原本是借名买房却又低价卖给自己亲属，恶意串通无效！
在购房当日某保险公司与甲男签订了借名买房的委托协议，明确约定房屋产权归某保险公司所有，且某保险公司在双方产生纠纷之前实际占有使用涉案房屋并支付了涉案房屋的首付款及贷款，也持有涉案房屋的原始房屋产权证及购房票据。法院可以确认双方之间存在借名买房的合同关系，某保险公司系涉案房屋的真实权利人，有权就本案提起诉讼。
甲男与乙女之夫存在亲属关系，甲男与乙女的交易价格远低于市场价格，故法院可以确认乙女并非善意买受人，甲男与乙女存在恶意串通，二人就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》应为无效。
2003年6月20日，甲男与北京新松家园房地产开发有限公司签订了公寓商品房买卖认购书，认购了涉案房屋。
2003年6月25日，甲男与北京新松家园房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，约定甲男购买涉案房屋，购房款共计573942元，其中45万元由买受人向银行办理贷款支付给出卖人。
同日，甲男（乙方）与某保险公司（甲方）签订《委托协议》，约定，甲方委托乙方就办理购买北京市海淀区2402、2403房屋事宜达成如下协议：一、委托事项：甲方购买公寓作为甲方的办公场所，为办理按揭贷款，由乙方以个人名义办理房屋产权手续及按揭贷款手续，购买房屋的首付款、每月的月付款及一切购房所发生的费用均由甲方负担并交付。二、约定事项：1.甲方按时足额交付房屋的首付款、月还款及与购买房屋有关的费用，如甲方未及时付款，由此引起的罚款、滞纳金，由甲方负担。2.甲方享有购房合同的权利，并履行合同义务，该房屋产权归甲方所有。3.乙方按照甲方委托办理购房事宜。办理购房、付款等一切手续凭证，办理后交与甲方，乙方不得保留。4.乙方受甲方委托办理购房事宜，不享有该房屋的任何权利，也不承担任何义务。
涉案房屋合同签订后，甲男办理了购房贷款手续，贷款金额为45万元。2004年4月28日，涉案房屋下发产权证，登记在甲男名下。
2016年3月15日，甲男向相关机关申请涉案房屋房产证遗失补证，并于2016年5月3日取得了新的不动产登记证书。2018年9月18日，甲男以376万元的价格将涉案房屋出售给乙女，乙女向甲男支付了376万元，并于当日办理了涉案房屋的产权过户手续。其中150万元系乙女从银行贷款后支付给甲男。现涉案房屋登记在乙女名下，并由乙女一家居住使用。
某保险公司认为甲男与乙女之间恶意串通，售房价格明显低于市场价格，故申请对涉案房屋在2019年9月18日的市场价值进行鉴定。2020年9月2日，北京国盛房地产评估有限公司出具评估报告，认为涉案房屋在2018年9月18日的市场价值为623.7万元。某保险公司支付鉴定费18093元。甲男与乙女对该评估价格不予认可。
庭审中，甲男向法院表示双方并非借名买房关系，而是其购房时因资金紧张向某保险公司借款买房，向法院提交了借条，内容为“今向某保险经纪有限公司借款人民币壹佰伍拾万元整，用于购买北京市海淀区2402、2403室房屋，建筑面积197.29平米。甲男同意将该房屋无偿提供给某保险经纪有限公司使用，用于办公和注册公司。”该借条中有甲男的签字，并盖有某保险经纪有限公司（筹）的公章。同时，甲男表示丙男已代理甲男出售了2403号房屋，出售款项也由丙男控制，已经用2403号房屋的售房款偿还了购买房屋时向某保险公司的借款，并向法院提供了售房合同及相应转账凭证。
某保险公司对上述说法不予认可，表示2403号房屋也是某保险公司借甲男的名义购买，同时对上述借条上的公章的真实性不予认可，并申请对借条上印章印文与样本上的印章印文是否为同一枚印章所盖印进行鉴定。2021年1月14日，北京法源司法科学证据鉴定中心出具司法鉴定意见书，认为借条上印章印文与样本上的印章印文不是同一枚印章所盖印。某保险公司支付鉴定费14200元。甲男与乙女对该鉴定结论不予认可。甲男认为委托协议中甲男的签字亦非其本人所签，故申请对委托协议中甲男的签字与样本的同一性进行鉴定。法院委托鉴定后，甲男未交纳鉴定费用，导致该鉴定无法进行。
另查，涉案房屋的首付款及截止到2018年6月20日的贷款均由某保险公司支付，该房屋自交付后至2018年6月期间一直由某保险公司作为办公场所使用。2018年6月左右，因甲男与某保险公司之间产生纠纷，甲男将房屋钥匙更换，该房由甲男控制，某保险公司也停止支付购房贷款，后续贷款由甲男自行支付。该房屋原房屋产权证书及购房票据均在某保险公司处。甲男表示因为某保险公司经营需要使用房产证，故将房产证借给该公司使用。
乙女与乙男系夫妻。乙女在2020年6月4日开庭时向法院表示其并不知道涉案房屋存在纠纷。2018年为了孩子上学而买房，涉案房屋位置合适，甲男与其丈夫乙男系表亲关系，知道甲男正好要卖房故才去查看涉案房屋，双方并不存在恶意串通的情形。甲男表示涉案房屋本身就是商住两用房屋，价格低于周边房屋价格，出于亲属关系故售房价格有所优惠，但优惠幅度不大。在2021年4月9日的开庭中，某保险公司表示在对涉案房屋价值进行鉴定现场发现，该房屋是由甲男的弟弟在居住。甲男在该次庭审中向法院表示乙男是其亲弟弟，甲男将房屋出售给乙男，是因为乙男与乙女对其母亲生前做了很多照顾，交易价格是考虑到亲属的特殊性才没有完全参照市场价格出售，乙女也对甲男的该说法予以认可。
丙男原系某保险公司的法人，甲男系丙男的战友。甲男与某保险公司、丙男之间有存在股东资格确认纠纷的诉讼。经某保险公司申请，法院查封了乙女名下的涉案房屋。
争议焦点
一审法院认为，公民的合法权利受法律保护。依法成立的合同，受法律保护。
本案争议的主要问题是某保险公司与甲男之间是否存在借名买房的合同关系，某保险公司是否系涉案房屋的真实权利人。根据本案查明的事实，某保险公司与甲男之间签有借名购房的委托协议，在双方产生纠纷之前的首付款及贷款也是由某保险公司支付，涉案房屋也由某保险公司占有使用，同时结合某保险公司也持有涉案房屋的原始房产证及购房票据的情况，可以确定甲男只是名义上的购买人，某保险公司与甲男之间存在借名买房的合同关系。甲男辩称双方之间只是存在借款关系，但其提供的借条上某保险公司的印章经鉴定后确定并非某保险公司的印章，甲男虽表示委托协议上甲男的签字并非其本人所签，但却拒绝缴纳鉴定费用，导致鉴定无法进行，故法院对委托协议上甲男的签字予以认可，对甲男所述双方之间系借款关系的抗辩理由不予采信。
根据法律规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除非受让人善意取得该动产或不动产。故本案争议的第二个问题是乙女是否为善意第三人。虽然乙女表示在购房时并不知晓该房屋存在的纠纷，甲男也表示并未告知过乙女，但结合甲男与乙男的特殊亲属关系，乙女及甲男对双方关系及购房情况在两次庭审中不同的陈述，以及双方之间的购买价格明显低于市场价格等情况，法院无法认定乙女为善意第三人。
综上，法院认为甲男及乙女之间存在恶意串通的情形，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属无效。甲男及乙女应将涉案房屋恢复登记至某保险公司名下。一审法院依据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条、第三百一十一条之规定，判决：
一、确认甲男与乙女于2018年9月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
二、乙女于本判决生效后十日内将位于北京市海淀区2402号房屋恢复登记至甲男名下；
三、甲男取得上述房屋产权后十日内协助某保险经纪有限公司办理上述房屋的所有权转移登记手续，登记至某保险经纪有限公司名下。
甲男上诉事实和理由：
1.北京市海淀区2402号房屋（以下简称涉案房屋）是甲男购买的个人财产；
2. 甲男已向某保险公司偿还了借款，双方债权债务了结；
3.一审以鉴代审，借条公章为假属于错误认定。
乙女上诉事实和理由：
1.甲男是涉案房屋的产权登记人，有权出售其名下房产；
2. 认定乙女非善意取得错误；
3.物权和合同效力是不同的法律问题。
某保险公司辩称，同意一审判决，应驳回甲男、乙女的上诉请求，维持原判。
本院二审期间，乙女提交了其向甲男转账明细，证明售房价格低系因双方存在借款等人情因素。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点有二，一是某保险公司是否为涉案房屋的真实权利人。二是甲男与乙女是否构成恶意串通。
关于某保险公司是否为涉案房屋真实权利人。某保险公司主张与甲男存在借名买房关系，根据本案查明的事实，在甲男购房当日某保险公司与甲男签订了借名买房的委托协议，明确约定房屋产权归某保险公司所有，某保险公司在双方产生纠纷之前实际占有使用涉案房屋并支付了涉案房屋的首付款及贷款，涉案房屋的原始房屋产权证及购房票据均由某保险公司持有。甲男虽不予认可，主张其向某保险公司借款购买的涉案房屋，但其提供的借条上的公章经鉴定认为不是同一枚印章所印，亦未就其主张提供其他相反证据。故根据上述事实，法院可以确认某保险公司与甲男之间存在借名买房的合同关系，某保险公司系涉案房屋的真实权利人。某保险公司有权就本案提起诉讼。
关于甲男与乙女之间是否构成恶意串通。本案中，甲男与乙女之夫存在亲属关系，经一审法院委托评估机构对涉案房屋在2018年9月18日的市场价值进行鉴定，鉴定意见为623.7万元，而甲男与乙女的交易价格远低于该市场价格，故法院依据上述事实可以确认乙女并非善意买受人，甲男与乙女存在恶意串通，二人就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》应为无效。
综上所述，甲男、乙女的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
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