01
城市市场综述
其他
【调研笔记】热点三四线市场调研纪要（十四）泰兴篇
正文共：3469 字
预计阅读时间：7 分钟
文／研究员 杨科伟、李思潼、齐瑞琳
经济实力强、居民收入高
以刚需和改善需求主导
泰兴，江苏省泰州市下辖市,行政区划面积1172平方公里，市辖1个街道办事处、14个镇、1个乡、1个省级经济开发区和4个市级工业园区。2017年全市人口自然增长率-2.7‰，年末户籍总人口118.56万人，常住人口107.80万人，其中城镇人口65.69万人，常住人口城镇化率60.9%。整体经济发展实力较强，连续多年位居全国县域经济百强县（市）排名前列。产业方面，旧时主要以重工业为主，近年转向高新产业与化工产业，同时服务业发展较快。2017年城镇居民人均可支配收入39749元，比上年增长8.8%。
基于这样的地理位置、人口基数、产业支撑、收入水平等多方因素综合影响，2017年泰兴商品房销售面积193.96万平方米，同比增长32.4%；其中住宅销售面积174.23万平方米，增长29.8%。经过前几年低迷行情，目前泰兴市场去化良好，加之政策宽松，部分项目开盘日光，以刚需和改善居住环境购房需求为主，市场投机氛围并不浓厚，均价在8300元-8500元/㎡左右，城东略高，部分洋房可达9000元/㎡~10000元/㎡。随着高铁等交通和商业配套完善以及泰兴市政府导向变动带来的产业结构改变，预计未来城东区域房价还将继续上涨。
02
政策环境
不限购、不限售、不限价
认贷不认房、首付三至四成
目前泰兴房地产政策整体比较宽松，暂不限购、不限售、不限价。信贷政策方面，只认贷不认房，首套房首付30%，利率上浮15%，二套房首付40%，利率上浮25%。
对引进人才政府给予购房补贴，尤其是对高新产业与IT产业人才有较迫切的需求。
03
客户结构
本地客群为主，区域地缘性购房倾向显著
近年返乡置业比重增加
购房客户主要以本地客群为主，城东新区因有外来合作项目办厂办公，因此有部分来自无锡、南通等附近城市的外地客群置业，但购买目的多为自住，投资性客户极少。城市内部区域地缘性购房倾向显著，改善性购房需求基本都选择在原居住区域板块内。另外随着泰兴市政府支持下产业结构优化，IT等高新技术产业和服务业快速发展，近年来返乡置业客群逐渐增加。
市场主力户型需求以刚改为主，主要以120-160平方米和200平方米以上产品，整体去化良好，部分楼盘可做到开盘日光，热销项目存在摇号。推出的产品主要以毛坯为主，客户对精装有一定的抗性。
04
棚改旧改
货币化安置力度大，棚改规模仍维持较高水平
棚改方面投入较大，拆迁户基本采用货币化安置，且再买房无需缴纳契税，每户按面积补贴，平均拆迁可赔付200-300万，相比泰兴市当前房价力度较大，当地换房需求旺盛，预计未来棚改市场规模仍将维持在较高水平。
05
土地市场
超级大盘多为早期拿地
近两年多家品牌房企集中进入
地价自2017年起涨，拿地楼面价最高在5700元/㎡左右。泰兴城区面积虽小，但目前市场上在售项目多为超级大盘，例如城北佳缘.威尼斯城、城东的新能源新世纪广场等，这些大盘拿地早价格低主要由于早几年政府财政紧缺所致。近两年品牌房企集中进入，目前泰兴市场已有中南、碧桂园、祥生、奥园等10来家品牌房企新进或收购拿地，企业布局方向主要集中在城东板块。
06
发展前景
城东将成未来区域发展规划重心
泰兴市暂时没有具体的城区划分，仅以坐标方向大致分为东南西北四区，其中城北为老城区，人口最多，热销项目以鼓楼商圈(万达广场)和泰兴中学为中心；城东则以济川路、大庆路、S334省道为界，目前市政府、财税大楼、金融中心、高中档酒店等均已落地城东，在建中的高铁泰兴站预计也将于2018年末运行；商业方面大润发等集中落体城东新区，半数以上商业已开始运营；教育方面引进泰师附小和济川小学，暂无知名初、高中。城东新区仍处起步阶段，客流难免有所不足，但作为未来规划发展重心，未来前景看好。
根据目前地价和购买力推断，房价现已进入平稳期，且市场需求多为本地自住，外来投资并不多见，因此，即便是城东区域规划落地，房价增长空间也着实有限。
典型项目一：新能源▪新世界广场
地理位置：泰兴市镇海中路与国庆东路交汇处，市政府向东300米
物业类型：普通住宅、别墅、写字楼、商铺、商住、,建筑综合体
产品户型：独栋别墅、高层
项目面积：125万平方米
装修：毛坯
开盘时间：2017年06月03日
最新开盘售价：高层均价9500元/㎡
项目点评：新能源新世界广场为奥园首次进入泰兴收购新能源置业的项目，分为春溪苑，夏澜苑，秋泽苑，最早开盘时间为2015年。秋泽苑大部分已交付，目前在售为夏澜苑，3号楼为精装修其余为毛坯房，今年销售目标为15亿元，上半年基本完成过半。有部分别墅，联排面积约200-300左右平方米，精装修均价为9500元/平方米，毛坯房为8500元/平方米，实际价格有开盘优惠，优惠点数根据付款方式、签约时间等不同，最高折扣为9.4至9.5折。项目平均去化率约80%，置业客群以本地客户为主，占比达到80%，外地投资客户占比较少。营销手段线上线下组合运用，线下推广主要通过电视台与广告牌，线上运用全民经纪人软件，推介成功且认购成功签约，实行税前1万元奖励。
△ 新能源▪新世界广场案场
典型项目二：奥园·水岸康城
地理位置：泰兴市昌建广场向东100米
物业类型：住宅
产品户型：一二层为复式，中间为大平层，顶楼有阁楼露台
项目面积：10万平方米
装修：毛坯
开盘时间：预计7月底开盘
最新开盘售价：洋房9000～10000元/㎡、高层8300～9500元/㎡
项目点评：该项目位于城东新区CBD附近，距离鼓楼商圈老城区3.5公里, 目前周边商业发展刚起步，整体入驻率不高。配套上规划自建品牌幼儿园（只限业主使用）有泰师附小、新区医院，昌建广场、大润发等，且距离规划中的高铁站仅2.5公里，位置优势明显。项目共推出洋房17栋32户，高层8栋，两梯三户。洋房面积在99-175平方米，容积率1.5，高层户型为109、127、143平方米，容积率2.3左右。目前正处在认筹阶段，9号、10号、19号和20号楼4栋楼共推出128套房，认筹推售比约1:1.1。主力客群主要为本地人，约占80%，拆迁户居多，洋房购房群体年龄普遍在40岁左右，高层的客户年龄层次主要在20-30岁左右。
△ 奥园·水岸康城案场
典型项目三：佳源·威尼斯城
地理位置：济川街道鼓楼北路333号
产品户型：高层、小高层、叠排别墅、独栋别墅。
项目面积：80万平方米
装修：毛坯
开盘时间：2017年12月
最新开盘售价：8800元/㎡
项目点评：项目位于城北城区核心地段，距离泰兴老城区仅800米左右，紧邻万达广场，建筑面积约80万平方米，整体平均去化约八成。目前在售房源主要为泰公馆，主力户型为135~140平方米的四居室毛坯房，从推广到蓄客到开盘，仅用了两个多月，首开时间2017年12月，共推出600多套房源，开盘当天异常火爆，首开去化率超90%，实际成交价约为8800元/平方米，全款比例约占10%，购房客群大部分为本地人，约占70%~80%，通过老客户口碑相传介绍而来的成交客户，占比高达50%以上。
△ 佳源·威尼斯城案场
— END —
本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿随意转载
转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx) 多谢配合！
| 克而瑞地产研究 | cricyjzx 易居企业集团的专业研究部门 |