南京楼市降温现3大铁证！2018年买房这10大陷阱绕着走！

①、南京公证处摇号楼盘中签率逐渐走高，闭眼买房时代已过！

②、上周五（12.22），南京6幅进行土地拍卖，均未达到最高限价！

③、各种促销方式上线，江宁一盘最低96折卖房！“万人抢房”到“一成首付”重现，南京楼市变脸了？

以上的每一条都透露着南京楼市降温了，但楼市真的降温了吗？

有人说南京刚需盘和河西盘开完后，南京楼市就真歇了，已经没什么盘可买的了；从土拍来看，多次遇冷，难道南京楼市真的要进入转折点了吗？

01

中签率从4%-100%，南京楼市真的降温了吗？

自今年5月13日实行公证摇号开始，截至2017年12月23日，南京已有102个盘进行公证摇号，中签率最低的是江北亚泰山语湖的4%，最高的是江宁禹洲弘阳时光春晓的100%（购房者人数未达房源数）。

我根据这102个盘的中签率发现：

1、一二手房倒挂严重或区域利好足的楼盘受欢迎（其中包含不少低价盘）；

2、中签率不断升高的原因是倒挂盘（低价盘）正在逐渐消失……

1南京最难买的20盘出炉 这三大因素决定他们成为热盘

南京最难买的前20盘有这三大标签：价格低、一二手房倒挂严重、区域利好足。

低价盘：

南京最难买的20盘中，15盘价格都在2万/㎡以下，其中3盘价格低于1万/㎡。南京每年都会吸引不少外地人来宁置业，2万/㎡以下楼盘成为新南京人首选；另外，此前南京市场上不少低价盘有严重倒挂现象，也吸引了不少投资客。

我统计了最新的数据，目前南京主城2万内的楼盘只剩12家，主要分布在江北、江宁两大板块，相比年初，城北的尧化门、城东麒麟、城南板桥这些刚需板块的2万内楼盘已绝迹。

一二手房倒挂严重（二手房价格高于新房为倒挂）代表楼盘：

南京一二手房倒挂情况以最贵的河西为代表，倒挂超1万/㎡，其他板块江北高新、溧水等低价盘倒挂较严重。

亚泰山语湖：最高倒挂超6000元/㎡；

创维乐活城：倒挂4200元/㎡，且项目总价低，投资成本低；

招商兰溪谷：最高倒挂超8000元/㎡；

佳兆业城市广场：最高倒挂超15000元/㎡；

……

规划利好足，潜力盘：

溧水万达广场：万达广场

华润幸福里：未来7号线将设站，7号线直接通向河西

中南山锦花城：9年公办性质南外仙林学校落户区域

……

2中签率不断升高的原因是倒挂盘（低价盘）正在逐渐消失……

然而，就近期南京各盘的中签率来看，相较于此前是有一定程度上升的。恒大滨江中签率82.3%、深业滨江半岛中签率59.6%、纯新盘江山汇悦山府中签率56%……

为何中签率在不断升高，因为南京捡便宜时代已经慢慢过去了。例如：江北核心区神盘华润国际社区毛坯变精装，均价29000元/㎡，与此前的21000元/㎡差了8000元/㎡，此次中签率达15.8%。

南京多个区域新房价格开始超过二手房：

禄口：1.7万/㎡毛坯价，蓝天星港花园，与周边二手房房价齐平。

江浦：2.8万/㎡毛坯价，通宇林景尊园，周边二手房2.2-2.9万/平。

城北：3.3万/㎡毛坯价，江山汇阅山府，周边二手房价格2.2-2.6万/平。

综合以上两点看来，南京市场的确是变相降温了，“便宜盘”“稳赚盘”已逐渐减少。但是，此类楼盘一旦出现，想买的购房者依旧会涌出很多，闭着眼睛买房时代已过，他们只是变得挑剔了！

02

96折卖房！一成首付促销手段频出！

12月，江宁某盘开盘。本次开盘最大的亮点是，楼王给出96折的折扣优惠。这样的优惠在江宁今年开盘的楼盘中实属不多见！

由于摇号的人数为121位，因此开盘的人数不算太多。

开盘给出优惠，但摇号人数也不算太多。看来大家相对于以前也更加理性化购房了，并非所有的楼盘一开必一扫而光，市场也逐渐从高热化阶段步入常态，楼盘分化依然明显，有些楼盘集中上市，有些楼盘甚至出现零涨幅，但整体趋于平稳。

除了打折优惠以外，楼市年度最大的优惠政策席卷了南京主城区和都市圈。许多区域不仅价格被严格限制，“一成首付”的特惠购房也出现在多家楼盘之中，力度之大让许多购房者蠢蠢欲动。

①、江北核心区精装公寓毅达汇创中心，于近期推出了10层共计30套特惠房源。原价95-100万的精装公寓，现价只要80万左右，首付仅需9万，近乎一成。

②、高淳住宅盘紫晶美域也在近日推出“一成首付”活动，首付仅需7万。目前项目剩余房源均价8100元/平米，户型面积87-121平米，总价70万出头。

③、城北的招商1872、浦口的宝隆时代广场、江北新区西的富力乌衣水镇、河西南的升龙汇金中心、新城旗下的“璞樾系”产品和公寓都曾喊出一成首付卖房的口号。

目前这么做的主要是酒店式公寓和都市圈住宅，但不排除今后可能越来越多的住宅楼盘会加入队伍中，不过首付一成需谨慎投资。

03

南京土拍不止一次遇冷？业内预测2018年楼市走向

11月24日溧水挂出城南两幅优质地块，其中一幅住宅用地起拍楼面价就已经达到了9329元/㎡，超过了目前溧水的最高地价9222元/㎡。昨天（12.25），这两块地进行拍卖，结果却惨遭流拍！（详细请戳链接：今天，南京高价地流拍了……）

12月22日南京6幅地块成功出让，但未有地块达到最高限价，土地市场的确有所降温。

然而，今年南京土地拍卖遇冷已经不是第一次了，11月01日土拍就有三宗宅地未触及最高限价。不过地块成交价格并不低。

未触及最高限价归因于最近的政策调控起到了一定成效，楼市的冷却（除了倒挂严重，买中必赚的情况），大多数投资客开始理性考虑市场，也使得一些楼盘的销量走上理性，楼市的稳定直接影响土拍的热度。

为何年末南京土地市场频频遇冷？

1、时至年末，大多数开发商在年中已经将钱花去圈想圈很久的地了，年终回款慢，兜里没有太多钱去砸了，除非真的是很好很好的地。而且从16年土拍市场全面兴盛开始，很多开发商已经屯了很多地在手里了！

2、今年的土拍情况较去年而言整体回归理性，也有不少开发商想必也受到了暴击般的伤害，就在项目边上的地今年拿竟然比去年还便宜。

3、本周南京还将有两场土拍，15幅地将出让，分别于本周三和周五进行竞拍。不少开发商盯着的或许是这两次土拍！

业内预测2018年楼市走向 全年降幅将达9.3%~11.3%

业内预测，政策方面，长效机制建设迎关键期，市场中长期运行环境逐步确立，短期调控不放松稳预期。

未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确的主线，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期，明年将是长效机制与短期调控结合的转折点，将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化。

总体来看，本轮周期将持续5年或更长时间，预计2018年市场将出现下行。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响，将出现回调，全年降幅将达9.3%~11.3%。

（此处内容来源：每日经济新闻）

18年房产投资有什么需要注意的地方呢？

2018年楼市投资“十大陷阱”总结

1、县城楼房不买
2、郊区不买
3、弱三四五线不买
4、一次性付款不买
5、弱省会不买
6、非品牌开发商不买
7、高铁房不买
8、旅游养老特色小镇不买
9、社区商业不买
10、小产权、待拆迁、军产房不买

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