武汉：被数据解读蒙蔽而引发的楼市前景误判

小Q导读

未来武汉楼市仍有1.3亿平方米潜在供应，库存风险岂不很高，怎么破？单纯解读数据真的可以了解真相吗？

文/克而瑞研究中心 杨科伟、余仁花、江怡珊、陶媛

武汉作为中部地区的经济和人口重镇，其房地产市场热度颇高，2014年商品住宅成交面积超过1600万平方米，跃居全国第二。然而，其土地市场表现又不禁让人对武汉房地产市场忧虑重重。2010年，武汉市土地成交量暴增，其后便居高难下，且年成交量均高达商品房年成交量数倍之多，土地消化周期一度达到3.6。但是让人称奇的是，土地成交量长居高位，但商品房供应并未出现大规模爆发，市场也基本处于供求平衡状态。武汉房地产市场到底风险几何？

一、连年旧改土地集中成交,远超楼市成交规模，引各方对楼市前景担忧

据CRIC监测数据来看，近年来，武汉无论是商品房供应量还是需求量均呈现稳步上涨的态势。但土地成交规模远超商品房成交量，因业内各方担忧。

1、商品房供需两旺，但土地成交量远超商品房成交规模

供应方面，2010年起年供应量便处于千万平方米以上的高位，2014年达到历史峰值，为2496万平方米。2015年有望再度突破2000万平方米。成交方面，2010年至今基本在千万平方米以上，2014年更是达到了1774万平方米的成交量。2015年有望突破2014年的最高峰值。 

虽然武汉商品房供应量长期维持在高位，且逐步攀升，但与土地成交量相比，土地成交规模显然远高于商品房的成交量。2010年土地成交量爆发，同比增幅高达206%，对当时商品房年成交量仅1000万平方米左右的武汉来说，已是天量。之后便居高不下，2012年更是高达4931万平方米。土地消化周期便长期处于1.5以上，2012年一度高达3.64，意味着过去3年成交的土地建筑面积分别需要11年方能消化完全，其去化压力可见一斑。

2、土地成交集中于市内七区，城改“毛地”出让使供应短期难井喷

从土地成交量来看，汉阳区成交量最高，从2009年至2015年上半年土地成交量高达2762万平方米，占总成交量的14%。其次分别为洪山区、东湖高新区和江岸区。不难发现武汉土地成交多集中在市中心区域。

既然土地成交规模如此庞大，为什么商品房供应量在需求旺盛的情况下仍不见井喷呢？这与武汉特有的城中村改造土地出让模式有关。与多数其他城市不同，武汉城中村改造土地多为毛地出让，这就意味着开发商拿地之后若想开发必须经历漫长的拆迁过程。并且武汉城中村地块规模大且分散，房企很难一起开发，因此一般一宗城中村改造土地从出让到形成有效供应需要5-8年的时间。这也意味着近年成交的天量土地形成的商品房供应将是一个缓释的过程。

二、过往远郊城区成交占比高，新增供应逐渐向中心区集中的趋势形成

从成交来看，以远城区成交占比相对较高，基本在50%以上，而中心城区成交占比则基本在48%左右。这主要是，一方面是对着地铁等交通设施建设力度加大，远城区的楼市热度有显著的提升，另一方面是远城区的房价相对较低，更受刚性需求青睐。

从供应来看，中心城区商品房供应集中度较高，基本在50%以上，远城区供应仅占全市39-50%。且商品房供应明显呈现出向中心城区聚集的趋势，供应占比逐步攀升，至今年前8月中心城区的商品房供应占全市供应的的占比已超6成，较2010年扩大了21个百分点。

三、整体市场的住宅供求相对平衡，商办物业供应过剩问题严峻

从商品房供应的产品结构来看，住宅和办公供应量均呈稳步上升的趋势，特别是办公涨势迅猛，2011年供应爆发，达119.9万平方米，是2010年的近两倍，此后同比涨幅基本在20%以上；而住宅2013年和2014年供应涨势相对突出，同比涨幅均在20%以上，不过今年前8个月供应明显放缓，同比上年同期下滑25%；而商业供应则基本118-212万平方米之间震荡，并无明显增长。

从商品房成交的产品结构来看，2010年至今，住宅和办公成交涨势非常迅猛，其中，商品住宅2012年开始快速攀升，2012年和2013年成交同比涨幅均在30%以上，2014年同比上涨8%，成交量达到历史最高，为1601.7万平方米；与住宅市场供销两旺不同的是，近些年受住宅等政策变动及供应波动较大影响，商办市场表现进一步分化，且市场成交量都有下滑的苗头。总体来看，商品住宅成交涨势相对较为稳定，办公涨势最为迅猛，但已进入下滑通道，而商业市场因开发周期、政策变化和供销结构等因素影响，成交量涨势微弱并逐步下滑。

从供求比来看，商品住宅供求关系相对健康，其中2010年和2011年由于限购等市场调控影响，成交走低，致供求比明显偏高，分别达1.30和1.70，其后供求比基本维持在1.1左右，供求相对平衡。而商业和办公供过于求的形势较为严峻，其中商业2010年至今除2013年因供应较低，供求比为1.23外，其余年份均在2以上，且2014年和今年前8个月均呈进一步攀升的走势。而库存方面，商品住宅库存消化周期基本维持在10个月左右，供求相对平衡。

四、前景：较长时间、改善需求与优质地段叠加，“过量“新增供应不足为惧

武汉城改土地开发建设周期较长，近年天量土地成交将在未来缓释，且多集中在市中心区域，短时或有供应激增压力，但长期来看，风险不大。

1、过亿平米商品房将“缓释”，中心区域供应短时激增压力不大

武汉城中村改造多为“毛地”（未经一级开发、平整拆迁的土地）出让，房地产开发企业开展土地开发前，需等待村民的拆迁补偿完毕之后才能进行，城改土地从成交到形成商品房供应最快也需3年时间，部分土地由于补偿协议难以达成和补偿资金难以到位等影响，拆迁进程十分缓慢。土地成交与商品房成交之间存在巨大的时间差，后续仍有大批供应等待入市，据CRIC监测数据显示，近十年上市的商品房面积仅土地成交建面的42%，仍有超过1.3亿平方米商品房等待入市。且集中在市内七区，市中心区域由于其完备的配套、优越的地理位置和较强的升值空间，使其对市场需求的吸引能力具有天然的优势。且考虑到武汉市场整体需求相对强劲，因此，市中心区域商品房供应虽有短时激增的风险，但总体去化压力不会很大。

2、短期或因城改将尽致需求萎缩，但长期仍将保持相对旺盛的市场需求

多年轰轰烈烈的城中村改造，武汉城镇化得以快速提升、也为企业提供一场浩大的房地产开发饕餮盛宴的同时，也制造了大批的“富豪村民”，这对房地产而言，无疑会形成巨量的购房需求。而当前，城中村改造已接近尾声，最晚2016年可基本完成改造，而武汉因“城中村”改造形成的大批量的购房需求也将枯竭。

但长期来看，作为中部地区历史经济文化重镇及中国重要的交通枢纽，武汉经济在中部地区始终位居前三，在全国也属前列。强劲的经济发展水平和四通八达的交通网络，对周边而言，犹如巨大的磁场，流动人口源源不断的汇集于此。这些对房地产行业而言，不仅对房地产开发企业形成巨大的吸引力，而且也为房地产市场需求提供了强大的经济支撑，也是房地产市场需求总量的重要保障。

3、商办压力需要经济发展化解，长远仍存较大发展空间

目前武汉商办市场发展水平尚处于较低水平，从长远来看，其商办市场仍存较大空间。首先，武汉作为中部地区的核心城市、全国的交通枢纽，经济增长强劲，人口导入能力于中部地区也属首屈一指，这为武汉商办市场的发展提供基础保障。其次，强势的经济增长，对贸易、金融等等诸多产业有着强大的吸引力，各产业资源的快速流入，必然需要大批商办物业作必要的支撑，近年武汉商办市场快速发展也正是基于此，不过是发展速度稍显过快而已。

附：《武汉：被数据解读蒙蔽而引发的楼市前景误判》专题目录

前 言

一、连年旧改土地集中成交,远超楼市成交规模，引各方对楼市前景担忧

1、商品房供需两旺，多积极因素促使武汉商品房成交逐年上行

2、土地成交量远超商品房成交规模，且连续高位致消化周期偏长

3、土地成交多来源于城市旧改，集中于市内七区、二三环线之间

4、城改土地多以“毛地”出让，较长开发周期无法形成短期供应井喷

二、过往远郊城区成交占比高，新增供应逐渐向中心区集中的趋势形成

1、受中心区供应制约，过往成交热点集中于远郊城区，总量占比维持52%

2、各区域供求比基本在1.1左右，远郊城区表现好于中心城区

3、商品房新增供应向中心城区集中趋势已成，2015年占比已超六成

三、整体市场的住宅供求相对平衡，商办物业供应过剩问题严峻

1、住宅、办公供应稳步增长，商业供应呈区间内震荡走势

2、住宅成交规模稳幅上升，办公迅猛上涨后始现下滑苗头

3、商品住宅供求基本平衡，商办供应过剩形势严峻

四、前景：较长时间、改善需求与优质地段叠加，“过量“供应不足为惧

1、过亿平米商品房将“缓释”，中心区域供应短时激增压力不大

1）“毛地”出让致供需错位，过亿平米商品房将在较长时间“缓释”

2）中心区域未来重归市场热点，供应会有短时激增但去化压力不大

2、短期或因城改将尽致需求萎缩，但长期仍将保持相对旺盛的市场需求

1）中短期：城改接近尾声，城市更新带来的住房需求逐年萎缩

2）长期：增长的经济和人口吸附力将为住房需求提供持续保障

3、商办压力需要经济发展化解，长远仍存较大发展空间

4、房地产发展与其城市发展水平错位，3-5年房价上升可能性大

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