桂林：辐射南中国和东南亚的高端旅游资源城市
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2017年旅游市场堪称火爆，中国旅游总人数超过51亿人次，旅游总收入超过5.4万亿元，同比增长15.1%。规划到2020年，中国旅游业总收入将达到8万亿元，成为国家经济战略性支柱产业。未来，中国将成为世界第一旅游目的地和第四大客源市场，成为移动互联网之后，下一个经济大潮，席卷世界各地。
未来30年将是旅游市场最好的投资时期。桂林，作为辐射南中国和东南亚的高端旅游资源城市，又会表现如何？
与此同时，2018年4月，实行了最严格的海南限购政策，海南楼市瞬时“冰冻”，未来谁主文旅风潮，桂林是否又能抓住这一波机会？
一、桂林旅游市场节节攀升
旅游接待总人数、总收入屡创新高。2017年全年接待游客人数首次突破8000万，旅游总收入达972亿元，增长52.5%，占桂林地区生产总值48%，占据了广西近1/5的旅游消费市场。其中，国内旅游消费882.89亿元，同比增长57.99%；国际旅游消费88.87亿元，同比增长13.21%。
从周边几个旅游城市对比来看，桂林旅游总收入远超过于三亚，规模体量是三亚的3倍，但人均消费较低，仅1180元，与北海接近。
从收入结构上来看，2017年桂林国际旅游收入占比9.2%，高于三亚（8.9%）和北海（1.1%），桂林在旅游国际知名度比三亚要高，能够吸引大量海外客群。从2018年上半年中国整体旅游市场表现来看，外国人客群增长4%，其中，入境外国游客亚洲占比76.7%。桂林作为辐射东南亚高端旅游城市，从目前国际旅游人数来看，未来桂林旅游海外市场拓展空间依然潜力巨大。
旅游市场投资热度不退，2017年桂林成功引进万达、海航、华润等一批高端旅游项目。桂林市政府推进了5个重大旅游项目，计划总投资43.43亿元，完成投资5.79亿元。
二、桂林旅游市场为何如此火爆？
1.旅游资源丰富，山水甲天下
桂林山水甲天下，典型的喀斯特地形构成了别具一格的桂林山水，古往今来，吸引着无数文人墨客心之向往。桂林旅游市场火爆，不仅有其自然赋予的景观，而且与自身良好的规划紧密相关。
从景区数量来看，桂林旅游资源丰富，国家A级景区有59个，其中，5A级景区桂林有4家，相比三亚在景区资源上已有领先优势。
从景点分布来看，桂林景区主要分布在漓江两岸的老城区，秀峰区、七星区、象山区景点最多。大部分5A景区分布在象山区，主要有漓江、象鼻山、两江四湖等景观。而秀峰区也是桂林市商贸、金融、文化、旅游的中心区。
2.客源充足，辐射广，吸纳强
2012-2017年桂林旅客人数一直远超于北海、三亚，尤其是2016年以后旅游市场开始火爆。2017年桂林国内旅游人数7984万，同比增长55%，旅游市场有了质的飞跃。
从游客来源分析，桂林广西省客群占比36%，省外客群相对较多，近2/3的客群来源于省外。对周边省份的旅游客群吸纳强，能够吸纳广东、湖南等省份客群，其中来自广东的客群占23%，而且能够辐射到浙江、河南等省份。与桂林相比，三亚主要辐射到广东、河南、河北等区域，客群与桂林有显著差异，多是内陆区域，这也与三亚有海岸线资源紧密相关。
3.配套相对完善，游客旅游热情高
从配套资源来看，桂林4星级以上酒店只有28个，相对三亚要少，未来酒店配套仍然需要改善，尤其是在高端消费市场的配套设施，以提高旅游客群人均消费水平。桂林与北海相似，在高端配套设施还处于弱势地位。而这恰恰是投资机会，像投资桂林这样城市的高端酒店以及养老度假，未来前景十分可观。
从旅行社个数来看，桂林旅行社数量最多，有283个，说明桂林旅游市场的热度很高。当然，购物配套也不错，有9个免税店。
桂林五星级酒店群正在崛起，高端化、品牌化趋势明显。由4星级以上酒店高度集中的区域可以看出，高端酒店主要集中在老城区，并且集中于景点最为密集的区域。此时正是布局良机，在这些高端旅游市场重点关注区域，开发商应提前布局，积极拿地。
在基础配套中，交通通达性对旅客来说显得十分重要。城市交通便利可以吸引更多客群，交通规划差，也会阻碍旅游业的发展。疏解交通至今是三亚一大难题，这也是三亚旅客数量难以跟上的重要原因。
桂林在交通规划上，下足了功夫，新能源绿色云轨的开通将贯穿新老城区，缓解老城区的交通压力，打造地面和空中的立体化交通网络，成为桂林一道新风景。
从内部交通通达性来看，60分钟公交可达范围覆盖了中心城区，包括象山区、叠彩区、七星区以及部分临桂区。如果你坐车去看5A景区，坐公交游览各个景点还是比较方便的。假如你驾车的话，15分钟就可以中心城区大部分区域逛完，你会亲身体验到桂林交通有多便捷。
此外，未来贵广高铁线开通后，桂林将成为湘桂、贵广两条大动脉的连接中心，广州、贵阳、长沙、南宁4个省会城市都将进入桂林“2小时高铁经济圈”。
4.生态环境好，游客评价高
桂林森林覆盖率达41%，略低于三亚。但建成区绿化程度高，2016年建成区绿化覆盖率71%，领先于三亚、北海。
此外，水质也非常好，2016年地表水达到或好于Ⅲ类水体比率100%，高于三亚、北海。真所谓山水江城，好山好水好风光。
其实，桂林政府每年在生态保护上都投入了大量资金，2015年桂林市政府斥资4.6亿元治理漓江，关闭了部分河流附近造成污染的养殖场和小作坊。2017年桂林对水利、环境和公共设施管理业的投资达380亿元，占固定资产投资17%，仅落后于第一位的制造业。
从携程酒店评分和景区评分来看，桂林酒店评分和景区评分都最高，酒店评分为3.62，景区评分为4.35。可以看出，旅客对桂林的评价要高于三亚和北海。在配套设施方面，桂林政府做了重点部署，其“厕所革命”就进行得如火如荼。
三、桂林旅游市场有哪些投资机会？
1.从旅游十三五规划看投资机会
从广西旅游规划来看，桂林的旅游战略地位凸显，作为广西旅游市场龙头，国际文化旅游交流合作平台，带动着整个广西的旅游发展，未来桂林旅游业将向休闲度假等复合型旅游转型，并且粤桂湘黔旅游联盟总部也会设在桂林。
从桂林旅游规划来看，2020年桂林将建成40个4A以上的景区，30个4星级以上的度假酒店，30家国际旅行社，未来旅游市场十分可观。与桂林相比，北海虽然有海岸线资源，但是在景区和酒店资源上仍然落后于桂林。
未来桂林将以漓江为龙头，重点打造5个世界级旅游精品项目，优先发展11个重点新兴旅游项目，差异打造N个支撑项目，实现“5+11+N”三级旅游项目体系。并且随着旅游用地改革“桂林模式”的推广，开发商拿地机会高，而且能够开拓新的旅游合作开发模式。
2.从老年人市场看投资机会
2010-2017年城镇居民可支配收入也在不断上升，2017年达到36396元。随着人民生活改善，追求生活质量的要求也越来越高，对旅游的消费追求也会越来越多。
从65岁及以上人口比重来看，老年人口数量在不断上升，2017年达到11.4%。对于文旅市场来说，这未尝不是机会。离职退休老年人有钱又有闲，未来将成为文旅市场的重要客群，并不输于青年旅客。
2015年携程网发布《国内老年人旅行行为分析报告》，在受访的中老年群体中发现有81.2%的人愿意去旅游，并且超过65%的老年人更偏好周边游，在全国热门旅游基地中北京、上海、杭州、大连、苏州、桂林排在前列。大部分客群集中在华东和华南地区，这与老年人更偏好周边旅游有直接关系。此外，从消费实力来看，月收入5000元以上占比57.8%，其中月收入超过7000元的高收入者占比31.3%。
据国家社科基金测算，至2020年养老产业规模达21.95万亿元。养老地产作为房企转型发展的新方向，大型开发商早已积极布局养老产业，譬如万科、保利、绿城、绿地、远洋等。生态宜居的文旅城市将成为养老地产首选，相信未来桂林会在这片养老地产的浪潮中展现身手。
3.从住宅楼盘布局看投资机会
桂林楼盘总价主要分布在70-80万元，楼盘面积分布60-80㎡，可以看出桂林目前仍以中小户型为主，在高端改善需求市场上还未发力。但从今后文旅市场走向来看，随着城镇化水平进一步提升（2017年城镇化率47.6%，普遍低于周边城市），未来5年桂林房地产市场将开始释放，尤其是高端改善产品的需求会激增。
2018年7月，桂林住宅单价整体在2601-9432元/㎡区间，其中，阳朔县和七星区单价相对较高，阳朔县9432元/㎡、七星区8365元/㎡；与此同时，阳朔县和七星区总价也相对较高，阳朔县114万元、七星区112万元。
为何阳朔这个小县城房价这么高？“桂林山水甲天下，阳朔山水甲桂林，群峰倒影山浮水，无水无山不入神”就是阳朔的真实写照。阳朔正是桂林山水精华所在地，张艺谋在这里拍摄了实景剧《印象刘三姐》。此外，阳朔西街聚集着大量外国旅客，每年来此旅游的外国游客相当于常住人口的三倍。如此看来，阳朔正适合走高端文旅路线，是桂林打开海外文旅市场的重要战场。
从2018年1-7月楼盘项目分布来看，桂林大部分楼盘项目集中于叠彩区、秀峰区、七星区、象山区和临桂区，这些区域景点分布较为密集。
从均价来看，临桂新区和象山区部分区域房价相对较高，6000-8000元/㎡，这些区域都在60分钟公交辐射范围内，且有较多4A级以上景点分布，是未来投资的热点区域。从目前房价水平来看，释放潜力依然很大。尤其是海南限购以后，未来距离景点近、交通通达性好、配套设施较为完善的区域将成为热点投资区域。
临桂新区将会成为未来房地产市场重点关注区域，在该区域距离主城区仅10公里，可以承接老城区高端改善和城镇化首置的外溢人群，并且在交通上有较大优势，离两江机场较近。
从规划来看，至2020年，中心城区城市建设用地为131平方公里，临桂新区规划的居住用地仍然很多。
开发商应抓住这一波文旅风潮机会，策略性拿地，提前布局高端改善和城镇化首置这两条产品线。尤其是旅游用地改革以后，旅游建设拿地相对容易，文旅地产机会多多。况且，桂林市政府一直力推在临桂再造一个新桂林。在老年离职退休人群日进增多的情况下，相信未来临桂的旅游度假村和养老地产将是市场热捧对象。
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