泸县农村土地制度改革： “死资源”变“活资产”

泸县方洞镇董湾村部分闲置旧宅基地情况

泸县玉蟾街道玉蟾村山河社区聚居点

农村土地资源是农村最具潜力的自然资源，在农村土地制度改革上实现突破，将为乡村振兴发展提供有力支撑。

2015年，泸县列入全国农村土地制度改革试点县，统筹推进农村宅基地、集体经营性建设用地入市、农村集体土地征收制度改革三项试点，解决了“人往哪儿去”“钱从哪里筹”“地该怎么用”等问题。

“我们始终坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的‘三条’改革底线，坚持问题导向，以产权明晰为基础、户有所居为前提、产权活化为重点、规范管理为核心，探索出一系列可推广可复制的成功经验。同时，也为泸州高质量发展、社会稳定和乡村振兴提供有力支撑。”泸州市自然资源和规划局副局长胡汉兵表示。

5年来，泸县共腾退宅基地并复垦耕地2.27万亩，11万农民住进了新村或城镇；农村居民人均可支配收入从10455元提高到16765元，村集体经济平均收入从1.2万元提高到超过100万元；大批传统农民变成了有土地入股、流转等收益的股民或就近务工的工人。

保障农民住有所居 解决“人往哪儿去”

过去，泸县玉蟾街道玉蟾村6组村民陈远华住在玉蟾山上，上下山来回至少要两个小时。“冬天孩子读书天没亮就打着电筒出门，晚上回家大人还要去接。土路周围有的地方草长得很高，下雨天还要打湿裤腿。”陈远华回忆说。

2015年下半年，泸县玉蟾街道玉蟾村一边推进农村宅基地改革试点，一边推进山河社区新农村建设，山河社区统一配套党群服务中心、医务室、垃圾库、污水处理站等，住房水电气全通、家电家具一应俱全，村民拎包入住。

有这样的好政策，陈远华决定腾退宅基地搬到山下去。2017年，陈远华一家入住山河社区，两室一厅的住房窗明几净，小区绿化、路灯、卫生都很好，用他的话来说“享福啦”。“现在出门很方便，赶场只需10分钟。”陈远华还在周围小区找了一份保安的工作。

自推进农村宅基地改革试点以来，玉蟾村引导玉蟾山上的农户全部退出原有宅基地，集中到山河社区聚居。同时，尊重贫困户意愿，无偿收回其原有宅基地、给予农房残值补偿，以宅基地使用权置换房屋居住权。政府整合易地扶贫搬迁项目资金，兜底建设安置房。激励农户有偿退出原有宅基地，按照本组本村无偿、跨村跨镇有偿的方式，在山河社区统规统建住房，房屋价格按建筑成本价支付，既顺应村民自愿流动意愿，又促进土地节约集约利用。此外，还聚合共建共享，撬动地资合作，允许农户以合法宅基地使用权与第三方共建共享，农民获得住房，第三方获得经营性用房。

“我们共腾退近200亩宅基地，山河社区实际占地30多亩，算下来节省了约160亩地，104户农户从传统散居迈向新型聚居。”玉蟾街道玉蟾村村主任刘孝凯说。

陈远华生活的改变是泸县推进农村土地制度改革让群众受益的缩影。

泸县通过在传统农区继续执行“一户一宅”取得制度；在以户为基础、按人定面积的前提下，建设新村聚居点或农民住宅公寓，创新农民跨村跨镇取得宅基地制度，构建“节约有奖、超占有偿”用地导向，倒逼公平公正用地和节约集约用地。试点期间，泸县建成山河社区、田坝新村、谭坝田园综合体等幸福美丽新村35个，促成550户农民家庭跨区取得宅基地、11万农民在新村和城镇适度聚居，推进了新型城镇化与乡村振兴协同发展。

农民和集体收入“双丰收” 解决“钱从哪里筹”

去年12月，随着泸县公共资源交易中心拍卖槌敲响，泸州欣禾农业发展有限公司获得泸县喻寺镇谭坝村众创产业园一宗20亩土地集体经营性建设用地使用权。

该宗土地由泸县粮食储备中心、泸州欣禾农业发展有限公司与泸县谭坝村股份经济合作社三方共同打造，建设众创产业园粮食加工厂二期，主要进行水稻精加工、油菜榨油、高粱烘干储存。该项目投产后，粮食日加工能力将达120吨至200吨。目前厂房已通过验收，正在调试设备，预计3月投产。

“粮食加工厂二期修建后，将闲置的宅基地进行了盘活，加工厂与谭坝村1000亩的粮油基地相结合，提升附加值，推动了全村第一产业的发展，将为当地群众带来40个就业岗位，每年25万元租金收入，提高了村集体收入。”谭坝村党总支书记马仕彬细数着好处。

如今，谭坝村1组脱贫户王美平在粮食加工厂二期当清洁工，每月有2200元工资。妻子肖万富在旁边的粮油基地打零工，夫妻两人一年仅务工收入就有5万多元。

谭坝村充分利用农村土地制度改革试点契机，将宅基地转化为集体建设用地指标，由村集体公司将节余建设用地指标通过政府保底收储、土地竞价交易等方式转化为资金。同时，该村还探索出“三产融合”的发展模式，明确了收益分配制度，确立“1:2:3:4”分配模式。

“我们将农村土地制度改革作为撬动，不仅限于将宅基地腾退获得土地指标，而是乘土地改革制度放活土地空间、土地资源，调动老百姓的积极性发展产业。如今，谭坝村完成从‘贫困村’到‘千万村’的蜕变。2020年，村集体经济收入约130万元，村集体资产突破7000万元。”马仕彬说，目前谭坝村引进17家龙头企业及专合社，村办企业2家。

近年来，泸县允许将宅基地连同农民住房抵押融资，允许农户以宅基地与第三方合作“共建共享”，允许农户以宅基地入股、联营等方式发展旅游康养产业。鼓励农民自愿有偿退出闲置宅基地，把沉睡的“死资源”变成流动的“活资产”；集体经营性建设用地入市和土地征收多元保障机制，让老百姓的“钱袋子”鼓起来。

创新建设用地盘活利用 解决“地该怎么用”

前些年，业主万红明在龙桥社区发展了1000余亩苗圃种植，随着企业的发展，他想要配套发展乡村旅游，需要修建餐饮、娱乐设施。想建房却没地，怎么办？随着泸县农村土地制度改革持续推进，2017年，通过集体经营性建设用地入市作为支撑，万红明获得11.8亩集体经营性建设用地使用权。2018年，龙腾山庄建成落地，配套了餐饮、娱乐、会议中心等。

2017年，龙桥社区担负起农村土地制度改革试点，主要进行农村宅基地、集体经营性建设用地入市两项试点工作。其中，农村宅基地试点工作，重点腾退散居户宅基地。

腾退的土地指标怎么用？龙桥社区观光农业、乡村旅游业发展基础较好，入驻企业较多。正好腾退的土地指标就通过集体经营性建设用地入市，解决企业建设用地问题。为了满足本地企业用地需求，龙桥社区还在本县购买异地指标用地，共购买了80多亩集体经营性建设用地使用权。龙桥社区所有用地指标加起来成功集体经营性建设用地入市118亩。“这118亩土地指标用于康养中心、游客接待中心、龙腾山庄、观光农业大棚等项目，获得土地收益2600多万元。”龙桥社区党总支书记刘本建说。

试点以来，泸县宅基地复垦形成的建设用地指标，优先满足农民新建住宅、村集体用地和集体经营性建设用地入市，节余指标可在县域内统筹利用，扩大盘活利用空间，提升土地利用价值。目前，泸县实施农村集体经营性建设用地入市86宗999亩。

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