房地产开发企业装修款的收入定性及其税务处理

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 房款之外收取的装修款，应当确认商品房销售收入还是建筑业（装修）收入？这是房地产开发企业反复纠结的一个税务问题。下面，笔者结合实务案例，就两种不同的收入定性在税务处理实务中遇到的问题进行解剖，并在此基础上提出自己的主张，即：收入定性取决于业务定性。

一、财税实务中两种不同的收入定性

房款之外收取的装修款，其收入的税务定性，国家层面有待明确，各地执行口径差异较大，这里仅选取湖北、广西和W市开展深入解析。

（一）收入定性：销售不动产

1、湖北版收入定性

原湖北省国税局2017年4月28日发布的《湖北省营改增政策执行口径（第五辑）》第10条问答明确，“根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)，房地产开发企业对其开发毛坯房装修以后销售的，可就房款连同装修款一并开具发票，也可就房款和装修款分别开具发票，但房地产开发企业对其开发毛坯房进行的装修成为所售不动产的组成部分，其随房款收取的装修款应一并按照销售不动产缴纳增值税。”

该执行口径自2018年1月1日起废止。

2、广西版收入定性

原广西壮族自治区地税局发布的《《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》（广西壮族自治区地方税务局2018年第1号）第三十一条（二）项规定，“纳税人在销售开发产品的过程中，随同房价向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费、咨询费等价外收费，应并入房地产转让收入。”

（二）收入定性：销售建筑服务

W市没有明文，其内部掌握的口径，随房款一并收取的装修款，如果不包含在《商品房销售合同》的房价内，在计算土地增值税时，可以不纳入清算收入，其成本不计算扣除项目金额。

二、两种不同收入定性的税务分析

（一）开票编码和增值税适用税目的矛盾

依据湖北版收入定性，房开企业可就房款和装修款分别开具发票，其随房款收取的装修款应一并按照销售不动产缴纳增值税，这样必然导致开票编码和增值税适用税目不一致。

（二）收入定性在不同税种之间是否保持一致

湖北、广西等省市仅就某个单一税种（增值税或者土地增值税）给出了收入的税务定性，那么其他税种，比如企业所得税作为主要税种是否与增值税或者土地增值税的收入定性保持一致。

（三）收入定性将改变纳税义务发生时间

实务案例

2018年5月房地产开发企业甲公司与业主分别签订《商品房预售合同》和《房屋装修合同》，分别收取A项目房款100000万元和装修款20000万元。该商品房于2019年12月办理竣工验收，2020年1月开始装修，2020年6月装修完毕并交付业主。

税务分析

1、当装修款20000万元定性为“销售不动产”时，其增值税纳税义务时间为2020年6月交房时；

2、当装修款20000万元定性为“销售建筑服务”时，其增值税纳税义务时间为2020年1月开始装修时。

（四）收入定性可能导致侵蚀税基

实务案例

乙公司B项目随房价收取装修款30000万元，实际装修成本为10000万元，成本利润率高达200%。

税务分析

1、对于增值税而言，由于销售不动产和建筑服务的适用税率相同，收入的税务定性不会影响整体税负。

2、对于企业所得税而言，收入的税务定性不会产生永久性差异。

3、对于土地增值税而言，如果定性为“销售不动产”，则土地增值税清算时，其增值额将增加17000万元（30000-10000×130%），并相应拉高增值率、适用税率和应纳土地增值税额；如果定性为“销售建筑服务”，则装修款无需缴纳土地增值税，从而严重侵蚀土地增值税税基。

（五）收入定性可能导致损害纳税人权益

实务案例

接上例甲公司A项目。

税务分析

1、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条规定，“开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。”

2、甲公司A项目于2019年12月竣工验收，依据国税发[2009]31号第九条规定，如果随房价收取的装修款定性为“销售不动产”，则装修款20000万元应当于2019年12月确认为企业所得税收入，而此时装修尚未开始，实际发生的装修成本为0元，将导致甲公司提前缴纳企业所得税，一定程度上给纳税人增加了税收负担；如果A公司后期无收入实现，后续发生的装修成本形成亏损而不能退税，客观上损害了纳税人权益。

3、实操中，甲公司与主管税务机关沟通，于2019年12月商品房竣工验收时，装修款20000万元按照预计毛利率预计毛利额，计入当期应纳税所得额；然而，这样操作与第九条完工产品据此结算实际毛利额的规定明显相悖。

三、不同收入定性应当取决于业务定性

结合房地产开发业务的特殊性，对于随房价收取的装修款，笔者认为不能搞“一刀切”的简单定性，而应当首先分析和判断开发业务的定性。

（一）业务定性决定财务和税务定性

（二）装修价格明显偏低的应当调整

——本文转自： 税务工匠/作者段晖

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