南宁：一座崛起中的桥梁城市
说起南宁，在绝大多数人记忆里，很难形成有所共鸣的认知——
知名度远不如同省的旅游城市桂林；北边的贵州，有名的贫困山区，但近几年的大数据产业让这座城市焕然一新；西面的昆明，将“四季如春”的资源禀赋尽情释放，城市发展蓝图清晰可见。
那南宁的发展机会在哪里？如何形成自己的城市品牌？
作为广西的首府，认识南宁，首先要需要看清广西。
01
广西：从边缘到地缘
从全国区域空间看，广西的地理位置，极其尴尬，以首府南宁测算，距离广州500公里，很难享受到改革开放的利好，反而容易被珠三角所吸附，大量人口外流。
2017年广西全省人口流出715万，占总量比例高达12.77%。南宁，也成为西南5省唯一人口流出型省会城市，2017年流出44万，而贵阳流入72万，昆明流入109万。
近些年，东部大量的产业往内陆转移，但珠三角的产业，一边往北（江西、湖南等）内迁，另一边直接跨越广西，进入了越南等东南亚地域。这就是广西发展滞后的原因：一个地道的边缘城市，没有大规模的实现工业化。
那广西是否真的没有机会，将沉默进行到底呢？
我们先看看广西的区位：
在所有的临近省会中心城市中，距离越南首都河内距离最近，仅343公里；珠三角平原为传统的制造业中心，越南红河三角洲平原、湄公河三角洲为新兴的制造基地，广西恰好位于两大制造中心的地理中心。
展望未来，中低端产业的外迁仍将持续，同时区域合作将逐步加强。
一方面，中国劳动力人口正快速下降，同时收入水平、地价成本的大幅提高，驱使中低端生产继续往东南亚转移；
另一方面，一体化建立以中国为主导的制造产业链，加快周边区域国家的紧密合作，也是区域发展的共赢战略。
具体数据上，广西2017年，全年货物进出口总额3866亿元，比上年增长22.6 %，其中，同越南贸易额达1626亿元，占比42%。
越南，正在发生中国30年前的故事：2008年GDP还只有910亿美元，到2016年已经达到2026亿美元。2017年，越南经济交出的经济成绩单，几乎和中国一样闪亮。GDP同比增长6.81%，超过了6.7%的增长目标，也高于2011年~2016年的GDP增长水平，正从一个贫穷国家逐步迈入小康社会。
于此，我们认为，中国正加快重塑自身产业格局、强化大区域经济及政治地位，将东南亚制造业中心，纳入大中国体系内，同珠三角，及东南沿海一同，形成世界工业走廊，而非割裂和竞争，广西的时代到了。
那广西，为何能够连接新旧两大制造中心，形成世界工业走廊呢？
因为广西拥有青少年人口比例高、城镇化水平低、充足的工业生产土地供给等优势。
首先，2016年全省青少年占比达18%，排名全国第4（仅次于西藏、新疆、贵州） ，将带动“十三五”时期，广西劳动年龄人口总量将持续平缓增长，五年累计增加60万人以上。
其次，2016年城镇化率仅48.1%，排名全国倒数第5（仅次于西藏、贵州、甘肃、云南），大量的农村劳动力可进城务工，改善生活条件；
最后，省内有大量的平原区域：浔江平原、郁江平原、宾阳平原、南流江三角洲等，可提供充足的土地进行工业生产。
政策方面，中国与东盟10国之间构建的东盟自由贸易区，即“10＋1”，正是中国同东南亚地区的进出口、投资引资、商品服务、经贸活动、文化交流的大舞台，广西已成为中国东盟博览会，暨中国东盟商务与投资峰会的永久举办地。
广西，将以其独特的地缘优势，从过去的边缘城市，转变为地缘城市，以桥梁的角色，连接世界两大制造中心，成为区域的商贸枢纽和工业中心，形成广东珠三角州（高）—广西浔江平原（中）— 越南红河三角洲（低）的产业分工链条。
从市场表现来看，南宁2017年市场销售规模为1201亿，近5年销售规模增长712亿，总量规模同昆明持平（2017年1240亿），但增量更高（5年增长557亿），同时，大幅高于贵阳（2017年514亿，5年增长35亿），为新兴的大规模+高增长市场。
02
南宁：从分散到集聚
从人造地表图（城市建设覆盖区域），我们可以清晰的看出，广西是一个多中心的地域，南宁虽然规模体量最大，2017年建成区面积为318平方公里，但聚集度不足——
北有工业重镇柳州（193平方公里）、旅游城市桂林（170平方公里），东有人口农业大市玉林、贵港，南有北部湾中心城市北海、港口工业城市防城港等。
具体看人口、经济指标情况，南宁2017年经济规模为4119亿，工业重镇柳州2756亿元，旅游城市桂林也达到2045亿，南宁经济首位度为20.19%，在西南5省会中最低，其中，昆明29.8%，贵阳26.05%。
人口方面，2017年常住人口为712万，人口首位度仅14.9%，同样处于西南5省未位。
广西，共有44个少数名族，其中，汉族占比58%，壮族占比33%、瑶族 3%、苗族1%。那如何才能发挥南宁的省会优势，聚合各省内各地市人口？
从工业用地供给看，2010—2015年新增工业用地总量约60平方公里；规划2016—2020年新增工业用地总量约40平方公里；2021—2030年新增工业用地总量约65平方公里。大力发展工业，以大规模工业化驱动人口聚集，已是政府的发展主线。
具体到政策导向看，2017年1月20日，国务院发布《北部湾城市群发展规划》，将南宁定位为面向东盟的核心城市，支持建成特大城市和边境国际城市；
近日南宁市正式印发《南宁市“十三五”新型城镇化规划》。到2020年，南宁城镇人口将达481万人，促进新增98万农业转移人口落户城镇，规划城市总人口为740万，年均增长10万人。
以工业为核心，以工作带动人口聚集，发挥多民族文化特色，形成地域文化资源价值，强化文化中心、旅游集散地，以做大做强龙头南宁为核心，加强省域医疗、教育的配套建设。
03
空间：从扩张到集约
从内部空间建设现状看，南宁城市人造地表为495平方公里，其中市区为427平方公里，占比高达86.2%，南宁是一个高度聚集的单核城市。
我们以PIE(人口密度、产业分布、配套落位)，对已建设城区进行空间分类，可以看出：
密度最高的老城区仅36平方公里，占全市人造地表仅7.27%，高度聚集在朝阳广场商圈及周边，老城向外疏散压力大；
新城面积达135平方公里，占全市人造地表面积为27%；新城建设初见成效，东部会展+万象城片区，新兴的商务区初步成型，江南居住地区，承接了大量老城外溢居住。
拓展区面积达235平方公里，占比达47%，为目前的主要拓展区域，主要集中在城西北、西南以工业为主导的高新区、经开区，工业在加速聚集。
总体上，城市呈现出西强东弱的空间格局，那政府将如何改变这个局面呢？
从空间规划看，突出“一轴、两带、多中心、多组团”的发展模式，空间总体发展战略为“南拓、东进、西优、北联”。
“一轴”：沿江城市发展轴；“两带”：西部北部生态保护带和南部生态保护带；“多中心”：以城市老城商贸中心、东部新城政务中心、南部五象中心、三塘中心等四大城市聚集核，加多个片区中心。
综合规划与城市现状，我们可以发现，4大城市中心的发展阶段：旧城中心急需疏散、新城凤岭中心正在夯实、五象中心快速发展、三塘中心还处于规划中。
从具体的用地功能看，城市空间呈现出商务居住往东、工业向西。商业发展由中心集中到四周扩散，形成多个商务聚集区；居住以东扩为主轴，商品住宅开发的规模机会将主要聚集在城东；工业则大规模聚合在城西。
具体落位到住宅开发，市场供应呈现出从高增长（2012-2015），过度到相对稳定的阶段，2016-2017年供应规模为626-653万平；而历史成交呈现出快速增长的趋势，从2012年400万平增长到2017年867万平。
于此，供需结构在2016年发生改变，2016-2017年供求关系仅为0.59-0.75，驱动房价快速上涨，2016年8月开始启动，从7196元/平上涨至10850元/平。
对标西南5省省会城市，以现状居住用地和城区人口看人地关系，南宁人地关系最为紧张，人均居住用地面积最低，仅为39.6平/人，价格支撑强。
预判未来，2018-2020年政府规划供应710-874万平米，对比同类二线城市，人均销售面积为1.31平/人，南宁2020规划常住人口规模为740万（2017年为710万，年均增长10万），在此情形下，未来3年供求关系将维持在0.75-0.91之间。
综合来看，南宁正从一个地道的边缘城市转向地缘中心城市，连接两大制造中心，形成世界工业制造走廊；做大做强省会，以工业规模化，加快人口聚集，将是南宁的另一大契机。
落位到空间上，南拓东进是城市的发展核心，正处于从第2中心（凤岭）迈向第3中心（五象）的建设阶段，现状城市人地关系紧张、城镇化水平低，未来土地供应规模稳定，而人口将加速聚集，供不应求将成为市场常态。
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