新房探底1.4万！二手叫价2万！实探城北房价真相
在千灯湖往西3.5公里，有一个板块的新盘出现降价迹象，新房最低1.4万/㎡，而二手房却站上了2万/㎡的高位，挂牌价最高达2.4万/㎡！
这就是——城北板块！
为什么选择城北来讨论？因为以千灯湖为中心，周边3.5公里居住半径（自驾通勤半小时以内），北有沥桂新城，南有禅桂交界，东有南海平洲，而西面则是城北。
对比一番，相似的距离，城北单价最低，且近期出现了一二手倒挂的情况，到底怎么回事？我们一起来看！
▲千灯湖3.5公里居住圈示意图
为了探讨板块价格真相，功夫君选择了一手的滨江首府、保利水木芳华，二手的科恒文昌华府、旭辉公元、万科金色里程等项目进行了比对。
▲项目位置示意图
一手方面：滨江首府和保利水木芳华是板块中仅剩的一手盘，最近纷纷降价让利，滨江首府曾卖出2万/㎡，目前最高售价不到1.9万/㎡，水木芳华最低下探至1.4万/㎡。
二手方面：居住氛围相对浓厚，尤其是科恒项目，小区设施和装修质量说不上很优秀，但周边该有的配套基本齐全，二手房源也受到不少广州客抢占。
旭辉就更不用说了，当年新房开售也有不少广州客购入。目前，这两盘也是二手挂牌价中最高的。
▲项目概况表
纵观整个城北板块，至今给人的印象还是环境杂乱，满目都是批发市场、厂房、汽配五金城。
目前处于旧改期，加上周边的地铁3号线火热建设中，无论是一手盘还是二手盘，噪音大、灰尘大都是彼此的痛点。
据控规文件显示，未来城北片区将打造为城市中轴线北门户，并依托轨道站点综合开发为城市滨水绿心，发展养生养老、商贸会展等产业集群。
我们先来看看各项目的具体情况吧。
滨江首府
相同户型从2万降到1.7万！可选楼层不多
滨江首府位于水果批发市场以北，由融创、旭辉、合景泰富三家联合开发。项目南侧在建海五路西延段跨线桥，由于南海段征拆问题，一直未能成功接驳海五路东段。
▲项目南侧在建海五路西延段
自2018年8月开盘以来，项目均价仅小幅上下浮动，曾在去年7月推售一期1栋，价格上浮至2万/㎡以上，卖的是127㎡的大户型。
近日踩盘观察，项目在清1座和3座少量房源，其中仅剩1套95㎡三房，其余均为127㎡四房，前者一口价180万，折合单价不足1.9万/㎡，后者最低均价不足1.7万/㎡，今年即可交楼。
▲项目沙盘模型
▲项目规划图
为何同款房源降了3000元/㎡？一方面，由于余货可选楼层不多，另一方面，一期与三期相隔一条马路，且三期园区较小，这都是影响售价的因素。
产品方面，交标采用一系列智能家居、新风系统设计，装修风格及质量也是目前板块内最好的。
▲楼栋外立面及小区状况
▲1座95平米户型图
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2018年11月，水果批发市场已经完成搬迁【戳这里回顾】。相关规划图贴在了营销中心里面，醒目的字眼标识着附近成交的诚通和保利两宗楼面价破万的地块。
▲营销中心里贴着的城北规划图
功夫君实地观察到，保利项目已经在建设中，与时代合作，案名为保利时代辰悦公馆，项目将规划28栋高层住宅，楼高24-26层。
为此，销售对项目未来的升值潜力也显得自信满满，表示再过半年，这里变化将会很大，“保利时代下半年也准备开卖了，我们这里二期价格肯定会往上涨！”
保利水木芳华
单价有所下调 去化率明显提升
保利水木芳华原址为佛山化纤厂，位于佛罗路旁，因偏于一隅，很多人误认为是张槎盘，实际是归属祖庙街道，与在建中地铁3号线火车站直线距离约1.3公里。
▲项目建设进度
项目于上周六（3月21日）加推12座01/05/08梯腿，对应面积为86/95/98㎡三房，楼高16层，三梯十户设计，带装修均价1.4-1.7万/㎡，对比一年前首推价1.63-1.77万/㎡，最低单价直降了2000元/㎡。
▲项目沙盘模型
12座采用L字型楼栋设计，与当年的万科金色里程有异曲同工之妙。
交标产品中，厨房配有三件套，过道配有小夜灯，全屋有一键断电功能，整体质量还是不错的。
▲12座楼层平面图
价格方面，86㎡三房折后总价142万元，单价约1.65万/㎡；95㎡三房南向户型售价约1.7万/㎡；而98㎡三房阳台朝西，售价仅约1.4万/㎡。
三种户型虽然单价稍有不同，但整体上车首付均在40万+，十分亲民。
根据广东粤湾数据研究院显示，该批产品上周末开卖去化率达44%，看来降价对置业者来说还是有点吸引力的。
▲项目样板间
周边环境方面，项目处在城北规划中的养老养生基地范围内【戳这里回顾】，但目前周边的工厂仓库还未搬迁，整体环境提升还需等待。
总的来说，目前城北两个一手盘货量不少，微调后的价格对于刚需来说，的确有一定吸引力，那么二手房的情况又如何呢？
科恒文昌华府
挂牌最高2.4万/㎡ 装修质量较老旧
链家网显示，科恒文昌华府现有4套房源挂牌，面积涵盖72-90㎡二至四房，最高单价2.4万/㎡，最低单价1.7万/㎡。
历史资料显示，该盘2016年清盘均价约1.2万/㎡，现在放盘价最高翻了一番。
▲项目正对文沙大桥
其中，90㎡四房总价170万，需要捆绑20万车位出售，且业主看好地铁盘的价值，心态较硬，而不捆绑车位出售的88㎡四房，总价也得180万元。
据了解，该盘二手交投较为活跃，相关中介表示，年前就有2台广州客同抢一套56㎡的房源。
回顾当年开卖新房的时候，这个项目就因户型实用率高而备受关注，这也是中介多次强调的。
实地考察房源发现，88㎡虽然做到了四房，横厅设计，但每个空间相对紧凑，需要定制家居才能满足日常使用，厨房呈狭长型，没有预留冰箱位置。
▲88平米四房户型图（图片来源：链家）
▲南向阳台正对文昌路
装修方面，原开发商所带交标显得较老旧，若对居家质量要求高的业主，恐怕还需要多花一点资金重新装修。
▲交标细节显老旧
整个小区不大，只有三栋楼，公共设施欠维护，铁艺座椅已有锈迹。小区旁边就是佛山一中和文沙幼儿园，居住氛围浓厚，但不能用“环境优美”来形容。
▲小区景观及周边楼房
▲项目旁边的文沙幼儿园和佛山一中
旭辉公元
挂牌最高2.3万/㎡ 未满两年是鸡肋
旭辉公元现时放盘约有10套房源，整个小区只有三个户型，88-90㎡三房，以及117㎡四房。
其中放盘最多的是88-90㎡户型，最高单价2.3万/㎡，最低单价1.9万/㎡。
翻查历史，该盘2018年最后清盘价是1.6-1.7万/㎡，现时放盘最高涨幅近44%。
▲从文沙桥望旭辉公元小区
实地考察，小区整体环境较好，公共设施维护到位，地面干净整洁。
以一套文沙桥边89.5㎡三房为例，中间楼层，未满两年，总价175万，单价也要1.95万/㎡。
虽然户型较为实用，但南向阳台望文沙桥，噪音灰尘大，估计也只能长年关窗，无法实现很好的通风。
▲小区绿化与设施
▲靠路边楼栋景观
装修方面，业主保留了开发商的交楼标准，整体质量要比科恒好一点，厨卫套装都是比较知名的品牌。
▲88-90平三房户型图（图片来源：贝壳找房）
小区和装修质量确实吸引到了功夫君，但唯一鸡肋就是证未满两年，需要缴纳5个点的增值税，已满两年的房源总价上调约10万，折合单价将近2万/㎡。
中介表示，有意成交的话，相关税费跟业主有商量的余地，这也是该盘交投不活跃的原因之一。
随着时间的推移，证满两年，地铁开通，相信届时二手就不是这个价格了。
▲文沙桥上可望在建中地铁3号线中山公园站
对此，中介也建议，可以先跟业主以现在挂牌价成交，等待一年后再过户，期间通过定金互相约束对方遵守承诺。
万科金色里程
挂牌最高2.2万/㎡ 总价最低159万能拿下
这个项目位于城北汽配城旁边，但小区内部相当安静，与外面吵闹的汽配城仿若两个世界，且万科对生活配套的建设非常到位，满足基本需求。
▲金色里程比较完善的底商配套
小区整体环境也是相对较好，有丰富的儿童游戏设施以及健身设施，两梯八户，楼高17-18层，楼间距不大，居住密度有点高，装修是万科的交楼标准，不过不失。
▲8、9座望小区园林
▲小区旁边的郊边村
功夫君看的是88/96㎡三房，其中一套南向，业主急售，总价159万就能拿下，单价是1.8万/㎡；另一套是96㎡东向，总价180万，单价是1.7万/㎡。
▲88平米三房户型图（图片来源：贝壳找房）
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查询历史成交记录，90天内成交的1套为83㎡三房，总价138万，单价1.66万/㎡。
功夫君小结
这一趟走下来，功夫君了解到城北出现一二手倒挂，一大影响因素在于地铁。
科恒、旭辉两个项目的确是肉眼可见的地铁盘，而滨江首府、水木芳华等因距离地铁口较远，即使交标更高端、货量更充足，单价却赶不上前两者。
滨江首府一带批发市场的搬迁也坐实了旧改，未来的蝶变让人更有想象的空间，但是至少还得有三年的阵痛期。
此外，二手房挂牌价主要反映业主心态，并非成交价。由于地铁3号线属于在建线路，预计2022年开通试运行，部分业主认为地铁开通后，物业仍有较大升值空间，因此业主心态普遍强硬。
▲2018年11月批发市场搬迁现场
倘若对生活环境要求较高，对地铁因素不太敏感的，金色里程还是一个不错的选择，虽然靠近汽配城，但进入小区后还是相当安静的，重点是价格不高！
中介提到，若是180万预算也可以考虑到祖庙商圈的普君新城华府和时代云图，那一带的居住环境比这里好太多。
经查实，150-180万区间预算的只能买到72-78㎡两房，三房预算均在200万以上。
在众多购房因素中，地铁、居住环境、小区管理、装修设计，因置业目的不同，孰轻孰重每个人都有衡量的标准。
如果是你，城北的几个项目会怎么选呢？欢迎留言分享。
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