合肥：楼市冬天里，土地机会在哪里？
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笔者有一个在中科大天体物理专业本硕博连读、留在合肥地震局搞研究的发小，突然在发小群里@我：
“胖子，你不是在搞房地产大数据吗？我想买二套房，你看看合肥现在能购买吗？”
因为对合肥楼市印象主要是2016年的暴涨，我就反问他：“现在房价是涨是跌？”
“跌了一些，本来还想再等等，毕竟房价还挺高的，但是感觉最近买房的人多了，所以担心后面会不会继续涨……”
和他一边聊着，一边打开了禾略的信息库，看看合肥楼市的基本面：
因为是帮购房者，所以我首先看的是购房总价——反映客户购买力和信心，第一个映入眼帘的是：对比2017年，合肥在2018年，掉出了总价TOP30城！
紧接着取出近10年的合肥总价数据，花了1分钟做出总价环比走势图和同比走势图，两张图对比着看，发现3个特征：
①客户购买力和信心在2015年底—16年底，差不多一年的时间里是节节上升的（同比和环比都为正）；
②从2016年底—18年3月，同比和环比不再同为正，不一定是购买力衰退，更多是反映客户对楼市信心的跌宕起伏；
③从2018年3月开始，同比和环比再度同为正，反映客户对楼市的信心在恢复中。
如果放到全国环境中来看总价趋势，合肥位于86个总价增速环比高、同比低的城市之列——与全国平均水平比，客户的信心比去年同期是不足的、但是比上个月是上升的。
看到这里，我就@发小：
“看来合肥老百姓，过去一年，对楼市没多大兴趣，但是最近又开始恢复，成交量会上来……”
发小马上问：“那房价呢？”
我找出单价信息——反映楼市温度，首先是两张单价现状图，合肥属于“单价高地阵营”，
它已经位列单价TOP30城市之列，以15005元/㎡排在26名，这种价位，对合肥老百姓确实偏高。
再看发小关心的房价趋势，同样也是做出单价环比走势图和同比走势图，发现从2016年底到现在，同比虽然还一直为正，但环比忽正忽负，意味着市场温度忽高忽低，两年前高温盛况不再。
放到全国环境下看单价走势，合肥属于“环比增速低同比增速低”的103个城市之列，对开发商而言，这种城市就是“冬天”，这意味着，开发商对这类城市的信心不足，更愿意以价换量、加速去化。
现在我有底了，@他：“你买第二套是自住还是投资？”
“主要是自住……”
“目前不知道这种价格徘徊期有多久，但既然自住、有钱，那现在这价位就适合出手。”
发小不信：“这房价还合理？合肥人没多少钱，不像你们深圳，1万4、5的房价很高了，我一边担心房价会像2016年那样疯涨，一边在想合肥房价为啥不跌了？”
“目前看疯涨的可能性很小，但是下跌也没多大空间，合肥毕竟有基本面支持……”我没有多想，凭经验打出这样一行字。
“基本面？和我说说！”发小多年科研培养的“问why”精神开始发作了，反倒激起我“逻辑砖家”分析合肥的兴趣——也是因为禾略有数据库，对城市基本面做数据分析就是1、2个小时的时间，所以我回他：“周六上午我看看合肥数据，再和你说说。”
“OK”……
深知发小求知欲和求真欲的厉害，所以周六上午10点，我严格按照禾略的分析逻辑，开始对合肥进行分析，首先得到的观点是——
1
印象中的弱省会，实际的强省会
谈到合肥，避不开的话题是“合肥是弱省会”。
从上图可见安徽省是康熙年间（1667年），从当时的江南省（现江苏、安徽）划分出来，省名“安”取自西边的“安庆”、“徽”取自东南的“徽州”，可见当时长江沿线，才是安徽的核心地带，沿线的安庆、芜湖、马鞍山与南京更贴心，徽州则自成一派，与杭州的经济来往更密切。直到1945年抗战胜利后，省会才从安庆迁往合肥。
合肥最新的定位：“长三角城市群副中心城市、国家重要的科研教育基地、现代制造业基地和综合交通枢纽”。
合肥成为省会后，一开始并不是“众星捧月”的地位，安徽长期以来幻想，在省内扶植至少两个核心城市，作为全省经济增长极——
例如90年代“开发皖江、呼应浦东”、06年提出“一轴（皖江城市群）双核（合肥、芜湖）三带”、2010年的“一轴（沿江产业带）双核两翼（滁州、宣城）”。
直到十二五期间，省政府才清醒的认识到，内陆省份搞两个双核的不切实际性，明确“合肥做为中心、芜湖作为次中心”，最终在2016年，省政府和国务院先后提出“合肥都市圈”，彻底奠定，合肥在安徽的“霸都”地位。
从经济首位度来看，合肥95年是9.25%、05年是16.42%、15年是25.7%，一路走高；与周边省会城市比，也不逊色：
横向对比的GDP数据可见，合肥在周边中东部六个省会城市中，经济首位度排在第3位。
从固投数据可见，合肥固投绝对值和占比，在六个省会城市中也排在第3位。
合肥的经济首位度和全省投入占比，甚至超过公认的“强省会”郑州，“弱省会合肥”已是历史观念。
分析的第二步，合肥增长的驱动力是什么？
2
“制造+科教”立市，驱动经济增长
在安徽省承接东部沿海产业转移的大背景下，它之于全省就是经济龙头和驱动核。如上图所示，其龙头作用表现在中高端制造业的集聚和规模化，其驱动核作用表现为”发展生产型服务业，为自身和周边城市服务“。
从产业数据来看，合肥2017年的一二三产比重分别为4%、51%、45%，三者增速分别为1%、14%、17%，它目前正处于“二产驱动三产发展、三产带动二产升级”的阶段。
从二级产业的固投和GDP数据可见，租赁和商业服务业、信息、科研、物流（交通运输、仓储和邮政业）、金融这几类生产型服务业，不管从投入、还是产出，其2010—17年的增幅（139%—862%）都是领先。
再专门看制造业，其收入和研发，都位居前列的产业有电气、计算机与通信、汽车、通用设备、金属制品5类，基本囊括了合肥政府重点打造的“世界级产业集群、全球制造研发基地、发展先机型”三类中高端制造业。
推动新型显示、集成电路、光伏太阳能、智能语音及人工智能等战略性新兴产业发展成为世界级产业集群，促进汽车、家电、装备制造等优势产业升级成为全球制造研发基地，抢占量子信息、大数据、机器人、生命健康等未来产业发展先机。
——《2018年合肥政府工作报告》
中高端制造业的发展和服务业的崛起，推动合肥就业人口的置换，如就业结构图所示：12-16年合肥高、中、低就业人口增加占比，分别为14.5%、85%、-0.5%，其中信息产业就业增加206%、租赁和商业服务业增加68%、物流增加45%、科研增加10%。
截至到2016年底，合肥呈现的就业结构呈现：高收入12%、中收入85%、3%；
如果按照这种趋势发展，预测2017-22年间，合肥高、中、低就业人口增加占比分别为42.9%、46.1%、11%，租赁和商业服务业、信息、科研就业绝对数量，仍将保持较高速的增加。
分析到这里，我得出合肥房地产第一个宏观机会：中高端制造业和中端服务业的发展，推动合肥潜在高收入购房客群的增加，为再改和高改带来需求。
另一个机会在于城镇化，2017年它的城镇化率达到72.1%，在十三五规划中，截止到2020年，城镇化率要达到75%，等于在3年内，至少要增加16.7万城镇常住人口（按照2017年合肥常住人口口径计算），他们将为合肥房地产的首置首改带来需求。
但是要注意到，生活服务型三产相对弱小，会是制约中高端置业和合肥城镇化率提升的主要因素，这从“水利、环境、公共和设施管理业，住宿和餐饮业，文化、体育和娱乐业，教育”的投入、产出、就业人数的相对不足可以看出来，不加大这方面的投入，势必影响合肥居住环境的改善，和吸纳省内人口的能力。
分析到这里，我就把主要观点语音发给了发小，没多久他@了我：
“分析的有道理，和我感觉差不多，我也觉得这几年合肥发展势头起来了。”
“趁着现在价位合适，想买就早点入手。”
”但是合肥城市服务始终差一点，就像小学生学位还是蛮紧张的。合肥这两年开始搞学区学位，我现在房子是十年前买的二手房，没有学位，孩子后年要读一年级了，所以想换个有学位的，而且环境好一点的。胖子，你以前不是说你们地理大数据，可以帮开发商分析土地吗？能不能帮我看看哪里有学区新房？”
“学区房，我们大数据搞不定，但是能够快速帮你找到合肥靠近学校、环境好的地区。”
“OK、拜托。”
因为有合肥全市的土地属性POI数据，只要上图和略加分析，所以干脆做戏做全套。下午3点，我开始第三步分析：土地机会在哪里？
3
聚焦包河、蜀山、庐阳、瑶海的拓展区
从内部空间建设现状看，合肥城市人造地表为495平方公里，其中市区为381 平方公里，占比高达77%，是高聚集度的单核城市。
我们以PIE(人口密度、产业分布、配套落位)，对已建设城区进行空间分类，并与人造地表关联，得到下表：
可见：
1） ”历史老城”和“新城”的建成度已经非常高；
2） “拓展区“是目前建设的主要区域，土地属性图显示它延展方向能够主要反映城市的主要发展方向：东——联通肥东、南——向滨湖新区推进、西南——联通肥西、北——联通长丰；
3） “郊区”整体建成度只有2%，包河区有“郊区”土地218平方公里、蜀山区有357平方公里，瑶海区有175平方公里，庐阳区80平方公里。
按照城市空间规划，市区会有4个中心：
4）老城中心位于老城区，以长江路为轴，呈带状分布。具有金融、办公、商业商务、文化娱乐、信息、旅游等功能；
5）滨湖中心位于巢湖之滨，具有行政办公、金融、商务、文化、旅游、会展等现代服务业功能；
6）政务文化新区中心位于政务文化新区生态绿轴周边地区，具有市级行政办公、商务、文化、体育等功能；
7）合肥南站中心以南站为核心，南北地区，具有综合交通、商贸、商务等功能。
根据土地属性图来看，老城中心需要疏散，政务文化新区中心已经建成，滨湖中心快速发展，南站中心在建设初期。
从中心城区建设用地规划图上看，合肥城市空间呈现出，商务和娱乐向南、工业向西、居住往东往北的大格局。
具体到住宅用地，我做出剩余规划居住用地分布图与表：
从图表可见，剩余的规划居住用地主要在南边和西边的包河、蜀山、肥西。
结合建成现状（人造地表、土地属性）、和规划（剩余用地规划居住用地），对于尚处于“冬天”的合肥而言，开发商选择适宜选择——包河区的南站中心，至滨湖中心的“拓展区”和周边紧挨的“郊区”，中心城区的东、北、西、西南这些“拓展区”和周边紧挨的“郊区”。
这些地段，因为剩余规划居住用地多，且属于中心城区，是满足改善客群的主要区域，而且城市化进程快，地价提升价值高。
对于肥西、肥东的居住用地，是接纳首置客群的地段，在开发商处于“冬天”时，不宜获取，随着购房者“春天”的到来，这一类土地可以关注。“历史老城”面临优化提升，不再会有大的房地产开发机会，但是不排除有“捡漏”的机会。
如果具体到发小的需求，也是很简单就能找到的——
“靠近学校”：意味着附近有学校，因为是后年读书，所以最好是现成的学校；“环境好”：意味着附近有公园；“新房”意味着在售楼盘有还没盖房子的住宅用地；
因此我把“有学校、有公园、有剩余规划住宅用地”的平方公里网格找了出来，一共是122个，按照网格内学校数量，由高到低排序上图，得到如下分布图。
我把图发给他，然后还交代了几句：
“五种颜色的网格，代表着有学校、有公园、有空白宅地的地段，其中红色表示这个网格内有五个小学，意味着找学区房的概率最大。从网格的区域分布看，蜀山区最多，有51个，其次是瑶海区29个，包河区25个，庐阳区11个，肥西也有5个。”
“是不是这张图+网上的新楼盘价格图，就相当于我新房找寻地图了？”发小不愧是学霸，一点就通。
“是的！”
“好的，太感谢胖子了，我先找找地段去了”……
我长吐了一口气，看时间已是下午5点30，上午两个小时加上下午两个半小时，总共4个半小时，把合肥的城市机会和土地机会梳理一遍，还帮了发小，这个周六过的蛮值得。
—— 禾略数据投行 ——
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