丰收湖8盘“血拼”，谁能凭品质先声夺人？ | 房叔说No.111

共11盘预售公示、登记，列表见文末↓

| PART 1 |

10月13日，余杭区九乔数字商贸城单元一宗宅地出让，战况十分激烈，开拍3分钟后就封顶。

最终经过39轮报价，新希望以总价107377万元拿下，楼面价20729.95元/㎡，溢价率29.56%，自持比例2%。

地块所处位置余杭区九乔商贸城的丰收湖板块，与江干区仅隔一条杭海路，可共享两个区域配套，这也是新希望继长粼府后，同区域再度补仓。

根据出让标准，这宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于27000元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于29700元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/㎡，即地块精装限价30000元/㎡。

这是板块内今年出让的第四宗涉宅地块，今年上半年广州敏捷、杭州德信、南京银城等三家开发商也纷纷在此落子。

如果再加上此前板块内在售及待售的金地玖峯汇、中南春溪集、新希望美的长粼府、中旅时光里等项目。

今年丰收湖8盘齐聚，这个杭州楼市里略显沉寂的板块，会迎来“大丰收”吗？

| PART 2 |

今年5月，丰收湖板块控规获市政府批复，正式落定。

丰收湖板块位于钱塘智慧城的东北部，东至东湖路，南至德胜路，西至和睦港，北至绕城公路和沪杭高速公路，总用地面积760.2 万平方米。

其中江干区范围内规划面积为285.17万平方米，余杭区范围内规划面积为475.03万平方米，是一个横跨两区的板块。

杭州城东智造大走廊区位图

据规划，丰收湖板块定位为：杭州湾智能制造国际科技创新区，杭州国际数字商贸平台，产城融合品质新区。

杭州钱塘智慧城区位图（红色部分为丰收湖板块）

板块整体空间结构围绕，“一岛一城，一心双轴，两区三片”。

空间结构图

①“一岛一城”：围绕丰收湖公园构建国际科技创新岛，作为规划单元的产业核心，承担杭州湾经济区智能制造科技创新中心的主体功能；国际科技创新岛外，围绕原四季青服装市场，打造杭州服装与智能制造产业推介平台，构建数字商贸新城。

②“一心双轴”：丰收湖景观核心，以及杭海路和九乔路两条城市发展轴。

③“两区三片”：创新岛产城融合发展区、远期发展预留区，以及规划区内乔北居住片区、九恒居住片区和稼南居住片区3个居住配套社区。

▲丰收湖公园

今年七月，丰收湖公园已经正式开园，项目总占地面积约为13.7公顷（合约205亩），其中水域面积约90亩。

未来围绕着湖，还将有一体量约215亩的商住综合体，预计今年第四季度出让。

涵盖住宅、14万方大型商业综合体还有五星级酒店等业态复合一站式开发，还有6万方的会展中心。辐射范围小抵智慧城，大至城东、临平、下沙。

丰收湖商业综合体

丰收湖核心板块功能业态分布图

板块内目前地铁线路就是已经开通的地铁1号线乔司南站，未开通的地铁9号线也会经过这里。

据传，远期南北快线也会在丰收湖设立站点，但是目前规划的真实性还要打个问号。

| PART 3 |

因为丰收湖板块横跨两区，所以目前执行的也是两套限价体系。

江干区作为主城区，目前的高层精装限价标准为3.3万元/㎡，这个区域内目前只有金地玖峯汇和中南春溪集两盘。

而新希望新项目、银城项目、德信银城观湖之宸、敏捷源著天樾府、新希望美的长粼府、港中旅时光里则属于余杭区，高层精装限价标准为3万元/㎡。

除了金地玖峯汇目前还剩少量叠墅尾盘在售，均价4.62万元/㎡，其余在售及待售的7盘都还有不小的供应。

中南春溪集 →

| 楼盘信息 |

位于江干区的中南春溪集，项目总建筑面积约22万方，容积率2.3，整个小区规划了20幢15-16F高层住宅楼，主力户型面积段约89-19㎡。

拥有主城区少有的89㎡三房户型，装标3500元/㎡配有中央空调、新风、地暖三件套，品质还算不错。

小区旁有一规划幼儿园，对面是一个九年一贯制公办学校。

此前开盘只有首开时有过一次摇号，后续几次加推都是流摇状态。

德信银城观湖之宸 →

项目规划了15幢高层住宅，层高12-14F，总建筑面积约12.6万方，容积率2.0。

主要规划了89-96-119㎡三种户型，主要也是偏向刚需和刚改家庭。

交通上距离地铁乔司站约1公里，学校有杭海路小学和乔司街道中心小学，周边商业交通教育配套都有。

中旅时光里 →

项目规划了17幢高层住宅，其中2、3号楼层高13F，其余楼栋层高15F。

与新希望美的长粼府一路之隔，距离1号线乔司南站约1公里，商业配套主要依靠华荣城，周边教育资源有胜稼第二幼儿园、胜稼小学、乔司杭海路小学等。

新希望美的长粼府 →

小区规划了22幢住宅，其中4幢高层（15-16F）、18幢小高层（7-11F），总建筑面积约26.82万方。

项目高层主力户型面积约95-95㎡，小高层主力户型面积约95-122㎡。

交通方面，距1号线乔司南站约800米；商业配套商，南面还有一个体量约35万方的中润中心，其中24万方规划为商场。

项目上一次开盘是9月，整体中签率约58%。

敏捷源著天樾府 →

广州敏捷首入杭州之作，源著天樾府总建筑面积 14.34万方，规划了 17 幢 15F 的高层住宅，总户数 约1028 户。

住宅户型配比方面，户型建筑面积约66㎡30户、89㎡595户、95㎡134户、107㎡209户、117㎡60户。

是目前丰收湖待售几盘中距离地铁最近的项目，距乔司南站约200米，交通便利。

观湖之宸（南区） →

该项目由德信银城联合开发，将建设10幢13-15F高层住宅，总建筑面积约8.4万方。

总户数约585户，规划面积段88-96-118㎡，其中88㎡约203套，96㎡约323套，118㎡约59套。

| PART 4 |

目前丰收湖板块界面还很一般，好在丰收湖公园已经开园，作为内湖公园和城东生态绿肺，环境不错。

丰收湖板块未来发展也以公园为核心向外发展，年底综合体地块挂牌出让，期待有个优质的开发商拿地，提升板块内商业配套。

但是总体来说，板块内利好仍需一段等待时间，目前还没有兑现。

多家开发商选择在这里拿地，土拍争夺激烈，一方面可能因为杭州优质地块争夺激烈，一方面也是看到了丰收湖的未来预期。

江干区3.3万元/㎡和余杭区3万元/㎡的限价标准来说，在整个杭州来看这个价格体系相对较低，加上距离钱江新城二期也很近，板块内楼盘是小户型居多，如果是城东的地缘刚需客群，没有太多预算可以考虑购买这里自住。

据丰收湖板块规划，力争在2022年城市形象初具规模，届时这里也许真的能成为杭州第二个“金沙湖”也未可知。

| PART 5 |

从板块竞争来看，丰收湖侧面有丁桥、长睦、下城北、桃源盘踞，而且新房供应量都并不低。

丁桥新房限价3.1万元/㎡，同丰收湖接近，且成熟度要胜过丰收湖；

下城北新房限价3.3万元/㎡，与丰收湖江干区范围内的地块限价持平，成熟度和便利性上也要胜过丰收湖；

桃源新房限价3.4万元/㎡，成熟度上跟丰收湖类似，但在BMW、杭钢、智慧网谷加持下，可想象空间不错；

长睦则同样属于江干区，但是新房限价就要低得多了；

侧面远端，星桥的新房限价为2.4万元/㎡，就要明显低于丰收湖了；

正面远端，翁梅暂时缺乏新房供应量；但地铁7站以外的临平北，则大幅度拉低了单价和总价，差距基本在1万元/㎡。

与此同时，不要忘了还有来自西侧九堡今年北辰聆潮府和合生创展名邸两盘的竞争。

综上所述，丰收湖当前面临的竞争格局，基本是后面有狼侧面有虎的境地；加上短期内丰收湖大规模爆发的供应量，“血拼”近在眼前。

从板块本身来看，丰收湖公园的落成、后期大型商业的跟上、较为聚集的居住区可以预见的良好居住氛围，加上预期中的南北快线，将是丰收湖对外血战的最大资本。

有前景，有热度，但也需要力战；

从板块内部来看，短期爆发的供应量，意味着极为严峻的竞争态势。

品牌、产品、服务，将是内部血战的三大武器。

也就是说，限价以来，丰收湖将是少见的，将以品质和产品血拼来面对购房者的板块。

谁能胜出，就必须拿出自己的真功夫来了。

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| 今日公示楼盘 |

| 今日可登记楼盘 |

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文/发条兔子  编辑/发条兔子

本文仅代表作者个人观点。

本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。

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