【中报点评30】新城控股：地产开发营收微降，财务依旧稳健

克而瑞研究中心 沈晓玲、汪维文、查明仪 

【销售：业绩稳步增长，三四线城市销售额占比保持高位】2019年上半年全口径合约销售金额1224.18亿元，销售增速达28.44%，高于TOP10房企平均7.71%的增长率，目前目标完成率为45.3%，略低于TOP10房企46.5%的目标完成率。下半年，新城控股要完成全年销售目标，还需积极应对。

【投资：下半年注重资金回流，投资或将降速】虽拿地速度放缓，但上半年仍大量纳储且新增土储权益比例上升。从投资结构来看，一方面，加快布局一二线城市，新增土地建面占比较2018年增加16个百分点；另一方面，重点扩张中西部，新增建面占比接近深耕的长三角区域。但就7月开始新城频频出售新项目来看，下半年将注重回笼资金，放缓拿地。【营利：地产开发营收微降，归母净利润占比下滑】上半年集团营收平稳增长8.3%，其中地产营收微降、商业收入翻倍。事实上，新城控股含合作项目的结算金额达274.77亿元，同比增长24.6%；但合作项目中非并表项目较多，故最终并入企业地产销售的营收仅为144.84亿。企业上半年净利润同比增长12.3%，由于结算项目中少数股东权益占比升高，归母净利润同比仅增长2.1%。【偿债：债务水平稳健，短期内无偿债压力】现金短债比2.43，短期内无偿债压力。上半年发行多笔长债，目前长短债比2.10，债务结构相较18年末优化。净负债率相比2018年末大幅上涨27.7个百分点，年底净负债率仍有下降空间。【商业：吾悦广场规模效应显现，营业收入同比翻倍】上半年吾悦广场收入17.41亿元，全年完成40亿营收目标可期。2019年计划新开业22家吾悦广场，上半年开业2座，下半年仍需密集开业。单体项目营收持续提高，2019年上半年平均单项目租金收入已达0.40亿元。销售：业绩稳步增长，三四线城市销售额占比保持高位

业绩稳步增长，半年销售过千亿，但达成目标存在压力。2019年上半年新城控股实现全口径合约销售金额1224.18亿元，同比增长28.44%，保持了行业排名第八的地位。虽业绩增速放缓，但销售金额增长率远高于TOP10房企平均7.71%的增长率。同时，全口径合约销售面积为1049.52万平方米，同比增长35.5%。规模的增长主要得益于企业提高深耕城市的市场占有率，在常州、苏州、上海等城市的销售金额近乎为去年同期的两倍。2019年，新城控股的预售目标为2700亿元，目前已达到45.3%的完成率，略低于TOP10房企46.5%的销售目标。

三四线销售金额占比增大，销售均价持续下跌。从销售在城市能级的分布来看，三四线城市销售金额占比持续上升至59.4%，贡献了大半的销售额，相比2018年上升了13.3个百分点。三四线贡献率保持高位，主要是由于新城三四线土储较多，且在今年上半年有销售贡献130多个城市中，104个城市均位于三四线，占比超八成。

长三角地区销售额占比下跌，仍贡献过半。从销售的区域分布来看，由于企业长期深耕长三角地区，此地区销售金额占比仍最大，为54%。与此同时，企业积极发展中西部的项目，销售占比提升了7个百分点至26%。

投资：调整投资结构但拿地力度不减

 调整投资结构，加大一二线城市纳储力度。2019年上半年新城控股通过招拍挂和收并购等多种方式新增土地80幅，新增土地建筑面积2459.2万平方米，同比上升18.6%，累计拿地金额735.2亿元，同比上升49.9%。土地总价增长幅度较大，平均新增土地成本进一步上升达到2990元/平方米，但相比11664元/平方米的销售均价，成本仍在可控范围内。这主要是由于企业加大了在一二线城市的布局，其中二线城市新增土储建面占比相比2018年上升了15个百分点，达到了42%，这有利于平衡企业前两年在三四线纳储过多的局面。

坚持“1+3”战略布局，重点扩张中西部。此外，符合企业“以上海为中枢，长三角为核心，并向环渤海、珠三角和中西部地区扩张”的“1+3”战略布局，新城仍将长三角地区作为重点布局对象，虽占比下降了8个百分点，仍占比最大，为38%。与此同时，中西部和环渤海地区新增土储面积占比上升，特别是中西部地区，占比达到37%，拿地面积直逼长三角地区。

销售业绩增强信心，减少合作拿地但力度不减。由于销售规模持续上涨，2019年上半年新城保持积极的土地投资态度，拿地销售比为0.6，在行业拿地销售比下降的大环境下，反而较2018年上升了0.1，高出同规模房企0.24。同时，新城开始注重提升拿地权益的集中性，新增土地建面权益由2018年的50%上升至82%。但7月开始，企业频频出售项目来看，预计下半年将大大放缓拿地速度，谨慎投资。

土储充裕，但项目出售会造成一定变动。截止2019年6月30日，新城已在全国103个城市布局，拥有1.34亿平方米的总土储建筑面积，相比期初增长22.4%。但据7月发布的公告，目前正在协商出售的项目约为40个，其中已经陆续出售15个项目，涉及建筑面积达331万平方米，未来企业土储可能会有较大变动。

盈利表现：较多的合作项目影响地产营收及归母净利润的增长

上半年集团营收平稳增长8.3%，其中非并表项目增多致地产营收微降，商业收入翻倍为增长主要贡献。上半年新城控股营业收入同比增长8.3%达到170.64亿元，但地产业务收入同比下降0.9%。事实上，新城控股含合作项目的结算金额达274.77亿元，同比增长24.6%；但合作项目中非并表项目较多，故最终并入企业地产销售的营收仅为144.84亿，并表比例为52.71%，地产销售营收仍然下降。商业物业出租及管理收入17.10亿元，同比增长101.9%，是上半年营收增长的主要贡献。另外集团2018年下半年首度有营收贡献的项目管理及设计咨询业务上半年再度分别贡献2.36亿以及1.13亿元。

能否实现全年地产营收增长，取决于企业当下的管控、人力和财力能否支撑下半年同比翻番的竣工量。2019年下半年企业计划竣工面积1469.26万方，其中包含住宅1068.51万方，商业400.75万方。按照2018年全年的竣工与结算比例（住宅76.45%，商业36.44%）估算2019年下半年结算面积，同时按照上半年的结算均价以及并表比例（上半年约52.7%）对下半年地产销售营收估算，预计下半年地产销售结算收入在540亿元左右，全年可超680亿，依然能保持增长。但需要关注的是，今年下半年计划竣工量较高，其规模基本两倍于2018年同期，这将对企业的管控、人力、财力都提出挑战。

根据企业公告口径，新城控股上半年整体毛利率同比微降为37.5%。上半年新城整体毛利率相比去年同期微降，其中房地产销售以及物业出租管理两大核心业务毛利率相比2018年同期分别下降2.8和4.9个百分点。但是综合近两年新城的盈利水平来看，毛利率水平变动幅度不大，依然稳定。

净利润同比增长12.3%，由于结算项目中少数股东权益占比升高，归母净利润同比仅增长2.1%。2019年上半年新城控股共实现净利润29.17亿元，同比增长12.3%，其中归母净利润25.92亿元，同比增长2.1%，少数股东损益达到了3.24亿元，同比增长448.7%，这主要是由于新城为了冲击销售规模，前几年合作拿地力度较大。

偿债表现：债务水平稳健，短期内无偿债压力

现金短债比2.43，短期内无偿债压力。截止至2019年中，新城控股共持有现金456.42亿元，尽管上半年新城筹资218.67亿元现金，但是经营活动和投资活动分别产生了67.01亿和151.69亿元净现金流出，因此现金总量与18年末基本持平。由于即将到期长债数额增长，企业现金短债比相较2018年末下降，但是仍然达到了2.43，明显领先top30及行业平均水平，短期内无偿债压力。

长短债比2.10，债务结构相较18年末优化。尽管截止至年中新城短债务总额相较期初增长47.32亿元，但新城通过新增融资合计发行21亿公司债、6亿美元债券以及10亿中期票据等多笔长期债务，将短期债务转为长期债务优化债务结构，目前已基本与行业和TOP30平均水平相近。 

净负债率相比2018年末大幅上涨27.7个百分点，年底净负债率仍有下降空间。根据企业公告数据计算，2019年中新城控股净负债率达76.6%，相比2018年底上涨了27.7个百分点。2018年新城控股同样出现年中净负债率大涨的情况，但是年末最终降至48.9%，另外今年下半年企业已出售多个项目股权获得现金回流，因此全年来看，新城的净负债率仍有可能下行。

商业：吾悦广场规模效应显现，营业收入同比翻倍

上半年吾悦广场收入17.41亿元，全年完成40亿营收目标可期。根据年报公布数据，2019年上半年新城吾悦广场收入17.41亿元，同比增长104.5%。2018年业绩会上新城曾公布计划2019年实现新开业22座吾悦广场，实现总收入超过40亿元的目标。目前来看虽然上半年仅开业2座吾悦广场，但是2017年以及2018年，新城同样以上半年开业2家及1家，下半年开业10家以及18家的节奏推动商业布局，预期今年仍将效仿往年，随着商业项目的陆续竣工在下半年加速开业以完成目标。营收方面上半年已实现全年目标的43.5%，全年来看随着下半年多家吾悦广场的开业，全年实现40亿营收可期。

单体项目营收持续提高，2019年上半年平均单项目租金收入已达0.40亿元。根据2019年新城控股中报计算，2019年上半年吾悦广场平均单项目营收接近0.40亿元，相较于2018年全年的0.50亿元/年以及2017年的0.44亿元/年取得了明显上升。另外排除新开业租金收入确认较低的影响，对17年及以前开业的项目对比可以发现，吾悦广场的单项目租金每年均有不同程度的增长。

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