干货满满！2022年东莞买房政策+交通+城建+利好，全在这里了！

今天，是春节后复工第一天，奋斗的一年，又开始啦！

迎着“双万之年”的势头，东莞进入了新一轮发展期，身上的冲劲、韧劲、实劲，变得更加勇猛。

2022年，东莞的交通、产业、教育、商业、城建，将全面开花，把自身短板努力补齐，向着“湾区都市，品质东莞”的目标前进。

| 东莞的城市面貌逐渐蜕变

同时，经过两年的密集调控，东莞楼市体系变得完整、健康、理性，2022年的东莞楼市，将打开一幅新图景，为更多人创造机会。

不管你从哪里来，不管你打算闯一番事业，还是安家落户，东莞始终张开怀抱，与你携手同行。

在这个新的起点，你需要拿稳这部有关东莞的“百科全书”，重新认识眼前这座生机勃勃的超大城市。

GDP超万亿，人口超千万，东莞还要奋进

今年，是东莞达到“双万城市”的历史性转折点。

1月24日，东莞统计局发布《2021年东莞经济运行情况》，2021年，东莞市地区生产总值为10855.35亿元，同比增长8.2%，两年平均增长4.6%。

东莞成为全国第24座、大湾区第四座GDP迈入万亿门槛的城市。

另一方面，据《广东省第七次全国人口普查公报》数据，截止2020年，东莞年常住人口数已达：1046.6625万人。

东莞，成为广东省继广深之后，第三个人口超千万的城市，正式迈入”超大城市“。

户籍人口方面，自2016年便开始加速增长，到2020 年东莞户籍人口达 263.88 万人，占到常住人口比例为 25.2%。

东莞33个镇街（园区）中，虎门、长安人口超80万；大朗十年内人口增长最快；松山湖受教育程度最高。

而在1月27日发布的《关于征求＜东莞市人口发展规划（2020-2035年）＞（修编公开征求意见稿）意见的公告》中，东莞有了新的目标：

到2025 年，东莞常住人口将达到 1140 万人，2030 年达到 1230万人，2035 年达到 1300 万人。

户籍人口上，到2025年将达360万人，2030年达430万人，2035年达500万人，占常住人口比例将由25.2%，增长达到38.5%。

此外，东莞还将落实三孩生育政策，加快建设普惠托育服务体系，降低生育、养育、教育成本；将入户、入学、入职等与个人生育情况全面脱钩。

显然，东莞迈入双万城市后，有了更大的担当和使命。

万亿东莞将具备更强的资源集聚能力，在吸引人口、争取国家政策等方面的优势将增强，进入城市发展的新阶段。

而人口的增长又将进一步推动整个城市治理能力的提升和配套体系的完善。

10年内最严调控，东莞楼市回归健康理性

过去1年，是东莞近10年内调控次数最多、力度最大、涉及面最广的一年。

从1月的三限房，到2月的莞六条，3月的315新政细则、控地价涨幅，4月的新房一年涨幅不得超过3%，6月的城更“1+N”文件，7月的新房备案新规，8月的莞八条，9月的严查买地资金，10月的二手房指导价、莞e认购和线上摇号选房启用，一直到12月的法拍房政策。

几乎每个月，都有新政上线，真正做到了稳地价、稳房价、稳预期，同时也重构了一个健康而完整的楼市体系。

2021年，东莞楼市再没有出现急进的局面，新房价格只是整体略涨，20个镇街房价涨幅控制在20%以内，6个镇街下调。

｜数据来源：合富大数据，仅供参考

目前，东莞整体供应量已大于需求量，很多镇街都迎来自身的供应大年，购房者的可选择空间变大。（戳东莞111个全新盘大摸查，看看有没有感兴趣的新盘）

| 不完全统计，仅供参考

另外，政策、贷款，也对刚需释放出友好的信号，全方位地保障合理的购房需求。

来看最新的东莞购房政策一览表，每一项，都以刚需为先：

至于房贷，今年1月19日，央行宣布5年期LPR降5个点，这是近3年来首次下调，东莞的民生银行、农村商业银行、招商银行（支行），会根据最新的LPR来调整利率。

而截至到1月19日，东莞12家银行中，4家银行首套和二套房贷利率下调，有6家银行保持不变，没有银行上调利率。

此外，东莞有6家银行首套利率为5.65%，8家银行二套利率在6%以下，而最高也仅约6.05%，相比去年12月时，东莞二套房最高利率达6.35%。

另一方面，12家银行，除了交通银行还没有二手放款额度之外，其余银行的放款额度充足；部分银行还表示，办完抵押后当天就能放款。

从大环境来看，金融信贷调控已逐渐放松，今年，房贷利率依然有下探的空间，放款速度也许将继续提速。

总的来说，楼市平稳向上、积极友好，2022年，是更适合大家上车的一年。

高铁+超90个TOD，交通先行，超前发展

“交通先行，超前发展“，东莞，正在构建现代化综合交通体系，融入湾区都市骨架。

十三五期间，全市交通基础设施建设完成投资444.91亿元，新增道路456.87公里、轨道157.7公里。

目前，东莞轨道网和“五纵四横六连”高快速路网都加速完善，东莞r2线一、二期、莞惠城际、穗深城际、赣深高铁、从莞高速、南沙大桥、莞番高速一期、深圳外环高速主线等先后通车。

到了十四五时期，东莞谋划交通类项目共166个，项目总投资约4516亿元，计划完成投资约2883亿元，市财政计划完成投资约964亿，比十三五时期跃升了几个量级。

| 东莞交通路网图（含建成、在建、规划等）

 ///城市轨道加速///

十四五期间，东莞有15条轨道在规划建设中，5条为城市轨道，10条为城际轨道。

📍东莞1号线一期

东莞1号线一期（望洪-黄江南站），是连接水乡片区、城区、松山湖、东部产业园的轨交大动脉，最快通车将在2024年。

2021年12月，全线24座车站中，已有12座车站主体封顶和1个区间贯通; 而在2022年，1号线将投资约31亿，是东莞所有重点项目中金额最高的一个。

📍东莞2号线二期

东莞2号线三期则是滨海湾新区的大动脉，工程共设车站8座，线路全长约17.3公里。

按照计划，工程年度计划投资约3亿，将在今年4月开始分阶段的土建施工，预计于2027年03月底基本建成。

📍东莞3号线一期

东莞3号线一期，起于长安，途径松山湖、大岭山、东坑、常平，最后到东莞东站，未来将接驳东莞1号线、深圳20号线和莞惠城际等。

目前，3号线一期工可报告编制及投融资定量方案研究基本完成，力争今年下半年动工建设。

另外，东莞也在陆续推进形成4号线（常平段）、5号线（南段）及支线、9号线、10号线、11号线、16号线等多条线路的详规研究成果，推进东莞地铁进程。

📍赣深高铁

已于2021年12月10日正式通车的赣深铁路，为东莞再增加了一座高铁枢纽，东莞南站，东莞可直接通往粤北和江西。

｜赣深高铁沿线站点，以实际开通为准，仅供参考

📍深惠城际（经凤岗）

深惠城际被列入今年的省政府工作报告，其中的“莞深段”，将先行建设。

线路起自深圳前海合作区，经东莞凤岗，至惠州机场，在惠州沥林北站与莞惠城际接轨，是珠三角轨道路网的重要组成部分。

｜来源网络，实际以官方公布为准

 ///TOD///

把轨道功效放大的，达成站城市一体化的，则是TOD。

目前，东莞已规划布局了超90个TOD项目，遍布6大片区、几乎每个轨道站点；未来的东莞，将是一座架在TOD上的城市。

其中，最受关注的，莫过于虎门高铁站TOD核心区综合开发项目，目前正在动工中，将于2024年7月建成。

项目总投资240亿，集高铁、城际和地铁，北连广州南至深圳，是湾区名副其实的超级枢纽，整个tod更将打造成站城一体、功能复合的生态枢纽新城，重塑城市形态。

| 虎门TOD概念图

而与TOD相辅相成的，还有TID项目（轨交上盖项目），TID的建设，比TOD更快，甚至先于轨道。

从2010年东莞地铁2号线动工，历经10余年发展，东莞已建成/规划15个重大TID项目。

很多TID项目已成为东莞重要的城市地标，如鸿福站TID（民盈国贸中心）、西平站TID（轨道交通大厦）等。

另外，在建中的松山湖北站TID（华润万象汇）、虎门火车站TID（保利时区）、东莞火车站TID（龙湖金地天曜城）、商务中心站TID（东莞华润置地中心）热度也很高。

再有，地铁1号线一期人民医院站、大岭山北站、大朗西站、黄江北站、道滘车辆段TID概念性方案已完成编制，越来越多的TID，正在路上。

 ///多条高快速路网，加速对接大湾区///

除了轨道，东莞也在加快高快速路网的建设，深度融入大湾区都市圈。

莞番高速二期三期、松山湖科学城至光明科学城通道、桑茶快速路及东延线都在建中；常虎、广深、莞深三条高速改扩建、常虎高速延长线、新槎大桥、麻涌东江大桥、东江通道等项目前期工作也在不断推进。

珠江口超级工程狮子洋通道，在去年12月31日举行狮子洋通道项目先行工程建设动员活动，马上正式动工。

| 狮子洋通道动员活动现场图

狮子洋通道是目前世界上最大的双层悬索桥，起于虎门，横跨广州和东莞，建成后将增强南沙、中山、顺德、江门与东莞、惠州、深圳的交通联系。

工程设计时速100公里，全线约35公里，走完全程约21分钟（按设计时速及长度计算理论时间，仅供参考），未来最大路段交通量达15万标准小客车每天，将成为湾区的大动脉。

新兴产业开挂，“三心”发展迈入新台阶

东莞有两个标签，“世界工厂”和“散装东莞”。

而在2022年，东莞将迎来新的转型。

东莞，作为“世界工厂”，早已形成了涉及34个门类（占全部 41 个工业大类的 82.9%），6万多种产品的完整制造业体系，发达的制造业，是东莞的根基。

2021年初，东莞启动了千亿级战略性新兴产业规划，首批规模布局7大产业基地：

松山湖生物医药产业基地、东部智能制造产业基地、东莞新材料产业基地、东莞数字经济融合发展产业基地、东莞水乡新能源产业基地、临深新一代电子信息产业基地、银瓶高端装备产业基地。

这些新型产业基地，将突出产城融合发展、绿色智慧方向、特色创新集聚、新型创新生态和示范引领发展，各自建成世界级或国内领先的战略性新兴产业集群。

而在去年5月的全球招商大会上，7大产业基地签约项目投资总额达1483亿，为产业升级注入新动能，东莞产业从“制造”不断转型到“智造“。

另一方面，随着“强心战略“的落实，中心城区、松山湖、滨海湾新区将逐渐崛起，东莞的城市格局，将是“既见星星，又见月亮“。

| 东莞城市空间格局图

📍中心城区

目前，主城区正不断虹吸城市资源，发展出东莞新的政商经文新中心，并担当“品质东莞”的新封面。

其中，最先要关注的，就是东莞CBD。

去年，东莞CBD成功出让多块地块，建设进度不断提速：

规划高度约450米的华润万象城正式动工，未来将刷新东莞天际线新记录，跻身亚洲高楼之列；旁边的东莞CBD中心公园一期正式动工，将在今年底建成开放。

此外，今年年初，湾区国际制造中心总部商务区北部学校都将正式动工，学校的分量很重，将建成湾区一流的高品质公立学校，涵盖60班小学和27班中学。

而在东城，华润主导的火炼树城市更新，自启动签约仪式后，不到1个月签约率已达77%，改造完成后，将是黄旗南中央活力核心区的重要组成，作为“企业总部+生产性服务”板块。

｜火炼树城市更新项目，紧邻东莞cbd和东莞2号线

另一个旧改的重头戏，是万科主导黄旗南板块城市更新，这里打造成汇聚生态科创、高端居住板块，未来将是足可与南城东莞CBD抗衡的城市中心。

黄旗南还藏着一个大招👉水濂山文旅项目，去年已正式中标备案，将打造成东莞欢乐海岸，东莞终于有了标志性文旅项目。

再到万江，三江六岸规划，则有希望成为主城区下一个高端CLD。

📍松山湖科学城

去年10月19日，松山湖科学城全面启动，同时《松山湖科学城发展总体规划（2021—2035年）》正式发布，到2035年，将打造具有全球影响力的科学城，就业人口达55万。

其约90.5平方公里的核心区，跨越了松山湖高新园区、大朗镇、大岭山镇、黄江镇，未来还将连接深圳光明科学城，共同组成大湾区国家性综合科学中心。

| 松山湖科学城

展望今年，松山湖还有几个重点项目将推进，包括华为松山湖团泊洼6号地块工业项目、松山湖未来学校项目、松山湖华为培训学院、大湾区大学（松山湖校区）、香港城市大学（东莞）、广东科技学院松山湖（生态园）总校区等。

可以看出，随着商业、教育配套的推进，松山湖，将从一个产业中心变成一个产城融合的都市中心。

📍滨海湾新区

自2021年以来，滨海湾新区也进入了全面快速建设起步期，并携手前海，定位再次提升。

仅在去年，已获得1331亿元的总投资，去年完成了百亿投资额。

👉在前海扩容后，12月14日再推出重磅规划，研究“前海-中山亨翠-东莞滨海湾新区”联动开发建设，滨海湾在珠江口的占位得到升级。

展望未来，滨海湾将打造成东莞下一个千亿引擎，以“国际门户、湾区纽带、创新客厅、滨海明珠”为发展愿景，构建以高端电子信息、人工智能、生命健康、现代服务业为主攻方向的高端产业体系。

| 滨海湾三大功能板块配套

而在2022年，东莞滨海湾依然有约77亿的预算支出，东莞外国语学校、东湾大道（交椅湾段）工程、狮子洋通道（东莞段）等重点项目继续落地。

教育、商业补上短板，建设品质东莞

在迈向“双万城市”的同时，东莞也在努力补上以往的发展短板，公共配套的升级，就是持续发力点。

首先是教育。

公办教育资源不足、好学校少，一直是大家担忧的问题，而近年来，对教育的扩容提质，一直是官方的重点工作。

据2022年东莞财政预算报告，在市本级约500亿的预算支出计划中，教育约占2成以上，是投入最多的门类。

其中包括：发放民办学位补贴、支持公办学校改扩建、11所市属学校开办。

而就在近期，东莞发布了《东莞市教育事业发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，点明了东莞教育未来5年的发展目标和任务。

根据规划，至2025年，东莞拟将完成新建、改（扩）建公办中小学校210所，增加学位约32万个，公办教育资源增幅达到66.7%。

此外，望牛墩十四五规划有提及，到2025年，扩建公办小学1所，公办初中1所；新增公办小学1所，新增学位约1400个。

对于高中学位紧缺问题，东莞正加足马力，预计在2022年，完成高中阶段项目22个，增加学位2.94万个；5年内，增加高中阶段学校31所，增加学位达5.92万个。

| 到2022年东莞新建和扩建高中项目

此外，东莞还将优先保障教育用地，完善高中教育用地保障机制；比如说，建全公办学位供给与商住用地出让联动机制，对于不能满足学位缺口的镇街，下一年将不支持出让商住用地。

同时，东莞也将建立学位需求动态监测机制和学位预警机制，对起始年级公办学列出“红黄绿”预警名单。

而在民办学校方面，东莞则将打造优质民办学校品牌，并且探索建立民办学校所收费用三方托管制度。

对于随迁子女教育，东莞则将持续完善相关的保障机制，持续创新政府购买民办学校学位等方式，优化随迁子女积分入学机制，加大对随迁子女入学的财政补贴。

另外，东莞还将大力促进高等教育高水平发展，除了现有的12所高等院校，东莞正在建设香港城市大学（东莞）和大湾区大学（松山湖校区）两座重量级院校。

其中，大湾区大学（松山湖校区）还将落实“学校+大科学装置（科研机构）+龙头科技企业”的“科教产合作共同体”，这将是东莞高等教育的新突破。

| 大湾区大学（松山湖校区）位于松山湖高新区西部。

除了全方位缓解学位的不足，东莞还在积极地提升学校的质量。

在基础教育之上，东莞将努力建成一批在全省有影响力的特色学校、品牌学校、教育集团。

自2018年启动品牌学校培育项目，到2020年，东莞已官宣120所品牌学校，分布在28个镇街+新区。

除了教育，东莞的商业也展现出新面貌，核心片区迎来了全国性知名商业ip，一些标杆商业体也迎来了升级。

在顶级商业IP上，就有华润置地的万象高端系列，位于东莞CBD的华润万象城和松山湖的华润万象汇，目前都在建中，有望成为东莞新的商业封面。

东莞CBD华润万象城，集购物、办公、酒店、居住、餐饮娱乐等功能一体的大型综合体，有众多世界知名设计团队的引入。

| 深圳商业领先地位的深圳万象城

松山湖的华润万象汇，则是东莞首个TOD商业综合体，总建面约35万平，包含万象汇、约240米写字楼、公寓以及星级酒店，自带完整商业配套。

它将是东莞为数不多连锁商业中心，提升松山湖商业配套，辐射华南板块。

｜华润万象汇，设计意向图

近期，寮步山姆会员店招标披露选址，正是篮球中心周边片区，东莞将迎来首家山姆会员店。

另一方面，我们再看东莞已有的商业体，他们在首店引入、业态组合、商业体验上都迈出了新步伐，提升商业档次。

如民盈国贸城，开业三年多，不断调整品牌矩阵，开业第一年升级品牌60个，开业第二年焕新品牌超150家。

而在去年，民盈国贸城又引入MAC、悦木之源等国际一线品牌，专为年轻人打造的拍照线下集合店——华南首店光与你；专注于电竞座椅——东莞首店RAIDERS等，通过轻奢+潮流品牌吸引中高端的年轻客群。

| 图片来源：民盈国贸城

又如东城万达广场，开业至今已有8年，在去年也开始调整品牌矩阵，增加了高端服饰品牌、腕表品牌、数码品牌、东莞首店R汽车体验店、东莞首店 BLUES BAR上海精酿品牌布鲁斯，形成品质消费氛围。

| 东城万达广场实拍

商场的体验业态也进行了更新，叁零沉浸式密室体验馆、哇赛保龄球馆等新式娱乐体验场馆陆续进驻。

可以预计，随着越来越多的高端商业、高端品牌进入东莞，东莞的顶级商业，将打破空白状态，迎来蝶变升级。

好啦，新的一年，新的“双万”起点，前路漫漫也灿烂，我们一起鼓足干劲向前走，东莞不会辜负每一个奋斗者。

房姐也将继续和大家同行，挖掘东莞更多样的面貌、更新的发展动向、更精彩的楼市解读，共勉～

2022年，东莞已站在“双万”新起点

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