【作者】北大法宝司法案例编辑组（梁雪钰 高迪）
【来源】北大法律信息网、北大法宝司法案例库
《民法典》侵权责任之“物业管理”相关案例裁判规则汇编
（2020年第26期，总第58期）
物业是社区的主要管理者。伴随着近年来社区不断涌现的物业产权、物业合同、高空坠物事件等纠纷，使物业管理问题受到人们广泛关注。《民法典》关注民生，从物权、合同、侵权责任等多个角度对物业管理进行规制。本期北大法宝汇编整理6例与“物业管理”相关的案例裁判规则，以供参考。 小区内的通信管道在小区交付后属于全体业主共有。通信运营公司与小区房地产开发公司签订的小区内通信管线等通信设施由通信运营公司享有专有使用权的条款，侵犯了业主的共有权，侵犯了业主选择电信服务的自由选择权，应属无效。 第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 【案例索引】长城宽带网络服务有限公司江苏分公司诉中国铁通集团有限公司南京分公司恢复原状纠纷案 【来源】《最高人民法院公报》2019年第12期（总第278期）第35-37页 【法宝引证码】CLI.C.93799762
2.责任人对火灾的发生均有重大过失，但无共同故意或共同过失的，应各自承担相应责任 【关键词】社会公共利益；重大过失；建设单位；谨慎注意义务；补充责任 消防安全事关人身、财产安全，属于社会公共利益，确保建筑物消防安全是建设单位的法定义务。商品房买卖合同的购房人一般不具有检测所购房屋是否符合消防安全规定的能力，难以适用一般商品买卖合同在标的物交付后买受人应当及时检验产品质量的规定。 案涉责任人在不同时期的数个行为密切结合致使火灾发生，侵权行为、致害原因前后接继而非叠加，责任人对火灾的发生均有重大过失，但没有共同故意或者共同过失，应各自承担相应的责任。建设单位并非主动积极的行为致受害人权益受损，不承担主要责任。 物业服务企业依法或依约在物业管理区域内负有安全防范义务，应协助做好安全事故、隐患等的防范、制止或救助工作。第三人原因致损，物业服务企业未尽到专业管理人的谨慎注意义务的，应在其能够预见和防范的范围内承担相应的补充责任。 第六条 行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 第十二条 二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。 【案例索引】赵淑华与沈阳皇朝万鑫酒店管理有限公司、沈阳中一万鑫物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷案 【来源】《最高人民法院公报》2019年第5期（总第271期）第30-42页 【法宝引证码】CLI.C.68385503
业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修基金使用、业委会的决定及会议记录、共有部分的收益、物业服务合同等情况和资料的，人民法院应予支持。司法解释对于业主知情权的范围作出了明确的规定，业主以合理的方式行使知情权，应当受到法律保护。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持： （一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况； （二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录； （四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况； 【案例索引】夏浩鹏等人诉上海市闸北区精文城市家园小区业主委员会业主知情权纠纷案 【来源】《最高人民法院公报》2011年第10期(总第180期) 【法宝引证码】CLI.C.424429
1.物业公司未尽管理注意义务，应对外墙脱落致损承担赔偿责任 【关键词】侵权责任；过错推定原则；管理人；注意义务；赔偿责任 根据《中华人民共和国侵权责任法》的规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。建筑物的外墙坠落，并非抛掷物品或其他难以确定具体侵权人的物品，应当由所有人、管理人或者使用人依据过错推定原则承担责任。物业公司作为小区的管理人，不能提供充分证据证明自己尽到必要的管理和注意义务，应当对外墙脱落造成的损害，承担相应的赔偿责任。 第八十五条 建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。 【案例索引】广东高院发布广东法院涉高空抛物、坠物十大典型案例之三：谢某文诉珠海市某物业管理有限公司等生命权纠纷案 【法宝引证码】CLI.C.99827721
2.物业管理人未有效履行管理维护职责，应承担过错赔偿责任 【关键词】物业管理人；管理义务；因果关系；过错赔偿责任 物业公司作为小区管理人，在强台风来临前未切实履行好相关物业的检查、管理和维护义务，导致小区建筑物物件脱落造成损害事故，物业公司存在管理上的过错，与损害结果的发生存在因果关系，应依法承担相应损害赔偿责任。 第三十七条第一款 宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。 【案例索引】广东高院发布广东法院涉高空抛物、坠物十大典型案例之七：何某诉广州某物业公司中山分公司等物件坠落损害责任纠纷案 【法宝引证码】CLI.C.99827726
1.住宅小区公共区域的经营收益归全体业主共有，物业公司擅用该收益的须返还 住宅小区公共区域的经营收益权及收益作为建筑物共有部分所有权的延伸内容和衍生利益，应属全体业主共有，物业公司无权擅自使用该项经营收益。 未经住宅小区全体业主或者业主委员会同意，物业公司将擅自经营共有部分的收益用于物业服务支出，又不能证明支出包括擅自经营共有部分成本的合理支出或者补充专项维修资金的，物业公司应当承担经营所得收益的返还责任。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。 【案例索引】沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会与沈阳凯莱物业管理有限公司不当得利纠纷再审案——住宅小区公共区域经营收益的归属 【法宝引证码】CLI.C.10989231
责任编辑 | 李泽鹏
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