高出邻居2.5万/平！南京学区房排名很残酷

你好啊，这里是《楼市大胆讲》第28期

本期嘉宾：阳光城市频道主编 阳光

本期话题：

1、学区房的涨幅后期还有多少？

2、传统老牌学区房的排名阶梯？

3、鼓楼的二三流是碾压其他区一流？

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1、学区房的涨幅后期还有多少？

学区房的核心逻辑：

误区：上好的学校不一定上好的大学，上好大学也不一定有好工作，学区房不重要。

真正：供不应求，才是学区房价格上涨的真正原因。学区房溢价70%，甚至90%，短期的涨价空间可能不大了，长期看还是保值的。

比如芳草园小学的学区房5.8万/平左右，而周边的白云小学的学区房阳光广场，3.3万/平，溢价高达75%。

2、传统老牌小学阶梯是什么？

南外不改变，主城鼓楼的学区资源的碾压，南京名校的格局不会改变。

阳光城市频道主编阳光曾经做过这样的分析：

仅以南京9大名小而论，历年南外录取人数如下：

2017年之前，南外是“优录时代”，2017年之后为“考试时代”。

（1）在过去的优录时代，如2016年，鼓楼区优录名额占录取总数的68%，令人惊讶。在2017年，除去仙外这个BUG，鼓楼区的录取人数占录取总数几乎还是68%，令人惊讶，冥冥之中似有定律；

（2）即便没有优录名额，传统名小依然占据优势，而且主要体现为鼓楼名小垄断。这是鼓楼区多年的教学沉淀，并非轻浮喧哗，更非一朝一夕的巧劲儿，实力使然；

（3）鼓楼名小鸡血。而北京东路小学、南师附小、游府西街小学等玄武、秦淮名小则中规中矩，不算显眼，甚至有滑坡之感。这与这几所学校向来重视综合素质发展，并不以冲外为目标有关系。但同时也要承认，不管南外录取人数的指标是否合理，但总归是最多数的家长认同，这种观念的趋同性会让鼓楼名小有马太效应。甚至鼓楼二线名小，在其他区都是数一数二。

2017南外录取情况：

2017年，公办小学格局：

一档：拉小、力小、芳小、琅小、银小、汇小。统称：拉力琅，芳银金

二档：北京东路小学、南师附小、游小、凤凰花园城小学

三档：汉江路小学、天正小学、三牌楼小学、龙江小学、赤壁路小学

其他，较为零星一两个，偶然性、波动性。

3、鼓楼的二三流是碾压其他区一流？

不可尽信数据，也不可不信。

南师附小等其他区域的头牌小学也会考上区里其他优秀的初中，但是录取数据不透明，家长只能将南外录取人数作为唯一衡量标准。

拉力琅的房价动辄八九万，小面积超10万，而普通二线学区房的房价也5/6万，其他区域最好的学区房不过5/6万。鼓楼教育让学区房的的溢价能力达到40%之多。

玄武、秦淮的小学教育已经算最接近鼓楼教育的水平了。其他新城区，如奥体、河西南、燕子矶、江心洲、江宁九龙湖、百家湖、江北新区核心区等，尽管挂着名校分校的头衔，有的还是9年一贯制教育。

但仅仅对于初中有意义（取决于生源的导入），但对于小学，因为不存在统一的小升初考试，完全取决于传统的教学与南外录取人数，新城区的小学层面几乎无作用。

如果南外的掐尖录取模式一如既往，鼓楼小学依旧会大概率胜出。学校平台、老师经验、生源的马太效应、教育培训机构的密集，无论玄武、秦淮还是新城区，短期之内没有出头之日。

（部分内容来源：阳光城市频道）

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