各地土地市场表现如何？

基本结论

• 2021年以来，受房地产市场风险逐步暴露，土地市场景气度下行，进一步导致地方财政压力上升。2022年，经济下行压力加大，地产政策边际放松，各地土地市场有何变化？本文梳理了2022年1月1日至2022年3月18日各地土地出让情况，以供投资者参考。

• 2021年底以来，房地产政策边际放松，中央及地方维持房地产稳定政策不断出现，但“房住不炒”的整体基调仍未变化。从2022年1月、2月的数据来看，一线城市住宅价格环比有所回升，但二、三线城投环比仍继续下降；商品销售、个人按揭贷款与定金及预收款累计同比增速继续下降，房屋新开工面积累计同比持续为负数。总体来看，目前房地产市场景气度仍较低。

• 截至2022年3月18日，省级层面，31个省级行政区域中，只有北京市的土地出让金同比增速为正，其余30个省（直辖市、自治区）均较上年同比有所下滑。下降的区域中，西藏今年以来尚未有土地出让；天津，2022年以来土地出让收金为6.45亿元，同比下降95.29%。此外，上海、青海、重庆、黑龙江、四川5个区域土地出让金同比下滑幅度均超过80%；宁夏、广东、河南、江苏、辽宁、湖南、浙江、湖北、广西、陕西、山西下降幅度在50%-80%之间；山东、河北、吉林、云南、内蒙古、江西、新疆、甘肃、福建、贵州下降幅度在30%-50%不等；安徽、海南下降幅度在10-30%。流拍率方面，宁夏、青海流拍率较高，均超过25%；海南等9个地区流拍率在10%-25%之间；上海、天津目前没有发生流拍的情况。

• 地级市层面，75个地级市土地出让金较上年同期有所增长，248个地市土地出让金同比有不同程度的下降。土地出让金下降的248个地市中，拉萨市等8个地市，今年以来尚未卖地；75个地级市土地出让金较去年同期下降幅度超过80%；87个地级市下降幅度在50%-80%之间；51个地市同比下降幅度在30%-50%不等；27个地级市较去年同比下降了0%-30%。溢价率方面，在有数据的238个地市当中，54个地级市溢价率较去年同期有所增长；18个地市较去年没有变化；166个地级市较去年同期有不同程度的下降。流拍率方面，在有数据的243个地市当中，106个地市较去年同期流拍率有所增长；29个地市流拍率同比持平；108个地市流拍同比有所下降。

• 土地出让金同比增加的75个地级市中，海南州、金昌市去年同比没有卖地；27个地区土地出让金同比增幅超过100%；22地市较去年同期增加50%-100%；10个地市增幅在20%-50%；14个地市土地出让金同比增加幅度在0%-20%之间。溢价率方面，在有数据的73个地市当中，16个地级市溢价率较去年同期有所增长；13个地市较去年没有变化；44个地级市较去年同期有不同程度的下降。流拍率方面，在有数据的74个地市当中，25个地市较去年同期流拍率有所增长；16个地市流拍率同比持平；33个地市流拍率同比有所下降。

• 总结来看，各地土地出让金大幅下滑主要原因有：（1）房地产市场景气度仍没有改善，土地成交情况较为低迷；（2）受各地推地计划不同的影响，土地出让节奏跟去年同期有所变化，导致年初土地成交金同比下降；（3）今年年初以来，各地疫情反复，进一步影响土地市场景气程度。建议持续关注各地的土地出让情况以及其对财政压力的影响。

• 信用市场回顾：本周信用债发行规模上升，净融资额回落；本周城投债净融资为497.76亿元，产业债净融资为283.64亿元，规模较上周均有所下降。本周信用债市场成交活跃度上升；中短票据收益率下行；共4家信用债发行人主体评级发生下调，无信用债发行人主体评级上调。

• 风险提示事件：1）数据更新不及时及提取失误；2）信用风险加剧；3）行业景气度变化。
  

一、各地土地市场表现如何？

2021年以来，受房地产市场风险逐步暴露，土地市场景气度下行，进一步导致地方财政压力上升。2022年，经济下行压力加大，地产政策边际放松，各地土地市场有何变化？本文梳理了2022年1月1日至2022年3月18日各地土地出让情况，以供投资者参考。

1、房地产市场表现如何？

2021年底以来，房地产政策边际放松，中央及地方维持房地产稳定政策不断出现，但“房住不炒”的整体基调仍未变化。从2022年1月、2月的数据来看，一线城市住宅价格环比有所回升，但二、三线城投环比仍继续下降；商品销售、个人按揭贷款与定金及预收款累计同比增速继续下降，房屋新开工面积累计同比持续为负数。总体来看，目前房地产市场景气度仍较低。

2、各地土地出让情况如何？

从省级层面来看，31个省级行政区域中，截至2022年3月18日，只有北京市的土地出让金同比增速为正，其余30个省（直辖市、自治区）均较上年同比有所下滑。下降的区域中，西藏今年以来尚未有土地出让，同比下降幅度最大；其次为天津市，2022年以来土地出让收金为6.45亿元，同比下降95.29%。此外，上海、青海、重庆、黑龙江、四川5个区域土地出让金同比下滑幅度均超过80%；宁夏、广东、河南、江苏、辽宁、湖南、浙江、湖北、广西、陕西、山西下降幅度在50%-80%之间；山东、河北、吉林、云南、内蒙古、江西、新疆、甘肃、福建、贵州下降幅度在30%-50%不等；安徽、海南下降幅度在10-30%。

流拍率方面，宁夏、青海流拍率较高，均超过25%，较上年同期上升幅度较大；海南、江西、内蒙、山东、陕西、辽宁、河南、四川、黑龙江9个地区流拍率在10%-25%之间；上海、天津目前没有发生流拍的情况。此外，安徽、福建、云南、吉林、河北、湖北、湖南、河南、天津流拍率较上年同比下降超过3个百分点。

地级市层面，我们对323个有土地出让数据的地级市进行了统计与分析，其中，75个地级市土地出让金较上年同期有所增长，248个地市土地出让金同比有不同程度的下降。

具体来看，土地出让金下降的248个地市中，拉萨市、乌鲁木齐、固原、玉树州、怒江州、达州、嘉峪关、伊春8个地市，今年以来尚未卖地；西宁、广安、阳泉、哈尔滨、攀枝花、南京等75个地级市，土地出让金较去年同期下降幅度超过80%；阜阳、厦门、牡丹江、邵阳、玉溪、运城、宿迁等87个地级市下降幅度在50%-80%之间；大庆、六安、东营、芜湖、许昌、新余等51个地市同比下降幅度在30%-50%不等；张掖、淄博、遵义、安康、宁波等27个地级市较去年同比下降了0%-30%。

溢价率方面，在有数据的238个地市当中，其中54个地级市溢价率较去年同期有所增长，遂宁、牡丹江、甘孜州、南平、崇左、安庆、阿坝州7个地区变动幅度超过20个百分点。潮州、铁岭、盘锦、抚顺等18个地市较去年没有变化；166个地级市较去年同期有不同程度的下降，其中，丽江、马鞍山、蚌埠、龙岩、徐州等34个地市，溢价率下降超过20个百分点。

流拍率方面，在有数据的243个地市当中，其中106个地市较去年同期流拍率有所增长，伊春、鹤壁、益阳、牡丹江、阜新、日照等18个地级市流拍率增加超过20个百分点；29个地市流拍率同比持平；108个地市流拍同比有所下降，枣庄、遂宁、呼伦贝尔、承德等5个地市流拍率下降超过20个百分点。

土地出让金同比增加的75个地级市中，海南州、金昌市去年同比没有卖地；北海、大兴安岭地区、通化、石嘴山、海东地区、普洱、河池、黄山等27个地区同比增幅超过100%；株洲、临汾、萍乡、宣城、赤峰等22地市较去年同期增加50%-100%；镇江、七台河、湘潭、临沧、兰州、绵阳等10个地市增幅在20%-50%；博尔塔拉州、乌海、衡水、德阳、池州等14个地市土地出让金同比增加幅度在0%-20%之间。

溢价率方面，在有数据的73个地市当中，其中16个地级市溢价率较去年同期有所增长，宣城、丹东变动幅度超过20个百分点。吉林、湘潭等13个地市较去年没有变化；44个地级市较去年同期有不同程度的下降，其中，海北州、梧州、临沧等6个地市，溢价率下降超过20个百分点。

流拍率方面，在有数据的74个地市当中，其中25个地市较去年同期流拍率有所增长，海口、六盘水、乌海、开封流拍率增加超过20个百分点；16个地市流拍率同比持平；33个地市流拍率同比有所下降，松原、株洲、海南州等6个地市流拍率下降超过20个百分点。

总结来看，各地土地出让金大幅下滑主要原因有：（1）房地产市场景气度仍没有改善，土地成交情况较为低迷；（2）受各地推地计划不同的影响，土地出让节奏跟去年同期有所变化，导致年初土地成交金同比下降；（3）今年年初以来，各地疫情反复，进一步影响土地市场景气程度。建议持续关注各地的土地出让情况以及其对财政压力的影响。

3、小结

2021年底以来，房地产政策边际放松，中央及地方维持房地产稳定政策不断出现，但“房住不炒”的整体基调仍未变化。从2022年1月、2月的数据来看，一线城市住宅价格环比有所回升，但二、三线城投环比仍继续下降；商品销售、个人按揭贷款与定金及预收款累计同比增速继续下降，房屋新开工面积累计同比持续为负数。总体来看，目前房地产市场景气度仍较低。

截至2022年3月18日，省级层面，31个省级行政区域中，只有北京市的土地出让金同比增速为正，其余30个省（直辖市、自治区）均较上年同比有所下滑。下降的区域中，西藏今年以来尚未有土地出让；天津，2022年以来土地出让收金为6.45亿元，同比下降95.29%。此外，上海、青海、重庆、黑龙江、四川5个区域土地出让金同比下滑幅度均超过80%；宁夏、广东、河南、江苏、辽宁、湖南、浙江、湖北、广西、陕西、山西下降幅度在50%-80%之间；山东、河北、吉林、云南、内蒙古、江西、新疆、甘肃、福建、贵州下降幅度在30%-50%不等；安徽、海南下降幅度在10-30%。流拍率方面，宁夏、青海流拍率较高，均超过25%；海南等9个地区流拍率在10%-25%之间；上海、天津目前没有发生流拍的情况。

地级市层面，75个地级市土地出让金较上年同期有所增长，248个地市土地出让金同比有不同程度的下降。土地出让金下降的248个地市中，拉萨市等8个地市，今年以来尚未卖地；75个地级市土地出让金较去年同期下降幅度超过80%；87个地级市下降幅度在50%-80%之间；51个地市同比下降幅度在30%-50%不等；27个地级市较去年同比下降了0%-30%。溢价率方面，在有数据的238个地市当中，54个地级市溢价率较去年同期有所增长；18个地市较去年没有变化；166个地级市较去年同期有不同程度的下降。流拍率方面，在有数据的243个地市当中，106个地市较去年同期流拍率有所增长；29个地市流拍率同比持平；108个地市流拍同比有所下降。

土地出让金同比增加的75个地级市中，海南州、金昌市去年同比没有卖地；27个地区土地出让金同比增幅超过100%；22地市较去年同期增加50%-100%；10个地市增幅在20%-50%；14个地市土地出让金同比增加幅度在0%-20%之间。溢价率方面，在有数据的73个地市当中，16个地级市溢价率较去年同期有所增长；13个地市较去年没有变化；44个地级市较去年同期有不同程度的下降。流拍率方面，在有数据的74个地市当中，25个地市较去年同期流拍率有所增长；16个地市流拍率同比持平；33个地市流拍率同比有所下降。

总结来看，各地土地出让金大幅下滑主要原因有：（1）房地产市场景气度仍没有改善，土地成交情况较为低迷；（2）受各地推地计划不同的影响，土地出让节奏跟去年同期有所变化，导致年初土地成交金同比下降；（3）今年年初以来，各地疫情反复，进一步影响土地市场景气程度。建议持续关注各地的土地出让情况以及其对财政压力的影响。

二、信用债市场回顾

1、一级市场：发行规模上升，净融资额回落

本周信用债发行规模上升。本周信用债发行总额3122.49 亿元，偿还总额2908.37 亿元。净融资额为214.12 亿元，与上周相比，净融资规模有所下降。本周共有15只信用债取消或推迟发行，涉及金额122.50亿元。

具体来看，企业债、公司债、中期票据、短期融资券及定向工具净融资额分别为-184.96亿元、382.46亿元、-105.25亿元、121.6亿元和0.27亿元。本周企业债、中票净融资额均较上周有所下降，公司债、短融、定向工具净融资额有所上升。

本周城投债净融资为497.76亿元，较上周有所下降；产业债净融资为-283.64亿元，规模较上周有所下降。

2、二级市场：成交活跃度上升

本周信用债市场成交活跃度上升。本周信用债周度换手率为2.41%，较上周上升0.22个百分点。分券种看，企业债、公司债、中期票据、短期融资券和定向工具成交量分别为241.10亿元、112.1亿元、2,603.86亿元、2,528.74     亿元和727.82亿元。除定向工具外，成交量较上周均有一定程度上升。

本周1年期、3年期和5年期中短票据收益率均下行。具体来看，本周AAA评级1年期、3年期和5年期中短票据分别收于2.7332 %、3.1107 %和3.5307 %，分别较上周下行1.17bp、0.72bp和2.27bp。

3、信用评级调整情况

本周有4家信用债发行人主体评级发生下调，无信用债发行人主体评级上调。

三、风险提示

数据更新不及时及提取失误；信用风险加剧；行业景气度变化。

证券研究报告：各地土地市场表现如何？

对外发布时间：2022年3月20日

报告发布机构：中泰证券研究所

参与人员信息：

周岳 | SAC编号：S0740520100003 | 邮箱：[e-mail]

朱佳妮（研究助理）|   邮 箱：[e-mail]

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