作者 | 赵平 戴晓伟 钱梦盈近日来，新冠肺炎疫情牵动人心，各地方政府纷纷启动突发公共卫生事件一级响应机制，为减少人员聚集，阻止疫情蔓延，政府采取了停业、停学、停工等措施，要求娱乐场所关闭、商场停业。为此，万达、华润等地产公司主动减免旗下物业的租金，与商户共度难关，赢得了社会的广泛赞誉。如果出租人不减免租金，承租人是否可以要求减免？随着新冠肺炎疫情的发展，由此带来的法律问题会逐步显现。本文将结合当前法律、法规及政策的规定并参照非典时期的法院判例，探讨新冠肺炎疫情形势下存在的商业房地产租赁法律问题。
《民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”
《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
《合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”
3. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》（以下简称“《合同法解释二》”）第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
4. 《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》
在非典时期，最高人民法院曾于2003年6月11日紧急颁布了《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（以下简称“《最高院关于肺炎的通知》”），尽管该通知已于2013年被废止，但值得注意的是该通知被废止的原因系“情况已变化，实际已失效”，而非与当前法律、法规相冲突而被废止，故笔者认为该通知对当前形势下的房地产租赁合同纠纷仍具有参考意义。该通知规定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”从该通知可以看出，最高院将肺炎疫情产生的法律后果进行了区分，其一是疫情严重影响当事人的合同权益，其二是疫情导致合同目的无法实现。需要强调的是，依据该通知，只有在疫情导致合同目的无法实现的情况下，法院才应当依照《合同法》中关于不可抗力的相关规定进行处理。而对于前一种情形，最高院则规避了对不可抗力的适用，仅提出以公平原则进行处理。在非典的司法实践中，各地法院就肺炎疫情是否构成不可抗力仍存在不小分歧，多数法院认为构成不可抗力，极个别法院将其定义为“情势变更”，也有法院不作定义直接引用“公平原则”。笔者认为，相比于将肺炎疫情简单地归为不可抗力，更需要关注的其实是肺炎疫情对合同履行所产生的不同影响。此外，针对新冠肺炎疫情的发展，最高院是否还会像2003年非典疫情时一样就新冠肺炎疫情所涉法律问题出具专门的通知，笔者也非常期待。
5. 地方人大、政府和法院的地方性规章和其他规范性文件
（1）《上海市人民政府关于印发上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展若干政策措施的通知》第二条：“（九）减免企业房屋租金。中小企业承租本市国有企业的经营性房产（包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等）从事生产经营活动的，先免收2月、3月两个月租金；对间接承租的企业，应确保租金减免落到实处，使实际经营的中小企业最终受益。鼓励国有企业在协商情况下通过减免缓交等方式尽可能多让利给中小企业，相关减收影响在经营业绩考核中予以认可。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体为实体经营的承租户减免租金。主动为租户减免房产或土地租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可申请减免相应的房产税、城镇土地使用税。（责任部门、单位：市国资委、市商务委、市经济信息化委、市科委、市税务局）。”（2）《上海市高级人民法院关于充分发挥审判职能作用为依法防控疫情提供司法服务和保障的指导意见》“四、高效化解与疫情防控有关的民商事纠纷，努力营造法治化营商环境。对因疫情影响，当事人不能履约或履约对当事人权益造成重大影响的，应依照公平、诚实信用等原则，综合考量当事人之间的约定、疫情的发展阶段、疫情与履约不能或履约困难之间的因果关系以及疫情影响的程度等因素，根据不可抗力或情势变更等相关规定，并结合案件具体情况，妥善处理。”
受疫情影响，各地纷纷发布通告要求商贸服务单位暂停营业，或者延期复工，可能导致承租人要求出租人减免租金甚至解除合同。
在本次疫情中，承租方是否有权依据法律、法规的规定要求出租方减免租金？如果可以，租金减免的期限范围是什么？是减还是免？这些都是当前形势下租赁双方最关注的问题。承租方提出减免租金需要具备以下两个条件：首先，承租方提出减免租金的前提是租赁房屋的正常使用受到了影响，包括完全无法使用房屋，比如饭店宾馆无法营业，交通运输场所停运；和无法按照正常状态合理使用房屋，比如快递业虽然仍然可以正常经营，但是工人无法返工，实际上快递业仍受到严重影响。其次，承租方因经营受到影响进而营业收入减少。实践中也存在虽然经营受到影响，但未影响实际收入的情况，比如承租人将房屋转租给第三人，第三人正常向承租人（即次承租人）支付房租，承租人的收入未受到影响。再如：盒马等超市，因疫情影响，线上外卖业务大增。只有具备以上两个条件，承租人才可以依据法律关于不可抗力和公平原则的规定要求减免租金。从现在看到的案例看，大多数法院对于承租人的请求进行了一定程度的支持。上海二中院在（2004）沪二中民二（民）终字第354号判决书中认为：“基于我国在2003年春夏季节发生‘非典’疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治‘非典’的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。”洛阳中院在（2008）洛民终字第2021号判决书中认为：“关于非典时期6个月的租金如何承担问题。2003年4-9月发生在全国各地的非典属非常时期，在此期间，二上诉人均遭受到了经济损失，原审按照公平原则，其损失由双方共同承担，符合法律规定。”广西高院在（2007）桂民四终字第1号判决中认为：“广升公司已经减收上诉人因‘非典’停业三个月期间的一半租金……体现了公平的原则。相反，如果免除上诉人‘非典’三个月期间全部租金，其实质是让广升公司承担‘非典’所致的全部不利后果，反而有失公平。故上诉人认为被上诉人应当免除‘非典’三个月期间全部租金的上诉请求于法无据，本院不予支持。”佛山中院在（2006）佛中法民二终字第5号判决书中认为：“非典期间酒楼的经营业绩受到一定的影响，但并未导致全面停止对外营业……故本院酌情减免上诉人冯伟满应交纳给金泮岛海鲜楼3个月承包费的50%。”辽源中院在（2017）吉04民终441号判决书中认为：“2003年因‘非典’期间造成升华宾馆停业4个月的经济损失，因该损失是姜玉阁经营升华宾馆期间遭遇的不可抗力，属于正常的经营风险，该经营风险不应由巨源公司承担，故一审判决中关于支持姜玉阁主张减免‘非典’期间相应承包费18.2667万元的判决内容错误，应予纠正。”从上述案例可以看出，有的法院认为疫情期间的租金应当全部免除，有的法院认为租金损失应当由双方共同承担，也有极个别的法院将其归为经营风险而对租金不予减免。2020年2月6日，杭州中院在《新冠肺炎疫情防控期间相关法律问题解答》民商事篇中对此也有解答：“承租人租赁房屋的目的是使用房屋，因疫情防控需要致使承租人在短时间内无法正常使用房屋，虽租赁合同目的无法实现，但因系不可归责于承租人、出租人的原因所致，如为此发生纠纷，希望双方本着互谅互让的态度协商解决，如协商不成，可根据《合同法》第五条的公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果，承租人以此要求解除合同的一般不应予以支持。”参照各地法院的判例、杭州中院的解答以及最高院非典期间的通知，笔者认为疫情期间的房屋租金根据《合同法》第五条公平原则进行处理较为适宜，但具体的租金减免程度，则视各地法院自由裁量了。在上海市政府以及各区政府颁布的规范性文件中，明确规定了对于部分中小企业的房租予以减免，同时鼓励出租方对其他企业的房租予以减免。地方规范性文件在地方法院处理案件中，可以作为处理案件的依据。对于鼓励性减免房租的条文如何适用，有待于具体案件的检验。如上所述，若新冠肺炎疫情构成不可抗力且合同目的无法实现，则当事人（主要指承租人，在特殊情况下不排除出租人也可以引用）有权解除合同。基于疫情对不同租赁合同的效力可能影响不一样，在部分情况下，当事人也可以考虑根据情势变更的理由要求解除合同。上海高院的意见中明确规定，对因疫情影响，当事人不能履约或履约对当事人权益造成重大影响的，应依照公平、诚实信用等原则，综合考量当事人之间的约定、疫情的发展阶段、疫情与履约不能或履约困难之间的因果关系以及疫情影响的程度等因素，根据不可抗力或情势变更等相关规定，并结合案件具体情况，妥善处理。如果一方提出解除合同，应当提出证据证明疫情对于当事人影响重大，以至于致使合同目的不能实现。但笔者认为合同能否解除还应当考虑如下因素：（1）未履行合同一方不存在恶意违约的；（2）未履行合同一方继续履行合同，对其显失公平的；（3）请求继续履行合同一方拒绝解除合同违反诚实信用原则的。在司法实践中，法院对于依据不可抗力或者情势变更主张解除合同的审查比较严格。辽宁高院在（2013）辽审二民抗字第14号再审判决书中认为：“因‘非典’疫情和政府有关部门因此而下发的停止野生动物经营的通知，只是对正典公司的部分经营活动造成影响，尚不足以导致其与鹏程公司之间的租赁合同‘直接’或‘根本’不能履行，本案的案情不符合《最高院关于肺炎的通知》中所指出的‘因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷’的情形，故本案不能据此认定为双方合同的解除系不可抗力的原因所致。”广西高院在（2007）桂民四终字第1号判决书中认为：“‘非典’这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空。”重庆市江北区法院在（2017）渝0105民初16414号判决书中认为：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，即使原告确有存在合同约定的连续10日未经营的违约行为，但是系出于防控疫情的需要，被告（出租人）不因此理由而享有合同解除权，原告亦不应因此而承担违约责任。”结合新冠肺炎疫情及非典时期的判决，笔者认为，疫情导致合同目的无法实现可分为两种情况，一是疫情引起政策变化导致合同目的无法实现；二是疫情本身导致合同目的无法实现。与货物买卖合同不同，房屋租赁合同一般存在比较长的履行期间，若疫情仅影响了其中一段时间，即使合同当事人遭受了一定的经济损失，法院通常也不会认定由于疫情导致合同目的无法实现。只有在新冠肺炎疫情导致合同目的彻底丧失的情况下，法院才有可能判决解除合同。应该指出，疫情对于承租人的经营活动造成了一定影响，因此，如果承租人有合理的理由（比如特殊经济困难，疫情人身隔离）等原因未在合同约定的期限内支付房租或履行其他合同义务的，出租人不能以此要求解除合同和要求承租人承担其他违约责任。同样，如果因为疫情，导致出租人延期交房，或者未履行其他合同义务，承租人也无权要求解除合同。受疫情影响，出租人可能会迟延交房，承租人可能会迟延支付租金，或者更为极端的比如上述案例中合同约定连续10日未经营即属违约，此时当事人可否以疫情为由主张不承担违约责任？三亚中院在（2005）三亚民一终字第79号判决书中认为：“‘非典’疫情的发生是不可预见、不可避免，并且在当时卫生医疗技术条件下为不可克服的……对民工流动的控制客观上导致了各建筑企业进场施工的迟延，应认定‘非典’疫情对‘天涯一方城’项目各项施工的完成构成不可抗力因素……长源公司可据此对‘非典’期间导致工期延误发生的迟延交房主张免责。”湖南高院在（2018）湘民终158号判决书中认为：“政府拆迁行为系签订合同当时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力……可得利益的赔偿应当以当事人一方违约为前提，鉴于本案《租赁合同》不能履行完全由政府拆迁行为所致，建工集团并无违约行为……建工集团无需向天润公司赔偿可得利益损失。”浦东法院在（2010）浦民一（民）初字第5973号判决书中则提出：“合同法规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况……本院认为，本案中道路施工情况不足以认定对被告履行合同义务造成阻碍，因此，被告免责的抗辩理由不成立。被告应当按照合同约定支付租金和延迟支付违约金。”笔者认为，当事人因疫情影响而违约，其究竟是不承担违约责任，部分承担违约责任，或是不能免责仍需承担违约责任，需要具体情形具体分析，很大程度上还是取决于疫情对当事人履约能力的影响，只有在疫情确实客观上影响了当事人的正常履约能力，法院才有可能判决当事人免于或部分免于承担违约责任。
1. 对于承租人，如果因为疫情受到影响的，应当及时通知出租人，并说明如下情况：（1）疫情对于房屋使用和生产经营的影响；（2）疫情对于合同约定的权利和义务的影响；（3）要求缓减免的合同义务的具体内容；2. 出租人如果因为疫情影响合同义务履行的，应当及时通知承租人，并说明如下情况：（1）疫情对于房屋租赁合同约定的权利和义务的影响；（2）要求缓减免的合同义务的具体内容；3. 如果一方提出解除合同，需要提供疫情严重影响合同履行程度的证据；4. 主张因疫情影响合同权利义务的当事人应向对方发出书面通知，明确请求，并应根据情况或者对方要求提供相应的资料；5. 在提出要求后等待对方答复期间，如果中止合同义务的履行，要谨慎从事，防止造成违约；收到请求的一方应该及时予以答复，否则不排除被法官视为默认，至少会影响纠纷发生后法官裁判案件的态度。总的来说，新冠肺炎疫情产生的法律后果取决于疫情的发展以及后续政府的防控措施，其对合同履行的影响程度，不能一概而论，需要具体案件具体分析。各方当事人要密切关注疫情的发展，自己或聘请专业人员对疫情造成的合同权利义务的影响进行评估，维护自己的合法权益。
赵平
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戴晓伟
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钱梦盈
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