江苏高院：购买营业用房的案外人非消费者，在执行标的查封之后作出交付房屋的另案裁决文书，不适用消费者保护排除执行

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裁判要旨

购买营业用房的案外人非消费者，在执行标的查封之后作出交付房屋的另案裁决文书，不适用消费者保护排除执行

实务要点

第一、案外人对不动产提出排除执行，涉及的法律适用条文主要有《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条。其中《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题，尤其是竞合状态下如何选择适用，《江苏省高级人民法院公报》第51辑案例评价“金钱债权执行中，同时符合登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则《执行异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，应一并审查后选择适用，并非能够适用其中一条就自然排斥另一条的适用，这两条是选择适用的关系，只要满足其中之一，便可排除执行。如此适用，符合《执行异议复议规定》第二十八条、二十九条对不动产的买受人予以尽可能充分的保护的初衷。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”进行审查。三个条文之间的关系，我们认为，在案件审查中，案外人的执行异议只要符合其中一个即可排除，本案案外人的异议，江苏高院对涉及的三个条文逐一审查能否适用，作出裁判。

第二、涉案房屋交付占有的审查，我们注意到两个关键事实:一是“2015年2月11日查封了建兴句容分公司名下位于句容市的营业用房”；二是“2015年8月，赵露琴以被执行人未向交房为由，向镇江仲裁委员会申请仲裁交房，2016年8月9日，镇江仲裁委员会作了（2015）镇裁字第149号裁决，建兴句容分公司在裁决生效后十日内将案涉房屋交付赵露琴。”上述两个事实的结合，江苏高院评价“赵露琴并未在人民法院查封之前占有案涉房产。”法律适用排除《执行异议复议规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的适用空间，两个条文的适用强调执行标的占有，因此不适用。

第三、查封涉案房屋的类型系营业用房即“2015年2月11日查封了建兴句容分公司名下位于句容市的营业用房”，《执行异议复议规定》第二十九条不强调涉案房屋的占有，该条文主要保护一般消费者购房权益，应当说举证的标准较低。江苏高院评价“司法解释规定是为了保护个人消费者的居住权而设置的。所谓消费者，应当是购房直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应对此作出扩大解释。因此，购房人所购房产为写字楼、门面房等经营性用房，不属于上述司法解释规定的消费者。本案中，案涉房产为经营性用房，赵露琴要求适用异议复议规定第二十九条的规定审查本案，没有法律依据。”换言之，执行标的系营业用房，不符合消费者所购房屋的类型，从而排除适用《执行异议复议规定》第二十九条。

第四、我们注意到，“2016年8月9日，镇江仲裁委员会作了（2015）镇裁字第149号裁决，建兴句容分公司在裁决生效后十日内将案涉房屋交付赵露琴。”即生效文书既判力对排除执行的影响，法律适用条文是《执行异议复议规定》第二十六条。江苏高院评价“本案中，镇江仲裁委员的仲裁裁决是在人民法院对案涉房产查封之后作出。且赵露琴的仲裁申请及镇江仲裁委员的仲裁裁决书均未涉及案涉房产的确权内容。因此，赵露琴主张镇江仲裁委员的仲裁裁决已将案涉房产的物权确权，并要求阻却人民法院的执行，没有事实与法律依据。”裁判文书提到查扣冻之后作出的生效文书，提到物权确权。我们认为，裁判根据除了《执行异议复议规定》第二十六条，还参考江苏省高级人民法院《关于执行异议与执行异议之诉案件审理指南（二）》（江苏征求意见稿）二、不动产实际权利人与名义权利人不一致引发的执行异议之诉案件的处理（一）因强制执行或仲裁、裁判等取得不动产所有权，但尚未办理转移登记的执行异议之诉案件的处理1.金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效确权或形成法律文书对执行标的享有所有权，其据此提起执行异议之诉，请求排除对该标的执行的，人民法院应予支持。

案情介绍

一、王灿、徐嘉与建兴公司、建兴句容分公司民间借贷纠纷一案，镇江中院2015年2月11日送达（2015）镇民初字第29-1号协助执行通知书，查封了建兴句容分公司名下位于句容市的营业用房（以下简称案涉房产）。2016年4月20日，镇江中院判决建兴公司返还王灿、徐嘉800万元及利息，该判决还确认了王灿、徐嘉对建兴句容分公司的部分房产享有优先受偿权。2015年4月3日，王灿、徐嘉将上述判决书确认的债权转让给彭军，在执行中，该院通知赵露琴，将对案涉房屋评估拍卖。

赵露琴提起执行异议称：案涉房产归其所有，其已经向仲裁委员会申请仲裁，要求交付房屋，请求停止对案涉房屋的执行。

二、2013年11月21日，建兴公司取得案涉房屋的预售许可证。2014年1月9日，赵露琴与建兴句容分公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房产系营业用房，建筑面积分别为104.62平方米、127.86平方米，房屋总价分别为1140358元、1393674元，2014年9月30日前，验收合格后交付房屋。付款方式为一次付款。案涉房屋在2015年7月8日通过竣工验收备案。建兴公司以及建兴句容分公司未向赵露琴交付案涉房屋。2015年8月，赵露琴向镇江仲裁委员会申请仲裁，请求裁决建兴公司、建兴句容分公司向其交房。2016年8月9日，镇江仲裁委员会作了（2015）镇裁字第149号裁决，建兴句容分公司在裁决生效后十日内将案涉房屋交付赵露琴。该裁决已经生效。

三、镇江中院认为，案涉商品房是是营业用房，赵露琴也无证据证实其名下无其他用于居住的房屋，故依照最高人民法院《异议复议规定》第二十九条，赵露琴的异议不应支持。镇江中院对该房屋实施保全措施时，赵露琴尚未合法占有该房屋。依照异议复议规定第二十八条，赵露琴的异议亦不应支持。镇江仲裁委员裁决建兴公司和建兴句容分公司向赵露琴交付案涉房屋，这均反映赵露琴对建兴公司、建兴句容分公司享有债权，而非对案涉房屋享有物权。彭军亦对建兴公司、建兴句容分公司享有债权。相对于彭军的债权而言，赵露琴的债权也不具有优先性，赵露琴享有的债权不产生排除人民法院对归建兴公司所有房屋强制执行的效果。据此，该院判决驳回赵露琴的诉讼请求。

裁判要点与理由

江苏高院认为，一、关于本案是否应当适用异议复议规定第二十九条的问题。根据异议复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述司法解释规定是为了保护个人消费者的居住权而设置的。所谓消费者，应当是购房直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应对此作出扩大解释。因此，购房人所购房产为写字楼、门面房等经营性用房，不属于上述司法解释规定的消费者。本案中，案涉房产为经营性用房，赵露琴要求适用异议复议规定第二十九条的规定审查本案，没有法律依据。

二、赵露琴作为案外人购买的案涉房产提出的本案执行异议之诉，应当适用异议复议规定第二十八条或者《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，即“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”进行审查。根据上述司法解释规定，案外人对执行标的提出执行异议获得支持，必须同时满足以下条件：1、人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四个条件，缺一不可。本案中，镇江中院于2015年2月11日查封了案涉房产，而案涉房产于2015年7月8日才通过竣工验收备案，明显在法院查封之后才具备交房条件。同时，2015年8月，赵露琴以被执行人未向交房为由，向镇江仲裁委员会申请仲裁交房，该委员会亦认定，案涉房产并未交付给赵露琴。据此，赵露琴并未在人民法院查封之前占有案涉房产。

三、根据异议复议规定第二十六条规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。本案中，镇江仲裁委员的仲裁裁决是在人民法院对案涉房产查封之后作出。且赵露琴的仲裁申请及镇江仲裁委员的仲裁裁决书均未涉及案涉房产的确权内容。因此，赵露琴主张镇江仲裁委员的仲裁裁决已将案涉房产的物权确权，并要求阻却人民法院的执行，没有事实与法律依据。综上，赵露琴的上诉请求，没有事实与法律依据，不予支持。判决驳回上诉，维持原判。

标签：执行异议丨执行异议之诉丨仲裁丨交付房屋丨营业用房
案例索引：江苏省高级人民法院（2018）苏民终851号“赵露琴与苏州建兴置业有限公司、苏州建兴置业有限公司句容分公司等案外人执行异议之诉二审民事判决书”（审判长李玉明审判员李晶审判员苏峰），载《中国裁判文书网》（20181225）。

法律依据

最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十六条 金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：
（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；
（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。
（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。
金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。
申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。

第二十八条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 

第二十九条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条  被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

江苏省高级人民法院《关于执行异议与执行异议之诉案件审理指南（二）》（江苏征求意见稿）

二、不动产实际权利人与名义权利人不一致引发的执行异议之诉案件的处理
不动产实际权利人与名义权利人不一致引发的执行异议之诉案件，应坚持实质审理原则。经审理能够确定真正权利人的，在不损害他人合法利益情况下，应保护实际权利人的合法权益。
（一）因强制执行或仲裁、裁判等取得不动产所有权，但尚未办理转移登记的执行异议之诉案件的处理
1.金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效确权或形成法律文书对执行标的享有所有权，其据此提起执行异议之诉，请求排除对该标的执行的，人民法院应予支持。
2.《最高人民法院关于适用＜物权法＞若干问题的解释（一）》第七条、第八条所规定的裁判、仲裁裁决或强制执行裁定确定的不动产所有人为被执行人的，无论该房屋是否办理过户登记，被执行人都是法律意义上的所有权人，原所有权人作为案外人提起执行异议之诉，请求停止执行的，不予支持。

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