母亲去世后父亲将共有房屋以1元价格出售给了小女儿，法院判无效！

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2024-08-23

案号

审理法院：北京市第二中级人民法院

案　　号：（2021）京02民终12383号

案　　由：确认合同无效纠纷

裁判日期：2021年9月30日

裁判要旨

涉案房屋系父亲与母亲夫妻关系存续期间取得，且双方并无涉案房屋系父亲个人所有的约定，故涉案房屋应为父亲和母亲夫妻共有财产。

在母亲去世后，涉案房屋未继承之前，属于所有继承人共同共有。父亲与丙女均知晓涉案房屋未继承分割，未经甲女同意，擅自处分共同共有的财产，亦损害了甲女的合法权益，故父亲与丙女就涉案房屋所签订的《存量房屋买卖合同》无效。

诉讼请求

甲女向一审法院起诉请求：1、请求法院判令丙女与父亲签署的买卖涉案房屋的合同无效；2、丙女、乙女承担本案诉讼费用。

基本案情

甲女、丙女、乙女系三姐妹。

母亲于2015年11月13日去世。父亲于2019年7月14日去世。

1999年11月24日，父亲与北京××厂签署《北京××厂公有住宅楼房出售协议书》，2000年11月27日涉案房屋登记至父亲名下。

母亲去世后，涉案房屋并未进行析产继承。

2015年12月15日，父亲与丙女签署《存量房屋买卖合同》，父亲将涉案房屋以1元价格出售给丙女。2015年12月23日，涉案房屋登记至丙女名下。

庭审中，丙女、乙女均主张母亲曾经口头表示将涉案房屋给丙女，但对此丙女、乙女均未举证。

争议焦点

父亲将涉案房屋以1元价格出售给女儿的买卖合同是否有效？

一审意见

一审法院认为：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

本案中，父亲购买涉案房屋时系在父亲与母亲夫妻关系存续期间，涉案房屋应为父亲和母亲夫妻共有财产。母亲去世后，其继承人未明确表示放弃继承的，对母亲的遗产均有继承权。父亲与丙女未经甲女同意擅自签署《存量房屋买卖合同》，并办理了产权过户手续，父亲与丙女对涉案房屋包含母亲的遗产应属明知，在没有取得甲女同意情况下，仍签署《存量房屋买卖合同》，侵害了甲女的合法权益，属于法律规定的无效情形，故甲女要求确认父亲与丙女签署的《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，法院予以支持。

据此，原审法院依据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条之规定，判决：确认父亲与丙女签署的《存量房屋买卖合同》无效。

上诉意见

丙女、乙女上诉事实和理由：涉案房屋系父亲个人所有，××西区×号楼×单元501号房屋产权人是母亲，因此，夫妻二人以房屋登记方式，约定两个人各自拥有一套住房为各自所有，且父亲在不动产登记笔录中也写明不是夫妻共有，父亲处置个人财产没有通知甲女，并不违法。父亲与丙女之间系附条件赠与合同，非买卖合同，丙女履行了相应义务，履行了让父亲在涉案房屋内终老的承诺，该附条件赠与受法律保护。

甲女辩称，同意一审判决，不同意丙女、乙女的上诉请求。涉案房屋系父亲与母亲夫妻共同所有，丙女、乙女在原审法院审理时也确认涉案房屋系父亲与母亲共同所有，根据禁止反言原则，丙女、乙女的理由不成立。其次，不管是赠与合同还是买卖合同，均系无效合同。

二审意见

本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。

另查，丙女、乙女在原审法院审理时答辩称涉案房屋系通过房改房取得，登记在父亲名下，涉案房屋确系父亲与母亲夫妻共同财产。父亲有权处理八分之五的产权份额。

本院认为，《物权法》规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，共有人之间另有约定的除外。

涉案房屋系父亲与母亲夫妻关系存续期间取得，且双方并无涉案房屋系父亲个人所有的约定，故涉案房屋应为父亲和母亲夫妻共有财产。丙女、乙女在原审法院审理时确认涉案房屋系父亲与母亲夫妻共有财产，在本院审理时做出相反陈述，并未提出合理解释，亦无其他证据证实，故本院对其该项上诉理由不予采纳。

涉案房屋属于父亲与母亲夫妻共同财产，故在母亲去世后，涉案房屋未继承之前，属于所有继承人共同共有。因此，父亲与丙女处分涉案房屋时，应当经其他继承人同意方可以处分。结合本案事实，父亲与丙女均知晓涉案房屋未继承分割，未经甲女同意，擅自处分共同共有的财产，亦损害了甲女的合法权益，故父亲与丙女就涉案房屋所签订的买卖位于北京市东城区××南街×号楼×门502号房屋的《存量房屋买卖合同》无效。原审法院对此认定正确，本院不持异议。

综上所述，丙女、乙女的上诉请求无事实及法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。