揭秘深圳最牛换房套路：没钱还能这样贷款

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   加  按  

每篇一词

释义：加按揭，是指银行为在该行申请住房贷款、正常还款1年以上、房屋已为现房的借款人提供的一种“追加”贷款的服务。简单来说，就是你正在按揭的房子涨价了，银行重新评估房产，你就能从银行多贷一些钱出来。

缘由：最近央视报道的"深圳炒房客2年100万变5000万"，震惊了整个地产圈。其中这位炒房客就熟练运用了加按揭贷款，以获取炒房资金。那么加按到底怎么操作，有哪些申请条件，有何风险？楼校长今天就来深入扒一扒。

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Part Ⅰ

5大特点

为了更清楚了解加按到底是啥，首先来了解一下加按的五大特点：

① 不存在房产交易过程，无需赎楼，也不需要增加抵押物，手续相对方便；　　

② 利用房产升值，或原来供款时已还的部份本金；　　

③ 在新的银行办理贷款，能得到更大的贷款额度；　　

④ 原供款时间越长或原贷款占房产价值越低，新增贷款的额度就越高；

⑤利率相对较高。

用一个简单的例子说明：比如一套房产估值在100万元，获得贷款70万元；1年后，该房产市值涨到150万元，于是以房产增值部分进行二度按揭，即可获得35万元左右的额外贷款；这种操作，如果是在之前放贷的同一家银行，就是“加按揭”，如另找一家银行，就是“转按揭”。

综合来说，其最吸引人的地方无非就是：即使你红本不在手，不用卖房也不需增加抵押物，就能获得额外贷款，且手续方便。

Part Ⅱ

能贷多少？能贷多久？

加按空间的计算方式，一般是最新房产评估总价的七成减去原按揭金额。以下为通用版详细的年限及额度利率规定，但各银行标准或有所不同。

①贷款期限

用于购买一手房，最长期限为30年；用于购买二手房，最长期限为20年；用于个人家居用途的，最长期限为10年；用于个人住房装修用途的，最长期限为5年。

②贷款利率

用于购买住房的，按个人住房商业性贷款利率执行；用于家居装修贷款用途的，按人民银行规定的期限利率执行。

③贷款成数

借款人加按额度加上原贷款余额之和最高不得超过原住房购置金额或评估价值的70%，商用房不得超过50%贷款流程。

Part Ⅲ

申请攻略

①适用人群

已将房产抵押给银行，而且供款一段较长时间，但不想卖房且有新融资需求的人群。

②申请条件

已超过1年的个人住房贷款客户；原贷款无连续两次（含）以上违约记录；抵押物为现房。（此前工行加按标准，各银行规定略不同）

③所需资料

身份证明文件（及配偶）（身份证、军官证、香港、台湾身份证、回乡证、护照）、户口本（及配偶）、婚姻状况证明文件（结婚证、未婚证、离婚证、收入证明（需提供六个月以上的银行存折或银行卡存取的流水记录）、房地产证(复印件)、用途证明

Part Ⅳ

深圳哪些银行可做加按？

楼校长从银行人士处获悉，目前深圳有三家银行可做加按：招行、建行、工行，一般都是以其他产品来实现加按用途。但其实大部分银行都不支持加按服务，主要是小额贷款金融公司此业务比较活跃。

以下为楼校长致电三家银行所咨询到的情况：

①招行

有金融人士透露，之前招行加按额度最高150万，但楼校长致电招商银行得知目前只能做额度30万的消费贷，且必须是已婚+两年社保。

②工行

只限工行按揭客户，额度最高100万，主要根据月供市场和房产面积来批额度。规定3年还清，每月只需还手续费和本金，其中手续费为贷款额度的0.32%，如贷款100万每月的手续费为3200元。

③建行

只限建行按揭客户，贷款额度最高300万，期限最长10年。操作方式是余额抵押，贷款额度不得超过目前房产评估值的七成减去贷款余额的金额。据悉，加按利率高达7.5%，高于一般的消费信用贷。

建行类加按产品

（具体情况以银行最新口径为准）

Part Ⅴ

三点提示

虽然加按看似操作便捷，但实际上也存在一些劣势和风险。楼校长在此给大家提个醒，请根据自己实际情况选择，切勿投机取巧加高杠杆炒房。

①加按普遍利率较高，还款压力大

据悉，深圳各银行加按年利率大约在7.55%，远高于普通房贷利率，也高于部分消费贷。且年限一般在10年以内，因此还款压力会比较大。

②可选银行少

目前深圳仅有3家银行可操作加按（如有遗漏欢迎补充），且都是针对本行按揭客户提供的业务。如果是其他银行按揭客户，只能提供小额贷款产品。

③银监会禁止加按，国家打击高杠杆

从2008年以来，中国银监会已明确禁止发放加按揭贷款。 炒房之风泛滥，深圳尤甚。国家近来严厉打击楼市高杠杆现象，而银行方面贷款审批也更严格。

综合来源：买房之前、希财网、

新华日报、咚咚找房、百度百科

整合自：买房之前（maifangzhiqian）

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