地段分化！房价分化！九龙湖哪个区域会迎来大变？

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九龙湖还是刚需的天下吗？

已经不是了。

2012年，南昌市政府提出“南北双城、双核拥江”发展战略，敲定江西省委四套班子搬迁红角洲。以省政府搬迁为契机，在一路之隔的九龙湖新城布局了九龙湖花园、九龙馨苑、绿地悦城、万科粹叠园等一批单位小区。城市规划者也以卧龙山为中轴圆点，向南建设了一条九龙大道，这是初始的九龙湖。

2013年，南昌西客站投入使用，以此同时，九龙湖新城的土地开发正式被点燃，迎来了万达和绿地两个巨头入局，这一年，九龙湖新城横空出世。

一：九龙湖新城是怎么“练”成的？

作为南昌首个省级定位的新城，九龙湖新城上演的是令人惊讶的速度，不到2年的时间，区域已经完成了初步蜕变，2016年5月，万达城正式开业，那时，6500元一平在九龙湖随便挑，整个南昌的投资客和刚需都在九龙湖。

在之后的5年，我们见证了南昌罕见“造城”速度，行政资源外迁，地铁2号线通车，绿地国际博览中心投入使用，育新学校、南昌外国语学校、南师附小开学，杉杉奥特莱斯等商业开业，华为、微软、联想、海康威视、紫光云等等知名企业落户，之前在建的楼盘陆续完工交房入住，原本的大工地变成了城市新区，有住宅、有商业、有配套，九龙湖一下就火了起来。

资本也越来越趋向九龙湖，华润、新力、融创、新旅、金地、金茂、联发、九颂、保利、杉杉等品牌企业不约而同纷纷圈地入市。

城市在变，生活场景也在变，人们对生活想象的憧憬也在变，最终驱动城市价值在改变。九龙湖新城的华丽转身，房价就是最好的佐证，5000、7000、1万、1.4万、1.6万，现在还有小区最高卖到了2万5。

阶梯式的涨幅，除了印证城市在迅速生长以外，还能证明城市价值也在上涨。短短5年后，九龙湖新城已不再是刚需置业“天堂”，现在你要上车九龙湖，平均门槛是14000元/㎡，好一点的甚至要20000元/㎡以上。

房价涨得太快，九龙湖对刚需也越来越不友善。

当然，这也是城市升级的必然结果。此时我们看到的九龙湖，已经是一个多片区组成的城市副中心，并且还迎来了地段分化、价值分化。

二：它迎来了地段分化。

何为地段分化？

它是城市空间扩大的结果。

九龙湖现在多大了？北至祥云大道，南至南外环，城市直径长达12公里。

在12公里的城市空间里，又划分出VR科创城、生米、环九龙湖、虎形山、国博、西客站、国体中心、沿江八大片区。

那么，在这八大片区里谁的地段最好？

毫无疑问的是，九龙湖新城越往北，地段越好，在此基础之上，配套越多的，价值则越高。我们可以看到，西客站，2号线，4号线，国体中心、平安金融中心，赣商大厦，南昌外国语学校，南师附小都汇聚于此。这里不仅有配套，还迁房，家属院也撑起了区域的人气。

以配套的力量，激活了城市的价值，以人口的数量，撑起了区域未来。可以说，这里已经是九龙湖核心区、城市价值的第一梯队。

三：还迎来了价值分化。

地段分化的基础是地价的分化。

九龙湖哪里地价最高？也是北面最高，南面略低。

沿江片区、西客站南广场、虎形山片区、九龙湖南岸是资本活跃度最高的片区，地价在这里被刷新，还经常会上演抢地大战，新房甚至还出现了摇号神盘。

以至于还影响到二手房，例如国体中心区域愈发受到购房者的追捧，房价在这里攀高峰，而相反融创城等区域，微涨或横盘，市场分化严重。

从市场的选择到改善型客户数量的持续走高，实际上也侧面反映了地段改善会成为九龙湖的主旋律。

那么现在哪里是九龙湖的最佳改善区域？

四：为什么是这里？

是虎形山片区，它推动了九龙湖新城人居的变革。

虎形山片区在哪里？

它是以虎形山公园为核心，与九龙湖公园和西客站南广场融为一体的城市综合住区。这里有立体的交通格局，有南师附小，还有商业想象力，九龙湖优质的资源在这里汇集碰面。

为什么是这里？

我们还是先看土地资源，九龙湖核心区域土地有多少？抛除商业商务用地，住宅用地和商住用地仅剩11宗，还有部分是用来招商的地块，其余的地块未来出让也必定会迎来争抢。

虽然说这里汇集了优质城市配套，拥有天生的改善基因，但是它土地资源稀缺，再加上真正的高品质、地段还不错的改善盘很少，所以虎形山片区的出现，是市场发展到现阶段的一种自然选择，也是九龙湖新城改善的不二之地。

而且虎形山片区本身土地资源也丰富，且容积率都在2.2以内，兼备了低密度与城市核心双重优势，这里也成为优质开发商进驻九龙湖新城的首选地。在房企多样化的基础之上，也已经汇集了多种业态的产品，从三雄争霸演变为群雄混战，紧密相连的6个项目也已经成为九龙湖改善盘的风向标。

不要忽视这些项目的力量。

它们正在通过最新的产品理念和最现代的建筑设计，让本就具备改善属性的区域价值更夯实。基于此，我们能预料到的是，在虎形山片区越核心的项目，越要珍惜，体量更大，开发商品牌力更强的项目会成为抢手货。

我们说的就是华润，它抢占了核心地段。

华润进驻南昌已经11年了，它一直以稳健、品质著称，从朝阳到红角洲，它所进驻的板块都是城市核心，这是华润第二次落子九龙湖，此次入局虎形山片区，也正是看重了其优质的城市区位。

从区位看，华润昆仑御位于龙虎山大道以西，青原山路以东，项目整体是由14F~18F小高层住宅组成，项目与虎形山公园一路之隔，西侧则是九年制学校用地，一边是“一览众山小”的生态氛围，一边是有想象力还待拆开的学校盲盒。

也是因为有这样的优势，它首开就劲销9成，此后的每一次加推也都受到追捧，5月27日，项目也再次迎来加推，去化率高达90%，可以说，华润昆仑御已经成为市场上号召力极强的项目。

对于定位为改善的虎形山片区而言，华润昆仑御也早有谋划，对项目进行分期开发，产品也多样化，还设计了148平方米的大面积产品，来契合虎形山片区的改善基因，我们也打探到，这批房源将会在下个月开盘，此外在6月5日，148平方米户型样板间将开放，同时还会举行米其林高定晚宴，期待您的参与。届时我们也会持续关注，华润昆仑御会如何改善九龙湖。

五：九龙湖正在向第一阶梯迈进

很多人现在提到九龙湖，我相信往往大多数人还是抱着怀疑的态度看待九龙湖新城，我们从最能反应区域价值的房价看，九龙湖已经很贵了，二手房最贵已经卖到2.5万元/㎡，且还在上涨，好一点的也要1.5万元/㎡往上，区域不再是纯刚需片区了。

而且随着配套的完善，城市愿景的兑现，九龙湖的房价已经在向南昌楼市第一阶梯迈进，新房市场抛弃刚需也并非是坏事，例如虎形山片区这样的改善区域，也会带动偏刚需区域整体向改善过渡。我想，那个时候，九龙湖才真正算是南昌标杆新城吧~

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