。
03.往期开盘
无论如何，中兴路壹号对于万科、融信都不会是一笔划算的买卖了。
按该土地出让时条件，中兴路壹号不仅要无偿建造5%保障房、自持全部商业，还需要自持15%的住宅，商业部分亦不能做酒店式公寓进行出售。
有业内人士算过账，该项目真正可出售的商品房建筑面积只有约7.5W㎡，实际可售的楼面价已经超过11W/㎡。
这还不包括各类开发成本，以及拖延入市产生的资金成本。
但即便是以亏本价格入市，中兴路壹号还是遭遇了滑铁卢。
认筹期间，中兴路壹号为了吸引客源，验资金额从50万降至20万，最终认筹率仍然只有30.13%。
半年只卖出了不到60套，这个成绩非常之不理想。
二期稍好于一期，300套房源认筹355组，差点就要触发积分了，还是能证明这个项目在慢慢获得市场的认可。
04.开发商
中兴路壹号的开发商为上海恺冠臻房地产开发有限公司，由上海胤博投资有限公司，南京典捷建筑材料有限公司分别持股51%和49%。
前者是融信旗下子公司，后者是万科旗下全资子公司。
万科，万科雅宾利的那一期，我们介绍过这家企业，详细参考这篇文章：
西藏北路板块横空出世 | 十万出头的内环内+人民广场3km内，「万科翡翠雅宾利四期」1300万级上车！
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可能是因为2020年的围标事件，万科被禁止2年在上海拿地，华润、中海则被禁3年。而解禁之后，万科也是连推四个项目，显示自己重回上海的决心。
万科，全称万科企业股份有限公司，证券简称：万科A、证券代码：000002，公司成立于1984年，总部位于中国广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路万科中心。
创始人王石，现任董事会主席郁亮。
万科在上海比较著名的项目：上海万科海上传奇，上海万科翡翠公园，上海万科翡翠滨江。
万科海上传奇
万科翡翠公园
万科翡翠滨江
融信，2003年创立，创始人是著名的欧氏兄弟。
两大主要业务板块：地产开发、资管运营；上下游产业：物业服务、景观工程。
2016年融信于香港联交所上市，2019年获纳入沪港通下港股通股票名单，拥有国家一级开发资质。
今年一开年，融信传来新的违约消息；
1月26日，融信中国公告称，由公司发行并在新加坡证券交易所上市的本金4.13亿美元的8.95%优先票据，已于2023年1月22日到期、尚未支付。
这也不是融信首次违约了。
2022年7月，融信一笔在新交所上市发行的美元票据违约。本金6.88亿美元，票息8.75%，本息合计约7.18亿美元。
目前融信(福建)投资集团有限公司共有存续债券9只，分为7只公司债和2只资产支持证券，总额约102.53亿元，其中约49.5亿元公司债将在一年内到期。
2023年，对于融信而言，是压力山大的一年。
融信在上海的项目：世纪江湾，天汇世纪玺，融信·海纳印象。
世纪江湾
融信·海纳印象
项目靠近南翔印象城，地理位置出色，开盘之际，吸引到了众多买家，融信一开始通过提高首付比例筛选客户，后续由于被请喝茶导致放开首付要求，最终触发摇号积分，达到了外环外较高的64分。
去年6月份，据多名业主反映，南翔融信·海纳印象工程已经停工近 8 个月。经过初步查证，结果令人震惊。
在查证过程中，业主们居然发现该楼盘预售时设立多个银行账户，预售房资金存在挪用的现象，预售房款不是全部用于本项目建设。
该项目 1-4 期可售套数为 1220 套，均价 5.9 万，总售房款约为 74.3 亿元。
据业主同融信的多轮沟通结果反馈，目前该项目监管资金余额几乎为0。
融信目前面临比较大的负债压力，购入融信的楼盘，小伙伴们还是要慎之又慎，但说回到中兴路壹号这个盘，基本是准现房交付，风险系数不大。
05.房型图
「中兴路壹号」往期户型图
（仅供参考，最终以开发商发布为准）
诚然中兴路壹号的户型，南北不通，卧室太小、房间朝北、得房率太低、没有阳台......
但在设计过程中，项目方仍然做了很多大胆的尝试，例如楼王做套内泳池、汽车电梯入户等等。奢华的配套对应的，物业费也不便宜，15块每平每月，算算看，一套100平的房子，一个月物业费1500。
关注点一点~
06.周边
▲ 交通
「中兴路壹号」属于静安区内环，与虹口区为邻，周边配套从交通到商业也都十分便利，与8号线西藏北路站直线距离仅约410M；
与3、8号线虹口足球场站直线距离约950M。
至外滩；
至陆家嘴；
▲ 商业
凯德龙之梦，静安大悦城，利通广场，IST艾尚天地。
▲ 教育
朝阳中学，市北初级中学，静安区闸北第三中心小学。
▲ 医疗
上海市中医医院，闸北中心医院。
▲ 交通
中兴绿地，闸北公园，灵石公园，鲁迅公园，四川北路绿地。
07.周边房价
万科翡翠雅宾利，14.2W；
绿洲雅宾利花园，11.1W；
三宝花苑，7.5W；
普陀区内中环日前拍了一块地，楼板价约8.4W/㎡，长远来看中兴路壹号会越发具有性价比，参考二期12.98W的均价，如果三期还是这个价格的话，真不算贵。
虽然贵为曾经的楼王，但放在现在上海市场，这个价格，也并不那么突出了。
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