【中报点评29】华发股份：地产主业提速发展，规模有望再上台阶

克而瑞研究中心 朱一鸣、李丹

【销售金额同比增长72.2%，今年可售资源充裕】2019年上半年，华发股份实现签约销售金额435.9亿元，同比增长72.2%，增速远超同等规模房企平均水平，排名提升至39位。今年可售资源充裕，2019年规模有望再上台阶。销售结构方面，上半年受政策利好，华东与珠海区域业绩释放明显，销售贡献度迅速攀，业绩占比分别达38.7%和35.3%。

【多元方式积极纳储，城市更新业务推进】上半年，华发股份通过公开竞购、合作开发、城市更新等多种方式新增土地建筑面积合计约97.2万平方米，新增土储主要分布于在上海、天津、武汉、珠海等重点城市城市。城市更新方面，珠海区域多个项目已取得更新前期主体资格，同时在广州、深圳、中山、江门等重点城市大量梳理并研究更新项目，异地区域拓展稳步推进。【营收增长50.8%，债务结构改善】上半年，华发股份实现营业收入142.2亿元，同比增长50.8%。毛利率较去年同期提升近10个百分点至35%，高于同等规模房企平均水平。偿债表现方面，净负债率下降，债务结构更趋合理化。期内，华发股份多元化融资工作顺利推进的同时，信用评级被上调为“AAA”，为下一步融资计划的开展提供了有力支持。【聚焦主业的同时多元化布局稳步推进】2019年上半年，华发股份在快速提升主业竞争力的同时，多元化配套产业持续跟进。围绕城市产业集群发展，聚焦住宅及创新人居建设，华发股份精心培育新兴产业，深挖市场化发展类业务潜力，产业配套类业务向产业链上下游再次延展。

销售：业绩增速强劲，今年可售资源充裕 

2019年上半年，华发股份实现签约销售金额435.9亿元，同比增长72.2%，增速远超同等规模房企平均水平。实现签约销售面积179.1万平方米，同比增长62%。销售均价24338元/平方米，同比上升6.3%。与此同时，根据克而瑞销售排行榜，华发股份的排名由去年年末的47位提升8位至39位。华发上半年完成的销售金额占到去年全年销售金额的74.9%，凭借充裕的可售货源与持续多元快速提升去化的势头，2019年规模有望再上台阶。

从销售的区域分布来看，上半年珠三角与长三角区域受政策利好业绩释放明显，销售贡献度迅速攀升。其中，珠海区域销售金额达154亿元，业绩占比35.3%，较去年年末大幅增长13.9个百分点。华东区域销售金额突破168.7亿元，同比增长287.8%；业绩占比38.7%，与去年年末基本持平。此外，华中区域、华南区域、北方区域、山东区域等区域合计实现销售金额113.2亿元，合计贡献26%业绩。

投资：多元化方式积极扩储，城市更新稳步推进  

上半年，华发股份通过公开竞购、合作开发、城市更新等多种方式积极纳储，新增土地建筑面积合计约97.2万平方米，较去年同期投资力度有一定提升。与此同时，区域布局进一步优化。上半年的新增土储主要分布于上海、天津、武汉、珠海等重点城市城市，项目优质，且溢价较低。

近5年来，华发股份的在建土储面积呈稳定增长态势。截至2019年6月末，华发股份的在建面积达1158.5万平方米，同比增长45.4%，较去年年末增长15.4%，为规模的扩张奠基。

此外，华发股份的城市更新业务稳步发展。珠海区域多个项目已取得更新前期主体资格，同时在广州、深圳、中山、江门等重点城市大量梳理并研究更新项目，异地区域拓展稳步推进。 

盈利表现：营收同比增长50.8%，毛利率高于行业平均 

2019年上半年，华发股份实现营业收入142.2亿元，同比增长50.8%。其中房地产销售收入136.7亿元，同比增长52.3%，占总营收的96.1%。实现净利润16.6亿元，同比增长24.9%。

盈利指标方面，期内华发股份的毛利率上升明显，较去年同期提升近10个百分点至35%，自2016年以来再次超过同等规模房企平均水平。归母净利率为9.7%，与去年基本持平。主要由于一方面销售规模扩张较快，带来收入的增长；另一方面，销售和管理费用的同步增长，使得归母净利率保持稳定。

偿债表现：债务结构改善，多元化融资推进 

上半年，华发股份的净负债率有所下降，较去年末下降18个百分点至197%，较2018年6月末下降104.1个百分点。截至2019年6月末，华发股份持有现金235.4亿元，较2018年年末增长23%。现金短债比由去年年末的0.50上升至0.65，短期偿债压力有所缓解；长短债务比1.57，较去年年末增长0.25，债务结构更趋合理化。

值得注意的是，期内华发股份的信用评级被上调为“AAA”，这为华发未来在资本市场开展融资工作提供了有力支持。与此同时，华发股份的度多元化融资工作顺利推进，期内成功落地永续中票、长租公寓类REITS业务、供应链ABS、超短融等创新产品业务，进一步拓宽融资渠道，盘活存量资产。

战略：多元化布局持续深化

2019年上半年，华发股份在快速提升主业竞争力的同时，多元化配套产业持续跟进。围绕城市产业集群发展，聚焦住宅及创新人居建设，华发股份精心培育新兴产业，深挖市场化发展类业务潜力，产业配套类业务向产业链上下游再次延展。

各产业板块工作有序开展。商业板块加快推进招商工作，招商业绩突出。阅潮书店新增2家社区店，推进形成“1+12”连锁商业模式。设计公司联合华发中建共同组建装配式设计所。营销公司抢抓机遇，开拓客源，销售业绩稳步增长。优生活公司稳步推进长租公寓业务落地。

我们认为，华发在聚焦主业的同时不断积极进行多元产业探索，有利于在主业品牌优势下带动新兴产业的发展，寻求新的利润增长点，同时打通产业链，发挥协同效应。

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