蚌埠：一个弱四线城市的房价飙升逻辑
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昨晚，突然接到任务，需要写一篇关注蚌埠的文章，自我标榜为活地图的我，突然找不着北，一个非常陌生的城市，之前几乎没听过关于它的消息。
于是，我首先打开人造地表地图（红色为城乡建设覆盖区），看看它在哪里？以及它同大都市区的关系？
发现：距离合肥120公里，南京160公里，非长三角地域、非长江经济带城市，一个极其尴尬的地理空间，城市建设空间隔断，但地域上紧密相连，为长三角城市群的人口吸附的重灾区。
再打开禾略数据库，看看城市数据。
城市基本面：2017年常住人口338万，GDP1550亿，建成区面积153平方公里，感觉很弱，打开全国120城数据，进行了对比一下。
蚌埠基本面果然不行，难怪数据库里头都没有它，在全国120城的城市分类中，找出最弱的四线城市进行对标：常住人口为413万、GDP1912亿、建成区103平方公里。
拿蚌埠跟四线一比较，得出人口比四线城市还少75万，经济差362亿，建成区多47平方公里，再对照下户籍人口381万，比常住人口多43万，人口流出很明显，比例达11.3%。少许失望，感觉城市一片黑暗，初步结论就是：人少、钱少、地多、外流。
继续查阅，看看房地产市场表现，眼前一亮：2017年中国楼市，在涨幅最猛的三四线城市数据基础上，选出最具代表性的四座城市，无锡、蚌埠、洛阳和北海，为 2017中国楼市上涨“四小虎”!蚌埠作为弱四线城市，一直以来都是默默无闻，竟然光荣上榜了。
进入全国357城市场数据库，看了看蚌埠的房价走势，发现2016年以来持续飙升，下半年同比涨幅高达64%，2018年仍没有停止脚步，8月仍保持42%的同比涨幅，全市均价达到7326元/平。
继续查阅了一下，市场销售及投资规模，2017年，全年房地产开发投资536.88亿元，比上年增长38.2%；房屋销售面积829.89万平方米，增长22.7%；房屋销售额425.6亿元，增长32.8%。
2018上半年，蚌埠市共完成房地产投资320.2亿元，总量居全省第2，增速28.6%，呈现出全面开花的状态，但我还是不服，感到莫名的奇怪。
于是，挑选江苏GDP10强城市，加上安徽省会合肥、次中心芜湖进行对比，蚌埠2017年房地产人均投资高达1.59万/人，位居第4位，仅次于三大长三角中心城市南京、苏州、合肥，对于一个弱四线城市来说，市场真的火热。
同城市基本面的弱小不同，房地产市场为供需两旺的超级区域市场。那么，就有两个问题让我很困惑：
1）是什么因素驱动一个弱四线城市房价大幅上涨？
2）房价大涨之后有支撑吗，会不会是昙花一现？
我想房价上涨核心还是在于供需关系，那有哪些原因改变了供求关系呢？
1
产业质量高，效能超乎想象
通过众多案例研究，我们发现，一个城市的发展质量和水平如何？关键不在于GDP规模的大小（关于如何做大GDP的故事，我相信大家一定听过很多，铁公鸡就是一种常见的手段），而是在政府和百姓口袋存留了多少钱。
我们以GDP含金量和人均存款来看，蚌埠是不是前面所看到的那么弱？我们同样选取江苏10强和安徽2霸来对标：
2017年蚌埠GDP含金量高达17.7%，位居各强市中的榜首，虽然GDP产值仅1550亿，但财政收入高达275亿，可见背后的产业支撑力度。
具体产业投资来看，2017年全年完成省亿元以上项目投资1100亿元，总量居全省第4位，完成率居全省第1位。铜铟镓硒薄膜太阳能电池一期、G206蚌埠南段等77个项目建成投用，比亚迪安徽云轨制造中心、安徽日丰科技电气电缆工业园等162个项目开工建设。蚌埠正发挥其铁路枢纽及老工业基地优势，大力吸引新兴产业聚集。
再从人均存款来看，蚌埠老百姓，也并非印象中的四线穷，2017年年末，人均存款为5.78万元，大幅高于省内2强城市，即合肥4.44、芜湖4.26万元。
看到这里，应该基本能明白了，为什么蚌埠经济人口体量那么小，但房地产市场开发销售却那么火热，背后是因为规模体量虽小，产业效能高、居民支付力强。
这时我又在想：产业的效能和居民的支付力应该不是一蹴而就的，为什么过去房地产市场没有起来，而且在2014-2015年房价还出现了下滑？
2
从扩核到强核，供应大幅减少
首先，我们看一下城市空间结构现状，蚌埠下辖4区3县，从下图人造地表（城乡建设分布图）现状可以看出，城市空间结构为单核空间体系，主城区呈现出一江两岸的城市建设面貌（南强北弱），县域经济聚集力弱。
同时，密密麻麻的零星点主要为农村、乡镇聚集点，未来城镇化客群主要来源于主城的北面。从数据看，2017年常住人口337.67万人，比上年增加4.57万人。城镇化率55.31%，比上年提高1.57%，农村人口城镇化仍然将是城市发展的核心驱动。
因为是单核结构，我们主要来看看蚌埠主城区空间的演变：
历史老城：2003年之前，主要位于淮河南岸，沿河分布，结合津浦铁路的城市历史判断，其为典型的商贸型枢纽城市；
扩核阶段：从2003-2013年，可以看出，城市开始外拓，东南部政务新城为主导区域，以市政府的建设（配置市民广场+体育场馆）、万达+宝龙+银泰的商业配套建设为基础，集聚大量的居住社区，城市中心核基本完成。但同时，我们发现，北部淮上新城、龙子湖新城也在同步进行，城市扩张过于迅猛，从2003年到68平方公里，增长至2013年的119平方公里，城市空间倍增，但城区人口聚集相对缓慢，从已公布的城区人口（含暂住人口）数据看，2007年为87万，2013年为92万，仅增长5万，土地扩张速度，明显快于人口聚集速度，这就是为什么2014-2015年房价下滑的核心原因了。
强核阶段：2013年后，城市空间外扩进入稳定阶段，主要为加快一体化进程，积极导入人口。城区 人口从13年的92万增长至17年的98.5万，速度正在加快。而土地供应方面，开始出现大幅下滑，从2013年的高位4511亩，下降至2017年2269亩，下降幅度达49.7%。而商品销售从2012年的270万平，增长至830万平，增幅达207.4%，供应大幅减少，需求大幅提升，供需剪刀差形成。
这么来看，对于三四城市，我们很容易基于基本面的人口、经济宏观数据，而形成误判，蚌埠就是一个典型。从市场规模看，蚌埠2012年商品房市场规模仅113亿，2017年达到426亿，增幅高达274%，远强于周边强市，排名第一。
小结
于此，很多三四线的房价飙升是内生原因的。基于同大都市的空间关系，除了全国普涨的大牛市共性因素（棚改、M2等），我们更需要关注到城市内在的个性因素；除了看到城市的基础规模数据，更要关注城市的效能数据；除了关注城区类的土地，更要关注到城市的发展阶段。
而蚌埠，就是一个小规模、小体量、最容易被忽视的城市，但人均效能高，从扩核转向强核阶段，多个分散新城正连接成宜居都市核。
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