兰州：你不知道的机会，在这里
兰州2017年GDP2524亿，26个省会城市（除直辖市、自治区）中排名23，全国排名第93；常住人口373万，26个省会城市中排名第21，全国排名第139。
无论是经济还是人口，兰州都排在靠后位置，身为省会城市，却连大量非省会城市都比不过。
打开百度百科，兰州除了甘肃省省会这一身份外，还是西北地区第二大城市（第一大城市是西安）。
在西部大开发的背景下，旁边的老大西安，这两年红红火火，然而身为老二的兰州，存在感一直极弱。我们仅对比一下西北各省会城市的情况：
同样是地理区位不占优势的大西北，兰州近年发展速度，还不及乌鲁木齐、银川和西宁，仔细分析其原因，2017年固定资产投资比去年下降34%，成为拖累经济的主要因素。
兰州目前的地位十分尴尬：远离中东部人民、没有亮眼的经济表现，除了“牛肉面”以外，没有突出的城市特色，正在被人们渐渐遗忘。
兰州失落的原因，总结起来就是两点：
第一，产业结构老旧。
城市要发展经济、吸引人口，必须要依托产业。兰州2017年的一二三产产业构成为：2.4：34.9：62.6，这主要是2015-2016年工业增长放缓，而同期消费、金融等服务业，保持相对快速增长导致的。
仔细分析产业构成，兰州政府确定的重点支柱行业主要包括：石化工业、有色冶炼工业、农副产品加工业、黑色冶炼工业、电力工业、装备制造业、煤炭工业，总产值达到494.6亿，占二产的56%以上。
这些产业绝大部分为重工业，在过去几年面临产业转型的阵痛期，受到不同程度的冲击，也由此间接导致了兰州发展滞后。
然而2017年工业增加值已逐步恢复增长，从2016年的2.8%增长到4.6%。
总的来说，兰州目前已经基本结束衰退周期，主要周期性产业，跟随全国整体性产业周期在弱复苏，与之对应的是，产业工人的购买力，以及对未来的预期将会增强。
第二，没地没地没地。
城市居住、公共配套、产业发展、交通建设各方面，均需要大量土地资源。然而兰州的地形特点：东西狭长，四周为石质山地，开发难度高，适宜用作城市建设的河谷阶地，仅占全市总土地面积的15%，兰州市中心城区所处的河谷空间，不足200平方公里。
从卫星图来看，兰州中心城区所在的河谷，完全被建筑物填满，已无拓展空间。
截止2017年，兰州中心城区人口达到267.7万人，而与之对应的是，179.5平方公里的建成区面积，人口密度已达1.49万人/平方公里，远超北京、上海等特大城市。
中心城区城市功能过度集中，人多、拥堵、环境差等“城市病”，进一步制约着兰州的发展。
这一轮崛起的城市（成都、西安、郑州等）都在走城市扩张、集聚人口、集约发展的模式，然而极度稀缺的土地，决定了兰州只能另辟蹊径——
首先来看兰州自身的优势：地处中国的几何中心，处于青藏高原、西域盆地、蒙古高原自然通道要塞中心，对稳定藏、回、疆、蒙起到重要作用，自古以来就是军事要塞。
再看兰州在国家的定位：中国人民解放军西部战区陆军机关驻地、丝绸之路经济带重要节点城市、我国华东、华中地区联系西部地区的桥梁和纽带。
无论是过去还是现在，兰州最重要的角色就是军事、政治、交通枢纽。
这意味着兰州首要的任务，是承东启西，维护稳定。基于这一背景再来看政府近年来采取的一系列措施，才能更好地理解其目的。
1）承东启西需要什么——发展交通网络、打造枢纽集散中心。
西安虽然是西北城市的王者，但距离中原及东部地区相对更近，与西宁、拉萨、乌鲁木齐较远，而兰州刚好是与青藏高原过度的关键连接区域，起到沟通中亚、中欧的桥梁作用，原油、天然气等能源均经过兰州运往中原。
2017年兰州社会消费品零售总额达到1359亿，比上年增长7.6%，商贸业，正在逐渐成为兰州的另一大支柱产业。
从未来看，国家规划的“八纵八横”高铁线路中，将有四条线路经过兰州，此外还有12条普速铁路网在兰州交汇，起到沟通宁夏、青海、新疆、西藏的作用。
航运方面，兰州中川机场扩建稳步推进，至2025年旅客吞吐量，将达到3000万人次，货物吞吐量20万吨。“西北第一枢纽”这一角色，为兰州的未来带来无数想象。
2）维护稳定需要什么——吸附甘肃各城市，促进一体化。
兰州对周边区域，资金吸附能力极强，2017年，兰州年末全市金融机构，本外币各项存款余额8613亿元，而同期GDP仅2524亿元，这种资金的吸附能力与昆明、太原有相似之处。
下图为禾略7月市场月报的成果，通过莫兰指数，进行全国300城的房价聚集程度分析，红色的区域是房价新兴高地，自身高，周边低，有着明显势差。
此类城市一般为区域中心城市，资源集中度高，并有一定的辐射作用。对房企而言，布局某个区域时首先需要关注的就是这类城市。显然，兰州就是这样一个城市，辐射整个西北。
再看二手房挂牌量的莫兰图，兰州同样为新兴高地，这意味着，兰州的二手市场，发展成熟度明显高于周边，市场容量大。
身为“老大”，兰州的人口城镇化率已经达到81%，而整个甘肃省的城镇化率仅46%，未来还有大量“进城”需求。
且不光甘肃，整个大西北，都以兰州为高地。从固定资产投资构成来看，2017年排在前几名的行业：水利、环境（加强黄河治理、减少污染）；交通、仓储、邮政（市内交通网建设）；电、热、气、水（生活必需品）。
这些行业的大规模投资都将有力的加强配套、优化环境，为吸附的甘肃和大西北人口，提供更好的城市生活。
按照禾略的城市空间扩张理论，城市发展一般会经历“中心聚集-轴向扩张-四向发展-郊区化-都市化”几个阶段，不同量级对应不同发展阶段。
以兰州目前的量级（强三线，建成区面积343平方公里），已经到了轴向扩张阶段，但前文提到，兰州受到严苛的地形限制，无法按照普遍规律扩张。
此时的兰州只有两个选择：
1、削平山麓，进行扩张；
2、跳出地理限制，寻找新的出路。
兰州政府采取的是两条腿走路——
一方面，在皋兰县、榆中县靠近主城区的地方，削山建城（下图绿色部分）但此种方法成本极高，进度极慢，不是解决问题的根本之计；
另一方面，则在主城区西北侧的秦王川盆地，建立兰州新区，用于满足发展的需要。根据规划，兰州新区的面积将达到1700平方公里，而现在的5个市辖区面积总和也仅1663平方公里。
8年过去了，作为西北地区第一个国家级新区，截止目前仅有人口30万左右，与其他几个国家级新区（上海浦东、天津滨海、重庆两江、浙江舟山群岛）完全不在一个量级。
土地闲置、人气缺乏、产业未成体系，导致人们普遍不看好新区的发展，但这里的确是兰州未来的希望所在。
首先，兰州新区的建设完全是一个“从无到有”的过程。
8年前该处还是一片荒芜之地，再加上与兰州市区的距离达70公里，交通、基础建设都极薄弱，那时的兰州新区，无法吸引人口，完全是情理之中的事情。
其次，新区的“角色”还在于承接产业搬迁、分担主城压力，至于提供城市生活、吸附人口这一责任，还是依靠主城四区实现。
从兰州政府的几个动作就可以看出：将兰州石化这个最大的污染源，由主城的西固区搬往新区、17所高校迁址新区等，而由此节省出来的主城区土地，将大部分用于基础配套建设，缓解日益严重的“城市病”。
从用地规划上也可以发现，短期内居住用地（图中黄色部分），仍高度集中在主城区，近几年的发展，依然是围绕主城进行地缘性开发。
通过地理技术识别规划居住用地，再和已建成的部分对比，得到剩余居住用地的分布情况。通过计算，兰州剩余居住用地面积，仅剩6.96平方公里，且基本分布于城区边缘。
在不远的将来，主城将再次面临无地可用的境况，即使开山也于事无补，而此时的兰州新区已经打好基础，有便利的交通、丰富的产业，教育、医疗、商业等配套一应俱全。
一场从兰州老城到新区，人口大迁徙，在所难免，兰州新区也将因此，成为未来的价值中心。
从房地产市场表现，也可以明显的看出兰州新城的角色转换。
首先来看，兰州市场的整体情况：过去10年量价稳步上升（2017年受到限购政策影响，面积有所下降）。
再看各个区域的市场成交表现：几年前的兰州新区还被戏称为“鬼城”，市场低迷，库存难以去化。
而2017年兰州新区的成交量，已位列第三，仅次于城关区和七里河区。随着发展日益成熟，新区的价格也在稳步上涨，成为新的价值中心，只是时间的问题。
从工业老城到西部枢纽，兰州的未来充满想象；从“鬼城”到价值中心，兰州新区的未来，请拭目以待！
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