2018年深圳楼市十大特征，表静暗涌高爆年【2018深市预判3】

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2018年深圳楼市十大特征，表静暗涌高爆年【2018深市预判3】

美编全球奢侈地产 2021-01-20

那啥

2018年的深圳楼市跟今年的属相一样

公开或者低调地“汪汪叫”

那叫天性

拦不住的哈！

偶尔的沉睡

只是在装醉

得

秋后这么久了还是算个账吧

美编2017年的6大特征预判全部“中招”

对吧？！

2018年的10大特征预判“画符如下”

待检

简单解释一下个意

且不详细“辩解”

1表静内涌

为什么会表静？

这也是没办法的事啊。such as，

第一，政策肯定不会放松；

第二，开发商也不会不懂事，当懂玩啥可能被打啥；

第三，消费者没必要“闷声赚大钱”还叽叽歪歪的。

总之，2018年将会和2017年一样一样滴——带着镣铐跳舞。

但是波澜不惊的海水下会暗流涌动：

●第一，开发商期待能施展拳脚，寻找方式破解，从艺术/文化地产破题到销售价值观的破题。

●第二，消费者也是如此，钱依然在国内寻找出口和标的，贾跃亭事件给我们警醒。再加上2018年市场供应量不大，总计3万多套，可以说是“供不应求”。

●第三，深圳每个区都在PK，暗中较劲，都想争做曼哈顿：前海前几年就提出对标曼哈顿，做“中国的曼哈顿”；福田2035年规划也提出以“曼哈顿+硅谷”为对标……“政府间”如此高度PK，平静的深圳其实不平静。

●第四，刺激市场的动作早晚会发生。除了“搞事情”还能干嘛，此不多言。

2产业大爆炸

这个话题大去了！

且简单几言以蔽之吧：

1、你可看到，大批量的“产业用地”突然爆发？为啥捏？小心喔，你可能一不小心买到的就是产业房。当然，恭喜你，能买到就是福啊！一般产业楼不允许出售滴；

2、初步估计深圳有超过1.5亿平方米的产业用地建面；

3、研究产业地产/园区将是地产人的“新出路”（升职升值）；

4、能运作产业地产/园区的地产人才是“超级大亨”（暴富），但不一定能做老板；

5、换句话说，基本都是“新手”，用房地产常规方式运作产业地产/园区的老板是会被pass的。产业地产/园区级别已经隐现：

第一流：艺术介入
第二流：资本介入
第三流：生产介入

6、产业地产/园区的产业资本化、金融化也是一门新课题。

3 依然整购年

全球奢侈地产写过一篇文章《Ohmgod，2017深圳晋升全球第一大整购大城！400亿+背后真相惊人【2017深市盘点2】》，请回顾：

看见没？

2017年深圳

仅单宗10亿+破300亿+整购规模！
详情如下

其中还有很多的玄机。全球奢侈地产（ID：mhshechidichan）美编就不一一解释了，解释清楚了，人也吓懵了。

2017年，10亿+以上整购单达到300亿以上，1亿+以上可能达到400亿。大宗交易买家：政府、大基金、大企业；购买物业集中：写字楼、公寓、住宅。低调的表扬一下这届政府很行：吃到了头羹汤——2016年底政府已经低调大幅度出手整购，2017年的步后尘者众。同样，长租公寓政府也吃了头羹汤。btw，政企一起玩（从拍卖土地开始），“大富翁”游戏才刚刚开始~

2018年，深圳整购现象还会加剧，总体关键词：国际资金、政府、个企、个人、商办公寓（！这个词注意哈。对了，小户商办公寓不多）、写字楼。

4艺术地产元年

“深圳地产营销已经死了5年了。”

“营销不好玩了！”

……
这是深圳地产营销老总、老大、老板们的共同的心声吧？嗯，有道理。其实呢，不是不好玩了，是都玩套路了：你说啥、做啥活动、推啥微博、搞啥微信、弄啥h5啊/游戏开发/玩情怀啊（说真的，重视纯技术的营销老总一定是末流层次的）……人家买房子的业主比你开发商广告公司代理公司网络公司都要懂房子好不好（nb的业主早就看遍世界住遍全球顶级酒店更知道啥是好东西）。之所以业主无言陪你“玩玩套路”，那是因为人家业主都是“资深有素养的演员”。再说，粮食在你手上，不得不陪你耍猴戏。

美编说得对不对？（感觉此处应该有掌声）

美编私下已经“上课”N次了，这里先简单重复一下观点。罗赫说：人的神圣提高只有2样东西：科学/专业，还有艺术品味。

深圳地产的科学与专业总体水准已然达到世界巅峰，不信你去曼哈顿、香港走一圈，美编2015/2016走访全球多个顶豪早就分析过了，深圳顶豪真的已经在专业上、用材上甚至综合科学水准上已经是巅峰中的世界巅峰，但我们深圳地产总是缺点“味道”！！没有人彻底提炼出来过缺啥？美编认为，我们缺的就是罗赫说的“艺术品味”。必须破题！

一部分跨界艺术家必须将带着地产商真正玩起来！

罗雷们10多年前就努力过了，却收效甚微，为啥？切入点太早罢。现在正是时候：不愁卖、价格还高。也就是物质富足、精神富足后，是时候追求审美与艺术富足的时候了！所以，留给有理想的开发商和有理想的老板和营销人唯一的“美妙出路”就是：艺术品味起来。2018年将是艺术地产元年。为啥？因为有好几个开发商在实际行动了！美编荣幸见证。可能重点会体现在：

第一，艺术真正进入公共空间；

第二，艺术空间主题化、场景化；

第三，艺术管家服务渗透小圈层。

每个社区/大楼，都是一个个艺术场。

btw，这是一门很深奥的课题，需要“骨子里的艺术机构”（这种机构，私以为中国只有5家。抱歉，那些戴着艺术帽子的活动公司就不要出来带歪人了。）带着“骨子里有追求的艺术地产商”（！不要试图指挥切入生活的艺术机构和个人）玩起来。

这是海上世界文化艺术中心△

5商办公寓破题年

说一下，如下文所示：2017年深圳公寓成交历史性破纪录的高！高！高！深圳新房库存16个月，2018房奴“不必惊慌”~【2017深市盘点4】最大的问题是：商办公寓不好销售。这与其量大有关，也与“上海硬拆商办公寓”余威有关。

2018年商办公寓怎么破题？

▲2017深圳商务公寓及类住宅公寓项目数

全球奢侈地产思考：

第一，商办公寓的“合法”化——开发商无须公寓居住方向引导，就实实在在的商办使用功能化引导，但注意：外立面的“写字楼化”；

第二，引导商办整购力量——整购商办公寓成潮流；

第三，商办开发商需要多做一些场景艺术空间——使用功能的改良和体验感增强。

一句话，整购请多盯商办公寓，别总是盯着住类公寓。

6阶级加固年

2017年美编的第一个预判就是:阶层松动年。限价让一部分“中产”甚至“中低产”有机会进阶“上流阶层”。

如果2017没上车的，对不起，2018年，你已经快“出局”了。

不是房价高了，是你的品味和艺术修养，需要提高了。

7国际营销年

国际人群/机构加入深圳置业投资大军，整个深圳都是“国际大标的”，全球资金虎视眈眈，纷纷抢滩，“国际营销被动化”。深圳定位为全球性城市，资本国际化成为必然。

深圳地产“国际营销年”并非2018年才有的，2015年已经显现端倪，只是深圳“实在是太好卖了”，开发商发现不需要费力也能随便卖10万20万，“没有花钱的动力”，建好房子——“分配”房子，只剩下2个动作，导致深圳营销“一点都不好玩”。再有理想的营销老总都“不好意思玩出彩的”，差不多就行了。深圳地产已经算是进入“癌症晚期”。

不过，在深圳地产国际资本化/全球客户购买化（我们离曼哈顿顶级物业50%为海外人士购买的现象还差很远）的当下，艺术品味的玩味与迎合国际客户品味的“国际营销”，必须“找准模式”！5年后，看吧，深圳一批所谓的“10万+顶豪”因为不“变革和国际营销”，一定会“沦落为”价格上的高子，生活艺术上的矮子——走不远。

8长租飞跃年

政府与企业、个人会“不经意”共同发力，2018年还会有大动作。

第一，zf有关机可能会继续高调拿地&现有房。

第二，社会企业以自建为主；

第三，社会人士长租再转租，专做二房东。

例如美编的一个朋友在龙华、福永、沙井分别拿了多栋楼做长租。

但是，全球最大的二房东一定是像建行这些机构，因为他们可以快速兑现长租资本化。

btw，二手房市场顶上压力向上要钱，结果是一场超长博弈，还愿意把房子拿出来卖的都是慈善家。

9湾区指导年

大家都懂，美编简单两句话：

1、粤港澳大湾区对地产的指导性和引导性将继续加强。

2、各个城市和地区的功能和作用力分配将日益清晰。