告诉你：深圳650个旧改项目，将提供20年以上新房供应！你慌啥？【2017深市盘点5】

凤凰树全球奢侈地产 2021-01-20

深圳根本不缺房

勿论地荒或房荒

有过20年以上深圳地产经历的人，都对1998年、2008年的低迷楼市印象深刻，今年又到了“逢8年”，历史会出现惊人的相似吗？

中国一二线城市近两年房价飙涨，房地产严重冲击了实体经济，对经济、社会带来了巨大的负面影响，购房费用抑制了其他消费需求，居高不下的房价加剧了贫富差距。

党中央提出“房住不炒”方针，是对地方政府在楼市问题认识的拨乱反正，楼市调控旨在改变市场预期，让房地产市场软着落，落实十九大报告中提出的“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的基本国策。

◆ ◆ ◆ ◆

2017深圳新房创出

21年“地量”

◆ ◆ ◆ ◆

2017年，深圳虽然在形式上没有跟进全国各城出炉密集的调控政策，还是进入了史无前例的“限购、限贷、限价、限批售、限网签”五限时代。

新房供应量的急剧减少，势必导致成交萎缩。2017深圳新房预售面积278.56万㎡，比2016年减少了30.14%；新房销售面积259.3万㎡，比2016年减少了38.0%。有研究机构和自媒体称这是创下2008年以来十年的最低纪录。笔者搜集了深圳自1992年商品房预售批准制度以来的历年预售和销售资料，发现2017年的深圳新房市场无论是预售面积，还是销售面积均创出21年以来的最低纪录（见附：1992-2017深圳新房历年供求关系），甚至比惨淡的2008年销售面积408.8万㎡更低，是除了1992-93深圳初发预售证的前两年，仅比深圳史上首次房地产低迷、商品房严重积压的1995年销售面积209万㎡高，堪称“地量”。

股市上的“地量见地价”，指的是在接近底部时，成交量会变得非常低，交易十分清淡。而2017年的深圳新房在时隔21年之后出现高位地量，会否变盘？

◆ ◆ ◆ ◆

深圳房价“月线”15连跌

“年线”背驰上翘

◆ ◆ ◆ ◆

2017年12月深圳新房均价54256元/㎡，从2017年初到年末连续12个月下跌，创下12连跌的月线走势。自104调控从2016年9月以来实现15连跌，累计下跌7344元/㎡，跌幅11.9%；而自2016年11月起13连跌，累计下跌730元/㎡，跌幅仅为1.3%，2017年深圳新房房价走势如同一条直线般的完美和平缓。

让人们始料未及的是，新房房价月线的15连跌，而2017深圳新房均价54445元/㎡，依然比2016深圳新房均价53454元/㎡上涨991元/㎡，涨幅1.85%，新房成交量却萎缩了38%，发生了价量“顶背驰”的无量空涨，已现强弩之末。

2017年深圳二手住宅成交63578套，较2016年下降33.7%；成交均价56868元/㎡，较2016年增幅3.5%。2017深圳二手房与新房同步，呈现价升量跌的走势。

通过“201410-201712深圳新房成交量价月线走势图”与“1994-2017深圳新房成交量价走势图”，可以发现深圳楼市2017年的月线和年线发生了“顶背驰”现象，意味着2018年是一个变盘的关键年。

笔者年前在盘点2017年深圳楼市时，曾撰文《2017深圳楼市“八大怪”》：住宅用地零挂卖，房价直线降下来，展示中心把楼卖，户型无图照样卖，听着讲座把房买，住宅不够公寓代，公寓大单被整买，租赁也能把款贷。这八个2017年深圳楼市出现的前所未有的“少见，则多怪”现象，也隐喻2018年楼市或会变盘。

◆ ◆ ◆ ◆

2017深圳宅地零挂拍

地荒房荒论甚嚣尘上

◆ ◆ ◆ ◆

在市场经济条件下，商品的价格往往由供需关系所决定。房价涨落由楼市的供需关系决定已然形成共识。供应宅地少，新房自然缺；供不应求，房价自然上涨。

深圳市2010年后宅地供应面积逐年减少，2012年后宅地供应一直在超低位水平。从“深圳近5年住宅用地土拍情况统计表”中，2013年土拍3块地，2014年土拍1块地，2015年土拍4块地，2016年土拍4块地，2017年土拍1块地。2017年土拍宅地面积是2013年的1/6，2014年的1/2，2015年的1/6，2016年的1/12，为深圳历年土拍宅地的最低值之一。2017年仅有的一宗由深圳市人才安居集团拍得的深圳第一宗“只租不售”宅地，对商品房市场来说是“零拍卖”。这是自1987年12月中国土地“第一拍”揭开中国土地公开出让的序幕之后，深圳土拍市场自1995-96年以来首次出现的商品宅地零挂拍。

2017年深圳住宅用地土拍零拍卖现象，使“地荒房荒”老调喧嚣又起，深圳进入“短缺时代”言之凿凿，地荒房荒论者的潜台词无非是“北上深房价永远涨”天经地义。

事实果真如此吗？

◆ ◆ ◆ ◆

相比国内一线城市深圳地少

相比世界级城市深圳地多

◆ ◆ ◆ ◆

在“深圳直辖”呼声最高的时候，深圳的土地短缺是最大的理由之一。深圳占地面积1952.84平方公里，是上海6340平方公里的1/3，广州7473平方公里的1/4，天津11760平方公里的1/6，北京16808平方公里的1/8，重庆82403平方公里的1/41。而深圳土地中有约50%面积是保护性用地，被纳入基本生态控制线不允许开发，可建设用地只有931平方公里。深圳的国土开发强度接近50%，位居四个一线城市之首，远超30%的国际警戒线。与国内一线城市相比，深圳的土地面积明显偏小。

但是，环视全球世界级城市的土地面积，香港1095平方公里，新加坡648平方公里，东京623平方公里，首尔606平方公里，伦敦303平方公里，巴黎105平方公里，纽约曼哈顿57.91平方公里。与世界级城市相比，深圳的土地面积明显更多。

◆ ◆ ◆ ◆

深圳近3年

10年、20年都不缺房

◆ ◆ ◆ ◆

都在说深圳无地，都在说深圳缺房，都在说深圳每年新增人口50-60万，但是有谁在深圳街头见过大批无房可居的露宿者？有谁认真算过深圳近年或者近10年近20年将有多少住宅供应量可以入市？笔者试图揭开困惑市场的深圳住宅新增供应问题。

新房库存3.5万套，去化周期16.3个月

一般而言，新房库存去化周期 8-12个月，供需正常，房价平稳；库存去化周期 < 8个月，供不应求，房价或上涨；库存去化周期 > 12个月，供过于求，房价或下跌。

截至2017年12月底，深圳全市商品住宅库存面积352.86万㎡（35156套)，环比增加12%。尽管2017年深圳新房供应低迷，而成交同样萎缩，库存去化周期却仍居高位。按照2017年12个月平均月销售套数2151套计算，深圳楼市新房库存去化周期16.3个月，大于12个月。即如果2018年不批预售新住宅项目，现存库存住宅尚需销售1年4个月。

近一年，深圳月度库存去化周期介于9.8-16.3个月之间，平均去化周期13.9个月。由于11、12月的新品入市高峰，2017年12月底与7月底的库存相当，又回到2017年的库存高位。

楼市“堰塞湖”，待批52盘够售1年

2017年初，根据深圳中原研究中心数据显示，2017年深圳楼盘预计供应135个（包含在售的次新盘），其中包含住宅项目96个。在这96个住宅项目中，2017年仅有入市44个住宅项目，尚有52个住宅项目待批售入市。以往年度，实际入市项目数约为中原预计项目数的70%左右，而2017年入市项目数仅为中原预计项目数的46%，这与因限价导致部分开发商捂盘惜售、因限批售造成入市项目少不无关系。

如果按照每个项目5万㎡500套住宅的体量计算，52个项目的潜在供应量约260万㎡（2.6万套）。按照过去12个月平均销售套数2151套计算，潜在供应量的去化周期12个月。即如果这些待批售住宅项目入市，又需销售1年。

据克而瑞上海区域统计，上海因限批售而等待预售证发放的有172个项目，潜在供应量达到500万㎡以上，潜在供应量大于2017年上海新房供应量357万㎡。

据传2017年底超过深圳平均房价5.4万/㎡的项目将不批入市，而上海低于平均房价4.3万/㎡的项目也不批入市。深圳和上海积压待批售的潜在入市供应量，如同垒起了楼市“堰塞湖”，随时批售解决市场的买房需求，同时威慑着投机者的炒房企图。

潜在供应量107住宅项目，将销售2年

据深圳房网牛浩思统计，2018年预计有152个新房项目可入市（原计155个，或有误），其中住宅项目107个（含上述应于2017年入市的52个项目），纳入统计的项目基本都已开工，部分项目已经达到预售条件。

如果107个住宅项目中有70%项目入市，则将有75个项目入市，比2017年入市44个住宅项目多70%；如果107个住宅项目中有50%项目入市，则将有53个项目入市，比2017年入市44个住宅项目多20%，预售面积约265万㎡约2.65万套住宅。按照过去12个月平均销售套数2151套计算，如果2018年预计供应住宅项目50%入市，需销售12.3个月，即约1年；如果新批预售住宅项目100%入市，需销售24.9个月，即约2年。

2018年深圳预计供应项目加上现有库存，将需要销售约3.5年。可见无论是近期，还是中远期，深圳楼市商品住宅供应房源较为充足。

650个旧改项目，将提供20年以上新房供应

深圳政府在2017年对商品住宅可以零供地，是基于其掌握着深圳城市更新项目的大数据。截至2017年12月31日，深圳已列入城市更新计划的项目共有650项，计划批准拆除重建用地面积50.23平方公里。已批准的拆除重建类城市更新单元规划有379个，涉及的拆除范围用地面积29.63平方公里，累计供应用地面积约14.3平方公里。这是深圳争取到2020年盘活、释放建设用地不少于50平方公里的依据。

如果其中30%为产业用地，则已经批准的379个项目中，将有265个含住宅项目，用地面积10平方公里；如果按照容积率4.5计，其中20%为配套面积，则可以提供新增住宅面积3600万㎡。

2010-2017年8年累计深圳新房销售量3150万㎡，3600万㎡住宅供应量按照正常年份可以销售10年；如果按照2017年深圳新房成交259万㎡计，则可以销售约13.9年。

如果加上650个项目中另外的尚未批准的271个项目，拆除范围用地面积20.6平方公里，650个旧改项目提供的住宅供应量，深圳市场20年也消化不了。面对庞大的深圳城市更新提供的商品住宅的供应量，不时在深圳楼市弥漫惑市的地荒房荒论可以休矣。

◆ ◆ ◆ ◆

深圳将成全球最高的

“天空之城”

◆ ◆ ◆ ◆

目前，深圳常住人口1137.89万人，实际服务管理人口1800万人左右。2014年的美国福布斯杂志曾经公布全球人口最稠密城市排行榜，深圳以17150人/平方公里的人口密度，仅次于孟买、加尔各答、卡拉奇、拉各斯，列于第五位，并成为中国“最拥挤”城市。

根据《高楼迷》网的数据，深圳已经建成300+超高层建筑10栋，超过了纽约和香港的7栋，仅次于迪拜的18栋。将来加上传说中深圳将建12座600+摩天大楼，深圳将成为全球超高层建筑最多的“天空之城”。与此同时，深圳也将成为全球人口密度最高的城市。

向高空要空间，是深圳有别于全球任何城市的城市空间发展之道。目前深圳原关内的南山、福田、罗湖三区，以及宝中、龙华的新建住宅楼已经多是44-47层150米高的超高层住宅，深圳已经是全球除香港、迪拜之外的第三座超高层住宅城市，将来深圳会超过香港和迪拜，成为全球超高层住宅最多的城市。

预判盘点

2017年房地产十大关键词，历史会怎么评议这一奇葩年？【2017深市盘点3】