未经其他共有人同意，对共有房产设定的抵押无效
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-052）
未经其他共有人同意，对共有房产设定的抵押无效
---卜某诉唐某、某银行、某担保公司抵押合同纠纷案例评析
【关键词】
抵押借款合同 合同部分无效 无权处分 共同共有人 共有房产
【要点提示】
当前，许多共同共有人未经其他共有人同意，而擅自以其共有房屋在银行设定抵押，有的是以转移财产为目的，有的是为个人的享乐，这样做的结果必将会导致其他共同共有人的财产损失，从而引发一连串的民事诉讼。本案是一起因共有房产抵押而引起的抵押合同纠纷，根据我国相关司法解释的规定，共同共有人以其共有房产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。
【案情简介】
原告、共有人一：卜某
被告1、共有人二：唐某
被告2：某银行
被告3：某担保公司
卜某和唐某原系夫妻，2001年11月二人经法院判决离婚，同时判决将二人共同共有的位于某市某区的202号房屋（房产证正在办理，以下简称涉案房屋）归唐某居住使用。2002年，卜某取得涉案房屋产权证书，登记日为2002年1月某日，权利人为卜某。
2004年2月，唐某伪造法院判决书去房产交易中心将涉案房屋过户至其名下，登记日期为2004年2月某日。随后，唐某又伪造《二手房屋买卖合同》，该合同载明卜某作为卖方将涉案房屋出售给唐某，并伪造了卜某的签章，唐某使用该合同与某银行、某担保公司签订了抵押借款合同，约定：唐某向某银行借款13万元，用于购买系争房屋，唐某以该房屋抵押担保上述借款。2004年3月某日，涉案房屋办理了抵押登记，抵押人为唐某，抵押权人为某银行。
2006年4月，卜某发现产权被变更后，持法院判决书同房产交易中心交涉后，将涉案房产更正回了卜某名下。2014年6月，卜某通过某银行的催债人员发现涉案房产已被办理了抵押登记。卜某认为，唐某、某银行、某担保公司基于卜某拥有产权的房屋签订的抵押借款合同无效，故将三被告诉至法院，请求判令：1、确认抵押借款合同中的抵押担保部分无效；2、某银行涤除202号涉案房屋的抵押登记。
【法院判决】
法院经过一审、二审审理后，作出如下判决： 1、唐某、某银行、某担保公司签订的抵押借款合同中抵押担保部分无效；2、某银行应于判决生效之日起十日内注销202号房屋上所设的抵押权登记。
【案件评析】
法院判决抵押借款合同中抵押担保部分无效的裁判依据：
本案的争议焦点是：唐某是否有权以涉案房屋设定抵押。
首先，从涉案房屋的权属状态分析。夫妻共同共有基于婚姻这一共同关系而产生，亦应随共同关系的解除而消灭。本案中，虽然卜某与唐某的婚姻关系已解除，原夫妻共同共有的共同关系不复存在，卜某与唐某双方原来存在的共同共有关系亦应消灭，但是由于双方在离婚判决生效后，尚未对涉案房屋房产产权予以分割，因此，从法律意义上来说，涉案房屋仍应为甲、乙双方的共同共有财产。
其次，从唐某伪造法院判决书及房屋买卖合同对涉案房屋权属的影响分析。1、唐某在与卜某离婚后伪造了法院判决书，并持该伪造的判决书到房产管理部门办理了变更登记，将涉案房屋过户至其名下。2、由于该判决作为涉案房屋产权变动的原因关系是唐某单方伪造的，其必然导致房屋产权变动的结果无效。3、唐某持上述伪造的判决书欺骗了房产管理部门，并进行了房屋产权变更登记，但登记本质上是一种事实行为，它并不能赋予任何人以权利，即登记本身不能创设物权。因此，虽然唐某对涉案房屋的产权已进行了登记，但唐某并不能因该登记行为而取得对涉案房屋的单独所有权，涉案房屋在法律上仍应为唐某、卜某的共有财产，且属共同共有。
再次，从唐某为涉案房屋设定抵押的效力分析。1、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》解释第五十四条第二款规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”2、根据我国民法通则的解释，共同共有人以其房屋设定抵押，必须有其他共同共有人的签字或书面委托，否则抵押无效。本案中，唐某、卜某双方在离婚后，对涉案房屋的产权仍为共同共有。唐某以伪造的法律文书获取涉案房屋的产权证书，且未经卜某同意而对该共有房产设定抵押，现卜某对此不予认可，且主张抵押借款合同中的抵押担保部分无效。
综上所述，虽然唐某与卜某已经解除婚姻关系，但尚未分割涉案房屋，涉案房屋仍属于双方共同共有。唐某以伪造、变造的法律文书获取涉案房屋房产证，且未经共有权人卜某同意对涉案房屋设定抵押，事后卜某对此也不予追认，故法院认定唐某、某银行、某担保公司签订的抵押借款合同中抵押担保部分无效。
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